Ontruiming huurwoning in kort geding

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 12238282 \ UV EXPL 26-126 RvdH/1037

Vonnis in kort geding van 21 juli 2026

in de zaak van

ALL-IN CARE RESIDENCES B.V.,

gevestigd in Haarlem,

eisende partij,

hierna te noemen: All-In Care Residences,

gemachtigde: mr. A. Latta,

tegen

beiden wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,

procederend in persoon.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren sinds 27 februari 2024 van All-In Care Residences een woning. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de huur niet altijd betaald en daardoor is er een betalingsachterstand van € 18.557,58 ontstaan. Dit komt neer op twaalf maanden huur. De kantonrechter oordeelt dat het niet aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een tegenvordering hebben die (zo hoog is dat die) kan worden verrekend. Zij moeten de gehele huurachterstand betalen en de woning ontruimen.

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Vanwege de ernst van de gevolgen voor de huurder kan daarom een ontruiming alleen in een kort geding worden uitgesproken, als het voldoende aannemelijk is dat de huurder ook in een bodemprocedure tot ontruiming wordt veroordeeld. Ook moet er sprake zijn van zo’n dringende situatie (en zulke ernstige tekortkomingen) dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht: de verhuurder moet een spoedeisend belang hebben.

De kantonrechter is van oordeel dat All-In Care Residences voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij het instellen van haar vorderingen, waaronder de vordering tot betaling van de huurachterstand. De huurachterstand is namelijk aanzienlijk en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben geen concrete toezeggingen gedaan over de betaling daarvan, zodat All-In Care Residences er belang bij heeft om de woning op korte termijn te verhuren aan een partij die de betalingsverplichting wel zal nakomen.

Vast staat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een huurachterstand ter hoogte van € 18.557,58 hebben laten ontstaan. Zoals hierna wordt overwogen, kunnen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. Ook hebben zij niet aannemelijk gemaakt dat zij een vordering op All-In Care Residences hebben die zij kunnen verrekenen. Zij hadden de huur dus moeten betalen, ook al zijn zij van mening dat de woning gebreken vertoonde en dat zij daardoor schade hebben geleden.

De kantonrechter veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daarom tot betaling van de huurachterstand tot en met juni 2026. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de huur niet op tijd hebben betaald, zijn zij ook de wettelijke rente verschuldigd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden daarnaast veroordeeld tot betaling van de maandelijkse huur (€ 1.734,15) vanaf 1 juli 2026 tot de ontruiming.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat er sprake was van gebreken waardoor hun huurgenot is verminderd. Er waren vochtproblemen in de woning, die zich volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] al kort na het begin van de huur openbaarden.

Dat er vochtproblemen waren, is wel duidelijk. Maar alleen het bestaan van de vochtproblemen, maakt niet dat de daaruit volgende schade voor rekening van de verhuurder komt. Dat kan alleen als de vochtproblemen het gevolg zijn van gebreken aan de woning die voor rekening van All-In Care Residences komen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van zulke gebreken.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verteld dat zij het gehuurde door een schilder hebben laten schilderen. Voordat de schilder begon, heeft hij een vochtmeting gedaan en (kennelijk) waren de resultaten daarvan in orde. Twee dagen nadat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in het gehuurde zijn getrokken, is er wateroverlast ontstaan. Het is niet duidelijk wat de oorzaak was van die wateroverlast. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben wel verteld dat [gedaagde sub 2] [gedaagde sub 1] destijds heeft gevraagd om naar huis te gaan en om de kraan dicht te zetten, maar [gedaagde sub 1] kon op dat moment niet weg van haar werk. Als een kraan open heeft gestaan, kon die dus pas op een later moment dicht worden gedaan. Door deze wateroverlast is er schade aan het gehuurde en omliggende ruimten ontstaan, waarvan All-In Care Residences aanvankelijk vond dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die moesten vergoeden. Uiteindelijk heeft All-In Care Residences haar verzekeraar bereid gevonden om de schade uit te keren.

Later is er een monteur bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] langs geweest en hij zei dat de wateroverlast misschien wel was ontstaan door de wasmachine. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de wasmachine naar eigen zeggen laten nakijken en toen is vastgesteld dat alles goed was afgesteld. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hierna wel een lekbak onder de wasmachine gezet.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] denken dat de wateroverlast is ontstaan door de warmtepomp, maar voeren daarnaast aan dat het (pas) in de herfst van 2025 was dat zij een filmpje van de waterpomp, waaruit water stroomde, aan All-In Care Residences hebben gestuurd. Dit is dus geruime tijd na het ontstaan van de hiervoor genoemde wateroverlast, want die ontstond al twee dagen nadat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de woning waren getrokken. Dat de wateroverlast door de warmtepomp is ontstaan, is daardoor niet aannemelijk.

All-In Care Residences heeft bovendien e-mails van [bedrijf] verstrekt waarin een medewerker verklaart dat hij samen met een lekdetectiebedrijf het gehuurde heeft bezocht en dat er geen lekkages aan de installatie zijn ontdekt en dat het leidingwerk in de schachten aanzienlijk minder nat waren dan de dag ervoor (op de dag van de ergste wateroverlast is deze monteur ook langs geweest). Het viel op dat de vloer van de technische ruimte leek te drogen, sinds de wasmachine (dus) in een bak stond. Volgens hem zou zeer waarschijnlijk de wasmachine de veroorzaker zijn van de waterschade.

Daarnaast (of als gevolg van de waterschade) had het gehuurde vochtige muren. Dit weerspreekt All-In Care Residences niet. Gelet op de uitkomst van de vochtmeting door de schilder is het niet duidelijk sinds wanneer de muren vochtig waren. Ook is het niet duidelijk wat de oorzaak was van de vochtige muren. Op 2 oktober 2025 is een medewerker van de facilitaire dienst bij [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] langs geweest en hij heeft toen geconstateerd dat er oude waterschade was en dat er een normaal vochtgehalte was. All-In Care Residences heeft hierna – onverplicht – aangeboden het schilderwerk te herstellen en dat heeft zij ook gedaan.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben hun toelichting geheel niet onderbouwd. Zij hebben alleen e-mailcorrespondentie verstrekt waaruit blijkt dat zij melding doen bij All-In Care Residences van de problemen, vragen om een oplossing en compensatie. Hun verhaal roept veel vragen op, maar biedt onvoldoende aanknopingspunten om ervan uit te gaan dat er (na verder onderzoek) in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat er sprake is van gebreken in de zin van de wet én dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat zij schade hebben geleden door de wateroverlast en de vochtige muren. Voor allebei geldt dat het niet aannemelijk is dat het is ontstaan door een gebrek dat voor rekening van All-In Care Residences komt. Daar komt bij dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun schade helemaal niet hebben onderbouwd. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen tegenvordering (schadevergoeding) hebben die kan worden verrekend met de huurachterstand.

[gedaagde sub 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling verteld dat hij feitelijk niet meer in het gehuurde woont en ergens anders onderdak heeft. [gedaagde sub 1] woont nog wel in het gehuurde en is op zoek naar iets anders. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet uitgesproken welk bijzonder belang zij onder deze omstandigheden nog hebben bij het behoud van het gehuurde. En de huurachterstand is inmiddels zo hoog, dat van All-In Care Residences niet kan worden gevergd dat zij de woning nog langer aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verhuurt.

Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een huurachterstand ruim twaalf maanden hebben laten ontstaan.

De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming daarom toe, waarbij een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis gegeven wordt voor de ontruiming.

All-In Care Residences vordert betaling van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter is van oordeel dat voorshands aannemelijk is dat deze vordering is gebaseerd op een oneerlijk beding. Dit betekent dat deze vordering in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid wordt afgewezen. Volgens vaste (Europese) jurisprudentie mag bij oneerlijke bedingen niet worden teruggevallen op de wet. Daarom is deze vordering niet voor toewijzing vatbaar.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van All-In Care Residences worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kantonrechter zal het vonnis voor het overige uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals door All-In Care Residences is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

De kantonrechter

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan 't Holle Goed 153 te Veenendaal te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van All-In Care Residences zijn, en de sleutels af te geven aan All-In Care Residences,

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om te betalen aan All-In Care Residences:

a. a) € 18.557,58 aan achterstallige huur tot en met 18 juni 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,

b) € 1.734,15 per maand vanaf 1 juli 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten van € 2.376,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.