Verwijderen aanbouw (zonder toestemming) ivm grootschalig project afgewezen. In strijd met redelijkheid en…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 12370343 \ UV EXPL 26-229

Vonnis in kort geding van 28 september 2026

in de zaak van

STICHING WOONIN,

gevestigd in Utrecht,

eisende partij,

hierna te noemen: Woonin,

gemachtigde: mr. A. Schuijt,

tegen

wonend in [plaats] ,
2. [gedaagde sub 2],

wonend in [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,

gemachtigde: [.]

Tijdens de zitting hebben partijen afgesproken dat zij zouden bekijken of ze in onderling overleg tot een oplossing konden komen. De kantonrechter heeft hen hiervoor een week de tijd gegeven. Woonin heeft op 21 september 2026 onder andere een concept vaststellingsovereenkomst aan de kantonrechter gestuurd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft op 22 september 2026 per mail aan de kantonrechter laten weten dat hij niet akkoord gaat met het voorstel van Woonin.

De kantonrechter heeft daarna bepaald dat het vonnis in deze zaak vandaag wordt uitgesproken. De concept vaststellingsovereenkomst en de andere bijlagen bij de brief van Woonin van 21 september 2026 laat de kantonrechter buiten beschouwing.

[gedaagde sub 1] c.s. huurt sinds 15 december 2003 de woning aan de [adres] in [plaats] van Woonin. Aan de achterkant van de woning zit een aanbouw, waarin [gedaagde sub 1] c.s. een keuken heeft gemaakt. Volgens Woonin moeten er dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd aan het huizenblok waarvan de woning onderdeel uitmaakt en aan een groot aantal andere woningen in de wijk. Hiervoor is het nodig dat er een steiger wordt geplaatst en de aanbouw van [gedaagde sub 1] c.s. staat in de weg. Woonin vordert daarom onder andere dat [gedaagde sub 1] c.s. wordt veroordeeld om de aanbouw en keuken te verwijderen en medewerking te verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden. [gedaagde sub 1] c.s. is hier niet mee eens. De kantonrechter geeft [gedaagde sub 1] c.s. gelijk. De vorderingen van Woonin worden dus afgewezen.

Toetsingskader

De kantonrechter moet eerst beoordelen of Woonin een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Een vordering in een kort geding kan namelijk alleen worden toegewezen als de eisende partij daarbij een spoedeisend belang heeft. Hiervan is sprake als een directe voorziening nodig is en de afloop van een gewone procedure (bodemprocedure) niet kan worden afgewacht. Daarnaast geldt dat de kantonrechter moet beoordelen of de vorderingen in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing daarvan gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt verder dat in deze kort gedingprocedure geen plaats is voor bewijslevering.

Woonin voert aan dat de werkzaamheden projectmatig worden uitgevoerd en dat volgens de planning het huizenblok waarin de woning van [gedaagde sub 1] c.s. ligt, nu aan de beurt is. Er is dus al sprake van vertraging van de werkzaamheden en die vertraging loopt alleen maar verder op. Dit leidt voor Woonin tot extra kosten en andere financiële en planmatige gevolgen. De kantonrechter oordeelt dat Woonin hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft. De verwante nevenvorderingen hebben hiermee ook een voldoende spoedeisend belang.

Woonin voert aan dat sprake is van betonrot in een balk in de achtergevel van de woning en dat het herstel hiervan niet kan worden uitgesteld. Daarnaast moet de dakbedekking worden vernieuwd en geïsoleerd, moet er een brandwerende laag worden aangebracht en zullen werkzaamheden worden uitgevoerd aan onder andere het sanitair. Eén en ander geldt voor alle woningen in het project. Woonin wijst erop dat dit deels dringende werkzaamheden zijn en deels renovatiewerkzaamheden. Voor zover het gaat om renovatiewerkzaamheden stelt Woonin dat zij een renovatievoorstel heeft gedaan aan alle huurders en dat 70% daarvan heeft ingestemd met de renovatiewerkzaamheden. Woonin heeft [gedaagde sub 1] c.s. dit op 13 november 2025 schriftelijk laten weten. [gedaagde sub 1] c.s. heeft niet binnen 8 weken daarna een beslissing van de rechter gevorderd over de redelijkheid van het voorstel. Woonin voert ook aan dat [gedaagde sub 1] c.s. geen toestemming heeft van Woonin voor de aanbouw en keuken.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft deze stellingen van Woonin niet of onvoldoende gemotiveerd betwist. Hiermee staat vast dat sprake is van een ‘illegale’ aanbouw, in die zin dat Woonin er geen toestemming voor heeft gegeven. Ook staat vast dat het gaat om dringende werkzaamheden en/of renovatiewerkzaamheden zoals wordt bedoeld in de wet. [gedaagde sub 1] c.s. zou die werkzaamheden moeten gedogen en daaraan moeten meewerken. Dat zou bijvoorbeeld betekenen dat [gedaagde sub 1] c.s. de uitbouw en keuken zou moeten verwijderen of zou moeten toestaan dat Woonin dit doet. De kosten hiervan zouden voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s. komen en Woonin zou [gedaagde sub 1] c.s. nergens voor hoeven te compenseren. Dat zijn in principe de regels.

De kanonrechter oordeelt dat in deze zaak een uitzondering moet worden gemaakt op de regels. [gedaagde sub 1] c.s. voert namelijk terecht aan dat in zijn geval het toepassen van de regels naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dat komt omdat Woonin op 7 september 2026 een brief heeft gestuurd aan alle huurders, waarin staat dat een aanbouw mag blijven staan als (a) de uitbouw goed en veilig is en (b) de betonbalk permanent en waterdicht wordt afgesloten. De brief verwijst naar een technische richtlijn waarin de vereisten verder zijn uitgewerkt. De brief geldt voor zogenoemde constructieve aanbouwen, zoals die van [gedaagde sub 1] c.s. In de brief wordt geen onderscheid gemaakt tussen aanbouwen die mét en aanbouwen die zónder toestemming van Woonin zijn gerealiseerd. Dit betekent dat ook [gedaagde sub 1] c.s. een kans maakt dat zijn aanbouw mag blijven staan, namelijk als wordt vastgesteld dat zijn aanbouw voldoet aan de vereisten.

Het probleem is dat de brief is gestuurd op 7 september 2026, maar dat de dagvaarding van 4 september 2026 is. Toen [gedaagde sub 1] c.s. werd gedagvaard, wist hij dus nog niet dat hij een kans maakte dat de aanbouw mocht blijven staan en dat kon hij ook niet weten. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is een consequentie hiervan dat alsnog moet kunnen worden onderzocht of de aanbouw kan blijven staan.

Tijdens de zitting is besproken op wie de bewijslast rust: moet [gedaagde sub 1] c.s. laten zien dat de aanbouw voldoet aan de vereisten uit de brief van 7 september 2026 of moet Woonin laten zien dat de aanbouw daaraan niet voldoet? Na intern overleg tijdens een schorsing, heeft Woonin zich op het standpunt gesteld dat de bewijslast bij [gedaagde sub 1] c.s. ligt. De kantonrechter volgt Woonin hierin, want deze bewijslastverdeling volgt uit de wet. [gedaagde sub 1] c.s. is het hier trouwens ook mee eens.

Verder heeft Woonin uitgelegd dat de vereisten erop neer komen dat de aanbouw probleemloos nog minimaal 40 jaar mee kan en zodanig geïsoleerd en waterdicht is dat de betonbalk in de achtergevel in feite volledig wordt afgesloten. Daarnaast is besproken wat Woonin precies van [gedaagde sub 1] c.s. verwacht als hij bewijs wil leveren dat zijn aanbouw aan de vereisten voldoet. Woonin heeft hierover gezegd dat [gedaagde sub 1] c.s. daarvoor een bouwkundige expertise moet laten uitvoeren, bijvoorbeeld door iemand van de Vereniging Eigen Huis. De bouwkundige moet onderzoek doen naar:

• het bouwkundig plan van de uitbouw,

• de constructieve berekening van de uitbouw,

• het installatieplan van de uitbouw, en

• de materiaalstaat van de uitbouw.

( a) dat de uitbouw van [gedaagde sub 1] c.s. zonder problemen nog minimaal 40 jaar mee kan, en

( b) zodanig geïsoleerd en waterdicht is, dat de betonbalk permanent en waterdicht is afgesloten.

[gedaagde sub 1] c.s. is ermee akkoord gegaan dat (a) en (b) de vereisten zijn waaraan zijn uitbouw zal moeten voldoen en dat de bouwkundig expert daarvoor (1) tot en met (4) moet onderzoeken. De kantonrechter merkt verder op dat [gedaagde sub 1] c.s. tijdens de zitting heeft beloofd dat de uitbouw op zijn kosten wordt verwijderd als blijkt dat de uitbouw niet aan de vereisten voldoet.

Woonin voert aan dat het (voorlopig) laten staan van de uitbouw zorgt voor verder uitstel van de werkzaamheden aan de woning van [gedaagde sub 1] c.s. Dit heeft voor haar financiële en planmatige gevolgen. De kantonrechter begrijpt dat, maar stelt ook vast dat Woonin deze stelling niet heeft geconcretiseerd of feitelijk onderbouwd. En er staat tegenover dat het verwijderen van de aanbouw voor [gedaagde sub 1] c.s. financiële gevolgen heeft. Zoals [gedaagde sub 1] c.s. tijdens de zitting heeft uitgelegd, komen de kosten voor de verwijdering voor zijn rekening en heeft hij veel spaargeld in de aanbouw geïnvesteerd. Woonin heeft er bovendien zelf voor gekozen om de brief van 7 september 2026 te sturen en wie A zegt, moet ook B zeggen. Met andere woorden: Woonin kan niet een brief sturen waaruit blijkt dat [gedaagde sub 1] c.s. een kans heeft dat hij de aanbouw niet weg hoeft te halen, maar hem dan niet de mogelijkheid geven om daarvoor bewijs te leveren.

De kantonrechter betrekt ook in de belangenafweging dat het verwijderen van de aanbouw en keuken in de praktijk waarschijnlijk onomkeerbaar is. Verder is van belang dat [gedaagde sub 1] c.s. tijdens de zitting heeft beloofd dat hij direct op zoek zal gaan naar een bouwkundig expert die binnen een redelijke termijn het onderzoek zal kunnen uitvoeren. De kantonrechter heeft hem er tijdens de zitting bovendien op gewezen dat als er niet op korte termijn een bouwkundig expert van bijvoorbeeld de Vereniging Eigen Huis beschikbaar zou zijn, hij dan meteen verder moet zoeken. Ook dat heeft [gedaagde sub 1] c.s. beloofd. [gedaagde sub 1] begrijpt dus heel goed dat van hem een actieve houding wordt verwacht.

Woonin voert ook aan dat zij al een jaar geleden stukken over de uitbouw heeft opgevraagd bij [gedaagde sub 1] c.s. en dat haar aannemer en opzichter hebben vastgesteld dat de uitbouw niet aan de vereisten voldoet. Dit is op zichzelf niet weersproken door [gedaagde sub 1] c.s. Maar, hij heeft erop gewezen dat Woonin zelf zegt dat de bewijslast bij hem ligt en dat pas tijdens de zitting duidelijk is geworden wat Woonin op dit punt van hem verwacht. De kantonrechter geeft [gedaagde sub 1] c.s. ook op dit punt gelijk.

Alles tegen elkaar afwegende, wegen naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de belangen [gedaagde sub 1] c.s. zwaarder dan de belangen van Woonin. Het is onvoldoende aannemelijk geworden dat de vorderingen van Woonin in een eventuele bodemprocedure zouden worden toegewezen. Daarom worden deze vorderingen in dit kort geding afgewezen.

Woonin is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat de gemachtigde van [gedaagde sub 1] c.s. geen professionele rechtsbijstandverlener is, worden de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. begroot op:

De kantonrechter

wijst de vorderingen van Woonin af,

veroordeelt Woonin in de proceskosten van € 71,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Woonin niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.