Eiser vraagt in kort geding veroordeling van de bank om de executieveiling van zijn woning op te schorsen en…

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/614547 / KG ZA 26-435

Vonnis in kort geding van 29 september 2026

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. M.P. Harten te Rotterdam,

tegen

ABN AMRO HYPOTHEKEN GROEP N.V.,

te Amersfoort,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de bank,

advocaat: mr. M.W.G. Koopmans te Rosmalen.

De voorzieningenrechter beschikt over de volgende stukken:

- de dagvaarding van 27 juli 2026

- de door de bank op 10 september 2026 ingediende producties 1 tot en met 12

- de door [eiser] op 14 september 2026 ingediende producties 1 tot en met 9

- de door [eiser] op 15 september 2026 ingediende productie 10.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 september 2026. Namens eiser zijn [eiser] , de heer [A] (werkzaam bij [instelling] als materieel juridisch dienstverlener) en mr. Harten verschenen. Namens gedaagde is mr. Koopmans verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt en beide advocaten hebben spreekaantekeningen voorgedragen. Die spreekaantekeningen zijn toegevoegd aan het dossier. Aan het einde van de zitting heeft de voorzieningenrechter meegedeeld dat vandaag vonnis wordt gewezen.

In dit kort geding vordert [eiser] onder meer een verbod om de executieveiling van zijn woning door te zetten, afschrift van stukken over de recente registratie van [eiser] in het Intern verwijzingsregister (althans: het Incidentenregister) en in het Extern verwijzingsregister van de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (hierna: de registers) en beëindiging van de registraties (hierna: de registraties).

De voorzieningenrechter wijst het verbod om het hypotheekrecht verder ten uitvoer te leggen en de veroordeling om de registraties te beëindigen toe en bepaalt dat deze voorzieningen voortduren tot 29 maart 2027.

[eiser] heeft in 2019 van de bank € 219.662,- geleend (hierna: de lening) voor de aankoop van een woning in [plaats] (hierna: de woning). Als zekerheid voor de lening heeft [eiser] aan de bank een hypotheekrecht op de woning verstrekt.

In juni 2023 is de woning op last van de burgemeester 12 maanden gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet. Op 28 januari 2025 is de woning opnieuw gesloten, dit keer voor 18 maanden.

Volgens de bank is zij van de woningsluitingen op de hoogte geraakt door een nieuwsbericht van [.] 2025. Vervolgens:

1. heeft de bank [eiser] op 16 mei 2025 bericht dat hij de komende acht jaar in de registers wordt geregistreerd wegens betrokkenheid bij fraude;

2. heeft de bank [eiser] bij brief van 27 juni 2025 vragen gesteld over de tweede woningsluiting;

3. heeft [eiser] op 15 juli 2025 summierlijk op die vragen geantwoord;

4. heeft de bank op 8 juni 2026 –11 maanden later – [eiser] bericht dat de woningsluitingen een schending opleveren van de voorwaarden in de hypotheekakte; en

5. heeft de incassogemachtigde van de bank op 23 juni 2026 namens de bank de lening opgezegd en [eiser] zeven dagen gegeven om het volledige uitstaande bedrag – op dat moment € 151.601,18 – terug te betalen.

De bank heeft een taxatierapport in het geding gebracht van 13 mei 2026 (peildatum 8 april 2026). Daarin wordt de marktwaarde van de woning getaxeerd op € 380.000,-, de executiewaarde op € 323.000,- en de marktwaarde in verhuurde staat op € 295.000,-.

De beoordelingsmaatstaf

De vraag die voorligt is of de door de bank aangekondigde executieverkoop moet worden verboden. Uitgangspunt is dat de bank, als hypotheekhouder, op grond van artikel 3:268 lid 1 BW bevoegd is om de woning executoriaal te laten veilen, indien [eiser] in verzuim is met de voldoening van een vordering waarvoor het hypotheekrecht tot zekerheid strekt. De executie kan worden verboden indien onvoldoende aannemelijk is dat aan de vereisten voor de uitoefening van het recht van parate executie is voldaan. Daarnaast kan daartoe aanleiding bestaan als de hypotheekhouder (in dit geval de bank) misbruik maakt van haar executiebevoegdheid of onvoldoende rekening houdt met de gerechtvaardigde belangen van hypotheekgever [eiser] .

De voorzieningenrechter verwerpt het meest verstrekkende betoog van [eiser] dat de bank haar bevoegdheid om de lening op te zeggen en op te eisen baseert op bedingen in de algemene voorwaarden die onredelijk bezwarend zijn dan wel kwalificeren als oneerlijk beding. De bank heeft pas bij de mondelinge behandeling duidelijk aangegeven op welke bedingen zij zich precies beroept. Dat is ten eerste artikel 4 (Regels over het Onderpand) van de algemene bepalingen, dat (in lid 1) oneigenlijk gebruik, misbruik of verwaarlozing van het onderpand verbiedt, en ten tweede artikel 11 (Opeisbaarheid) van diezelfde algemene bepalingen, dat bepaalt dat de schuld onmiddellijk volledig opeisbaar is bij overtreding van artikel 4 (dit staat in lid 2), als de woning in waarde daalt vanwege afgenomen gebruiksmogelijkheden (lid 8) of vanwege een gewijzigde rechtstoestand (lid 9). Dat zijn echter afspraken en bevoegdheden die bij hypothecaire geldleningen zeer gebruikelijk zijn. Dat die bedingen op zichzelf onredelijk bezwarend of oneerlijk zijn, is dan ook onvoldoende aannemelijk.

Wel is het voldoende aannemelijk dat de bank bij het executietraject onvoldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van [eiser] . Daarbij geldt als uitgangspunt dat de bank zorgvuldig tegenover haar klanten moet handelen, ook bij het uitwinnen van hypothecaire zekerheden. Onderdeel van die verplichting is dat de bank, wanneer zij overgaat tot opzegging en opeising van een lening en uitwinning van zekerheden, tijdig en duidelijk uiteen moet zetten waarom zij dit doet. Dat geldt te meer als er – zoals in dit geval – nooit sprake is geweest van noemenswaardige betalingsachterstanden.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de bank meer handen en voeten gegeven aan die opzeggingsgrond. Zij heeft toen aangevoerd dat uit het nieuwsbericht van [.] 2026 blijkt:

• dat de politie in juni 2023 een inval in de woning heeft gedaan, waarbij harddrugs en een vuurwapen zijn aangetroffen en dat de woning toen volledig ten dienste van het drugscircuit bleek te staan;

• dat de woning vervolgens vanwege die vondst voor 12 maanden is gesloten op last van de burgemeester is gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet;

• dat de politie op 28 januari 2025 – al zeven maanden nadat de sluiting was geëindigd – opnieuw een inval in de woning heeft gedaan, en dat daarbij een grote hoeveelheid hard- en softdrugs, goederen om drugs te maken, een luchtdrukwapen, “echte munitie” en een bedrag aan contant geld zou zijn aangetroffen;

• dat de burgemeester daarop de woning opnieuw heeft gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet, nu voor 18 maanden.

Volgens de bank is sprake van oneigenlijk gebruik, dan wel misbruik, dan wel verwaarlozing van het onderpand en levert dat een overtreding op van het verbod in artikel 4 van de algemene bepalingen. Die schending is volgens de bank voldoende reden voor opzegging en opeising van de lening.

Daarnaast heeft de bank verschillende argumenten aangevoerd die geen verband houden met de opzeggingsgrond in de opzeggingsbrief, namelijk:

• dat zij vreest dat de woning vanwege het misbruik in waarde zal dalen;

• dat zij vreest dat rente en aflossingen met zwart geld worden betaald, ook omdat die enige tijd niet door [eiser] zijn betaald maar door derden (namelijk de ouders van [eiser] ); en

• dat de bank er geen vertrouwen meer in heeft dat [eiser] deze vorm van misbruik van de woning in de toekomst zal voorkomen. Dat is hem na de eerste woningsluiting immers ook niet gelukt, aldus nog steeds de bank.

Het is de inschatting van de voorzieningenrechter dat de bodemrechter de onder 4.5 en 4.6 genoemde argumenten geheel of grotendeels buiten beschouwing zal laten, enerzijds omdat de bank deze pas bij de mondelinge behandeling voor het eerst heeft aangevoerd en anderzijds om dat er onvoldoende verband is met de opzeggingsgrond in de opzeggingsbrief. Wat overblijft is onvoldoende om de opzegging, opeising en uitwinning behoorlijk te motiveren. Daar komt nog bij dat de bank niet heeft onderbouwd dat is overeengekomen dat de onder 4.5 genoemde algemene bepalingen van toepassing zijn op de overeenkomst en ook niet dat deze tijdig aan [eiser] ter hand zijn gesteld.

De voorzieningenrechter zal de bank dan ook verbieden om de aangekondigde executieveiling op 5 november 2026 verder door te zetten. Voor de duur van dat verbod wordt verwezen naar 4.14.

De gebrekkige motivering klemt te meer omdat de bank [eiser] niet alleen heeft geregistreerd maar vervolgens ook nog de lening heeft opgezegd en opgeëist. [eiser] zal immers proberen om elders vervangende financiering voor zijn woning te krijgen, maar door de gekozen volgorde wordt de kans dat dat lukt veel kleiner. Dat zal in bepaalde situaties niet anders kunnen, maar dan moet de bank wel duidelijk aan de klant uitleggen waarom het nodig en passend is om voor deze volgorde te kiezen. Dat heeft de bank echter verzuimd.

De voorzieningenrechter verwacht dan ook dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de bank [eiser] niet op deze manier mocht registreren. De vordering om de registratie te beëindigen en beëindigd te houden zal dan ook worden toegewezen.

De voorzieningenrechter zal niet – zoals gevorderd – bepalen dat het verbod tot verdere tenuitvoerlegging en de veroordeling om de registraties te beëindigen voortduren tot de bodemrechter onherroepelijk over de rechtmatigheid van de opzegging en de registraties heeft beslist. In plaats daarvan zal de voorzieningenrechter bepalen dat beide voorzieningen zullen voortduren tot 29 maart 2027. Daarmee heeft [eiser] zes maanden de tijd om vervangende financiering te organiseren of tot onderhandse verkoop over te gaan, ervan uitgaande dat de bank vasthoudt aan haar eerdere beslissingen en die gemotiveerd kenbaar maakt. Dat moet voldoende zijn. Het komt erop neer dat de bank haar beslissingen onvoldoende heeft gemotiveerd en daarmee niet aan haar zorgplicht heeft voldaan. Als zij dat wel zou hebben gedaan – en de onder 4.7 van dit vonnis aangestipte kwestie van de toepasselijkheid van de door de bank ingeroepen voorwaarden geen beletsel zou vormen – zouden de woningsluitingen naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende grond hebben kunnen vormen voor een beëindiging van de hypothecaire geldleningsovereenkomst tussen partijen.

De vordering om afschrift te verstrekken van alle stukken die ten grondslag liggen aan de registraties wordt afgewezen wegens gebrek aan belang.

De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter

verbiedt de bank tot 29 maart 2027 om haar recht van parate executie op de woning van [eiser] verder ten uitvoer te (laten) leggen,

veroordeelt de bank om de registraties uiterlijk zeven kalenderdagen na heden te beëindigen en beëindigd te houden tot 29 maart 2027,

veroordeelt de bank om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet voldoet aan de hoofdveroordeling onder 5.1 en 5.2, tot een maximum van € 75.000,00 is bereikt,

veroordeelt de bank in de proceskosten van € 1.610,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als bank niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt de bank tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.