Kort geding; huurrecht; vordering dat verhuurder harde bonkende geluiden in de waterleidingen verhelpt wordt…

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 12361930 \ UV EXPL 26-218

Vonnis in kort geding van 15 oktober 2026

in de zaak van

[eiser] ,

wonende in [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. J.A. Spigt,

tegen

STICHTING PORTAAL,

gevestigd in Utrecht,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Portaal,

gemachtigde: mr. K.J. van Bergenhenegouwen.

De mondelinge behandeling was op 1 oktober 2026. [eiser] was aanwezig met haar gemachtigde mr. J.A. Spigt. Namens Portaal was [A] ( [functie] ) aanwezig met gemachtigde mr. K.J. van Bergenhenegouwen. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van Portaal een pleitnota voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.

De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

[eiser] heeft in haar huurwoning last van harde, bonkende geluiden die worden veroorzaakt door waterslag in waterleidingen. Met dit kort geding wil [eiser] bereiken dat Portaal dit oplost, op straffe van een dwangsom. Portaal vindt dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen. Als er al sprake zou zijn van een gebrek, dan heeft Portaal naar eigen zeggen alle technische maatregelen genomen die mogelijk waren. De kantonrechter wijst in dit kort geding de vordering van [eiser] af omdat het onvoldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure de vordering zal toewijzen.

Het beoordelingskader in kort geding

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. De kantonrechter moet in dit kort geding beoordelen of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

[eiser] voert aan dat zij ernstige overlast heeft van harde bonkende geluiden die uit de waterleidingen van of rond haar woning komen. Volgens [eiser] is de overlast zo ernstig dat zij hier niet van kan slapen en daarom soms bij andere mensen moet logeren. Zij zegt hierdoor slaaptekort en stress te hebben. [eiser] heeft hiermee naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aangevoerd om een spoedeisend belang bij haar vordering aan te nemen. Of de vordering van [eiser] ook moet worden toegewezen zal hierna beoordeeld worden.

Portaal heeft onder meer het standpunt ingenomen dat geen sprake is van een gebrek, maar eerder van een feitelijke stoornis (7:204 lid 3 BW) en dat [eiser] daarom de VvE van het complex waarin de woning zich bevindt had moeten aanspreken. Volgens Portaal hoort het leidingwerk bij de gemeenschappelijke delen waar de VvE verantwoordelijk voor is. Pas als Portaal zich onvoldoende had ingespannen bij de VvE om de klachten te (laten) verhelpen zou, kort gezegd, zij in beeld kunnen komen.

De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat er geen sprake is van een feitelijke stoornis. Een feitelijke stoornis wordt namelijk veroorzaakt door derden, zoals bijvoorbeeld bij verkeers- of stankoverlast. Tussen partijen bestaat geen discussie dat het harde bonkende geluid niet door derden wordt veroorzaakt maar verklaard moet worden door waterslag in de waterleidingen. Het ligt niet in de rede dat [eiser] VvE hierop aanspreekt omdat zij als huurder geen lid is van de VvE en geen contractuele relatie heeft met de VvE. Zij kan zich tot haar verhuurder Portaal wenden. Portaal kan als eigenaar van de woning/lid van de VvE juist wel de VvE aanspreken; zij heeft zelfs 55% van de woningen in de VvE.

Dat er naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter geen sprake is van een feitelijke stoornis betekent niet automatisch dat sprake is van een gebrek. Of [eiser] herstel van een gebrek kan vorderen wordt hierna besproken.

De kantonrechter vindt het onvoldoende aannemelijk geworden dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat Portaal moet worden veroordeeld op straffe van een dwangsom een gebrek te verhelpen aan de woning die [eiser] huurt. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

De kantonrechter stelt voorop dat Portaal de klacht van [eiser] serieus heeft genomen en van alles heeft geprobeerd om daaraan tegemoet te komen. Portaal heeft aangevoerd dat zij álles wat deskundigen hebben aangeraden heeft gedaan om het geluid te verhelpen of in ieder geval tot een minimum te reduceren. Dit heeft Portaal voldoende onderbouwd. Uit de stukken die Portaal heeft overgelegd blijkt dat eerst aannemer [bedrijf 1] en later ook het bedrijf [bedrijf 2] werkzaamheden heeft verricht. Zo zijn de waterleidingen voor zover deze al niet goed vastzaten met beugels vastgezet, zijn kranen bij buren van [eiser] vervangen, zijn bij [eiser] en diverse buren een reduceerventiel en waterslagdempers geplaatst, is de waterdruk in het complex verlaagd en is voor de volledigheid voor komende week een afspraak ingepland om bij nog twee andere woningen in het complex waterslagdempers te plaatsen, al verwacht Portaal daar niets van.

Verder is van belang dat uit het dossier blijkt en op de mondelinge behandeling is besproken dat [eiser] de enige is in het complex die klaagt over het geluid. [eiser] heeft aan meerdere buren gevraagd of zij ook last hebben van het geluid, maar die gaven aan helemaal geen hard bonkend geluid te horen. Uit wat [eiser] op de mondelinge behandeling heeft gezegd blijkt dat het geluid ook voor haar niet constant te horen is en soms zelfs dagenlang niet. Portaal heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat bij de VvE ook geen meldingen van andere bewoners uit het complex binnen zijn gekomen over harde bonkende geluiden. Dat er geen andere meldingen zijn dan die van [eiser] maakt het volgens Portaal ook lastig om de oorzaak van haar klachten op te sporen en te verhelpen. [eiser] heeft dit niet betwist.

Gelet op het bovenstaande vat de kantonrechter de stelling van Portaal dat het geluid een ‘subjectieve beleving’ van [eiser] is zo op dat voor zover er al sprake was van een gebrek, dat nu (voldoende) verholpen zou moeten zijn. De kantonrechter heeft geen aanknopingspunten voor een ander oordeel.

In kort geding heeft de kantonrechter beperkte mogelijkheden. De kantonrechter geeft alleen een voorlopig oordeel en er is in beginsel geen plaats voor bewijslevering (zie 3.1). Gelet op dit beoordelingskader in combinatie met wat hierboven is overwogen is de vordering tot herstel waaraan een dwangsom is verbonden naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter als zodanig niet toewijsbaar. Een dwangsom is een geldelijke prikkel om een veroordeelde partij te dwingen een uitspraak van de rechter na te leven. Uit de stukken in het dossier blijkt juist dat aan de kant van Portaal geen sprake is van onwil om de klachten van [eiser] te verhelpen. De kantonrechter is het met [eiser] eens dat het in principe niet aan de huurder is om uit te leggen hoe een gebrek moet worden opgelost, maar in dit geval heeft Portaal alle werkzaamheden laten uitvoeren die door deskundigen (van onder andere [bedrijf 2] ) waren aangeraden. Het had daarom op de weg van [eiser] gelegen om in deze procedure haar klacht te onderbouwen en tevens om gemotiveerd uiteen te zetten wat Portaal volgens haar nog meer had moeten doen, maar niet heeft gedaan. Nu [eiser] dit niet heeft gedaan ligt een veroordeling met daaraan gekoppeld een dwangsom niet in de rede. De vordering moet daarom worden afgewezen.

[eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Portaal worden begroot op:

De kantonrechter

wijst de vorderingen van [eiser] af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 721,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.