Woonzorgcentrum: dient de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning (OZB woning- of niet-woningtarief)?

en

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 februari 2024.

De heffingsambtenaar heeft voor het jaar 2023 met dagtekening 24 februari 2023 aan eiseres een aanslag opgelegd in de onroerendezaakbelasting (OZB) als eigenaar van € 8.910,62 berekend naar het tarief voor niet-woningen en een aanslag OZB als gebruiker van € 417,97.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

Eiseres heeft een nader stuk ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 24 maart 2025 op een zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 3] .

Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] (de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft het voormalige gemeentehuis van de voormalige gemeente [gemeente] . De onroerende zaak is oorspronkelijk gebouwd in 2004 en in 2021 gerenoveerd en omgebouwd tot een woonzorgcentrum voor dementerenden genaamd ' [gemeente] '. Eiseres exploiteert het woonzorgcentrum. De onroerende zaak heeft twee verdiepingen, inclusief de begane grond. Het object bestaat uit woonappartementen, gemeenschappelijke (recreatie)ruimten, personeelsruimten, technische ruimten, opslag/magazijn, een fietsenstalling, een (dak)terras en verkeersruimten (gangen, hallen, trappenhuis, liften).

Bij eiseres zijn verzorgenden, verpleegkundigen en medische behandelaars in dienst die, naar de individuele behoefte van de bewoners van het woonzorgcentrum, (medische) zorg verlenen. Deze zorg wordt onder meer verleend in de woonappartementen.

Eiseres is van mening dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient en bepleit een vermindering van de aanslag OZBE, berekend naar het zogenoemde woningtarief, en een vernietiging van de aanslag OZBG. De heffingsambtenaar is van mening dat de aanslagen terecht en naar de juiste bedragen zijn opgelegd.

De rechtbank is van oordeel dat de aanslag OZBE terecht naar het tarief voor niet-woningen is opgelegd en dat de aanslag OZBG terecht is opgelegd, omdat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Een onroerende zaak dient op grond van artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor de onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Met betrekking tot de uitleg van dit artikel heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 27 mei 2022 (hierna: het arrest van 27 mei 2022) onder meer als volgt overwogen:

Met de in artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet vervatte term ‘in hoofdzaak’ wordt bedoeld dat ten minste 70 procent van de waarde kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

Tussen partijen is niet in geschil dat de woonappartementen en de gezamenlijke eetruimtes van de onroerende zaak als woning dienen. Gelet op de aard en inrichting en de functie van deze ruimten ziet de rechtbank geen aanleiding partijen hierin niet te volgen.

Subsidiair heeft eiseres gesteld dat indien de rechtbank van oordeel is dat de verkeersruimten niet volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, dit niet zou moeten gelden voor het deel van de verkeersruimten waar uitsluitend woonverblijven van de bewoners aan grenzen. Deze verkeersruimten worden volgens eiseres niet meer dan incidenteel gebruikt voor andere doeleinden dan wonen. Eiseres heeft een plattegrond met cijfermatige onderbouwing overgelegd waaruit volgt dat op die basis een percentage van 93,2% van de waarde kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Uit deze onderbouwing volgt dat eiseres niet tot de verkeersruimten rekent de delen van de centrale open ruimten op de begane grond die op de plattegrond worden aangeduid als respectievelijk de ‘beleefhoek atelier’, de ‘beleefhoek muziek’ en de ‘beleefhoek bewegen’.

Meer subsidiair heeft eiseres gesteld dat in ieder geval de woonappartementen, de wasruimte voor de bewoners, de technische ruimten bij appartementen, de gezamenlijke woon-/verblijf-/recreatieruimten, inclusief de keukens en de opslagruimten voor bewoners tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Eiseres heeft een plattegrond met cijfermatige onderbouwing overgelegd waaruit volgt dat op die basis een percentage van 72,5% van de waarde kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Uit deze onderbouwing volgt dat eiseres ook bij dit standpunt niet tot de verkeersruimten rekent de delen van de centrale open ruimten op de begane grond die op de plattegrond worden aangeduid als respectievelijk de ‘beleefhoek atelier’, de ‘beleefhoek muziek’ en de ‘beleefhoek bewegen’.

De heffingsambtenaar is van mening dat alle verkeersruimtes niet moeten worden aangeduid als volledig dienstbaar aan woondoeleinden. Onder die verkeersruimten vallen volgens de heffingsambtenaar ook die ruimten die op de plattegrond zijn aangeduid als de ‘beleefhoek atelier’, de ‘beleefhoek muziek’ en de ‘beleefhoek bewegen’. Indien alle verkeersruimten worden aangemerkt als niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden kan volgens de heffingsambtenaar niet ten minste 70 procent van de waarde worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

De rechtbank is van oordeel dat van de verkeersruimten van de onroerende zaak niet kan worden gezegd dat deze volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Gelet op de wijze waarop in het woonzorgcentrum (medische) zorg wordt verleend aan de bewoners, is niet aannemelijk geworden dat die verkeersruimten niet tevens meer dan incidenteel gebruikt worden in verband met het verlenen van (medische) zorg. De rechtbank gaat hiermee voorbij aan de stelling dat uit het arrest van 27 mei 2022 volgt dat niet moet worden gekeken naar het feitelijk gebruik van deze verkeersruimten en dat dus het gebruik van die ruimten door het verplegend en medisch personeel van eiseres niet relevant is. Die stelling berust op een onjuiste lezing van het arrest van 27 mei 2022. In r.o. 3.2.4 van dit arrest wordt juist uitdrukkelijk is geoordeeld dat gekeken moet worden naar het feitelijk gebruik van de ruimten die niet tot woning dienen om te beoordelen of deze ruimten volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De uitspraken van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 6 december 2023 en Gerechtshof Den Haag van 16 oktober 2024 waar eiseres op heeft gewezen leiden ook niet tot een ander oordeel, nu in die zaken is geoordeeld dat de feitelijke situatie anders was dan onderhavig geval. In die zaken was geen sprake van het verlenen van (medische) zorg in de onroerende zaak. Ook de verwijzing van eiseres naar de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 maart 2025, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel, nu de oordelen in die zaak te zeer zijn verweven is met de andere feitelijke vaststellingen en standpunten van partijen in die zaak.

Gelet op de tot het dossier behorende foto’s van de ruimten die op de plattegrond van eiseres zijn aangeduid als de ‘beleefhoek atelier’, de ‘beleefhoek muziek’ en de ‘beleefhoek bewegen’ en de door partijen ter zitting gegeven toelichting op die foto’s en de plattegrond, moet naar het oordeel van de rechtbank worden geconcludeerd dat deze ruimten niet als afzonderlijke ruimten kunnen worden bestempeld. De rechtbank acht daarvoor met name van belang dat de ‘beleefhoeken’ op geen enkele wijze zijn afgescheiden van de centrale openbare ruimten op de begane grond. Deze ‘beleefhoeken’ kunnen reeds daarom niet worden beschouwd als afzonderlijke ruimten die enigszins duurzaam voor menselijke bewoning kunnen dienen. Deze ruimten vormen in wezen onderdeel van de verkeersruimten van de onroerende zaak en zijn ook niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden, nu deze ‘beleefhoeken’ ook meer dan incidenteel worden gebruikt door het personeel van eiseres in het kader van de zorgverlening aan de bewoners. Tot slot overweegt de rechtbank dat van de wasruimte, de po-spoelruimte, de opslagruimte voor medicijnen, de berging voor vuil linnen, de stalling voor scootmobielen, de fysiotherapieruimte en de hal bij het dakterras ook niet kan worden gezegd dat deze volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, omdat ook voor deze ruimten geldt dat deze meer dan incidenteel worden gebruikt door het personeel van eiseres in het kader van de verlening van de zorg aan de bewoners.

Partijen hebben ter zitting bevestigd dat indien de rechtbank van oordeel is dat de verkeersruimten zoals die op de plattegrond van eiseres zijn aangeduid en de ruimten die op de plattegrond van eiseres zijn aangeduid als de ‘beleefhoek atelier’, de ‘beleefhoek muziek’ en de ‘beleefhoek bewegen’, niet tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, minder dan 70% van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, is dit laatste dus het geval. Tussen partijen is verder niet in geschil dat de heffingsambtenaar de woondelenvrijstelling van artikel 220e van de Gemeentewet juist heeft toegepast. Dit betekent dat wat betreft de aanslag OZBE de heffingsambtenaar terecht het tarief voor niet-woningen heeft toegepast en de heffingsambtenaar de aanslag OZBG terecht en naar de juiste heffingsmaatstaf heeft opgelegd.

7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de aanslagen OZBE en OZBG in stand blijven. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. van der Terp, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 3 juni 2025.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.