Wet WOZ. Huidige gebruik als bosgrond doet niet af aan de bestemming reactiewoning. WOZ-waarde wel verlaagd…

en

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 februari 2025.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (voormalig nr. [nummer] ) (het perceel) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 82.000 (de beschikking).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en heeft daarbij de waarde van het perceel verlaagd naar € 68.000.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 2] .

2.

Belanghebbende is eigenaar van het perceel. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.375 m².

Volgens het bestemmingsplan Norgerduinen heeft het perceel de bestemming Bos met aanduiding recreatiewoning.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak, in dit geval het perceel, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar op de zitting een lagere waarde voorstaat dan in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. Gelet daarop is het beroep gegrond. De rechtbank zal hierna beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat een WOZ-waarde van € 63.000 voor het perceel niet te hoog is.

5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde overzicht en de door hem gegeven toelichting op de zitting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde van € 63.000 niet te hoog is vastgesteld.

6. Belanghebbende is van mening dat het perceel niet meer waard kan zijn € 29.000, omdat het slechts een stuk bosgrond betreft. Belanghebbende stelt verder dat er onvoldoende rekening is gehouden met het ontbreken van nutsvoorzieningen op het perceel en met de erfdienstbaarheid die rust op het perceel.

7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde van het perceel is vastgesteld op € 68.000. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de waarde moet worden bijgesteld naar € 63.000, omdat er geen rekening is gehouden met een aftrek voor de erfdienstbaarheid. In de matrix zijn de verkoopcijfers van vier nabijgelegen percelen, allen bestemd voor de (sloop en nieuw)bouw van een recreatiewoning met toebehoren, opgenomen. De prijzen per vierkante meter variëren van € 114 tot € 250.

8. De rechtbank acht de gebruikte percelen in de matrix voldoende vergelijkbaar met het perceel van belanghebbende. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde vierkante meterprijs van percelen waarmee wordt vergeleken € 171 per m² is. Dit is aanzienlijk hoger dan de
€ 50 per m² van het perceel van belanghebbende. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat er voldoende rekening is gehouden met onderlinge verschillen, zoals het ontbreken van nutsvoorzieningen.

De stelling van belanghebbende dat het perceel een lagere waarde heeft, omdat hij het enkel gebruikt als bosgrond, volgt de rechtbank niet. Het perceel wordt gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer (4.). Dit is een objectieve waardebepaling. Op het perceel rust de bestemming ‘Bos met aanduiding recreatiewoning’ (2.1). Dat belanghebbende zelf het perceel enkel als bosgrond gebruikt, is geen waardedrukkend effect voor de Wet WOZ. Een koper kan namelijk wel een recreatiewoning laten bouwen op het perceel gelet op de bestemming. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht geen aftrek heeft toegepast voor het huidige feitelijke gebruik van het perceel als bosgrond.

Op de zitting is (voor het eerst) aan het licht gekomen dat op het perceel een erfdienstbaarheid rust ten behoeve van [adres] (voormalig nummer [nummer] ). De heffingsambtenaar had hier bij het vaststellen van de WOZ-waarde nog geen rekening mee kunnen houden. Op de zitting heeft hij verklaard dat een aftrek van € 5.000 van toepassing is voor de erfdienstbaarheid. Belanghebbende heeft de hoogte van deze aftrek verder niet betwist. De heffingsambtenaar heeft gelet op de aftrek verklaard dat de waarde moet worden bijgesteld naar € 63.000 (zie 7.).

10. Het beroep is gegrond (4.2). De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en stelt de WOZ-waarde van het perceel voor het jaar 2024 vast op € 63.000.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Het is de rechtbank niet gebleken dat belanghebbende proceskosten heeft gemaakt.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Brekelmans, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Schultinga, griffier.

Uitgesproken op 6 augustus 2026.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.