WOZ. Belastingjaren 2023 en 2024, drie panden. Uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd.

Zittingsplaats Groningen

Bestuursrecht

zaaknummers: LEE 25/1410, 1411, 1412, 1415, 2392, 2393 en 2394

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 september 2026 in de zaken tussen

en

1.1.

Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] voor de jaren 2023 en 2024, en de aan belanghebbende opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen en rioolheffing (enkel [adres 2] ) voor die jaren. Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking en de aanslagen. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Verder beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar de uitspraken op bezwaar voldoende gemotiveerd heeft.

1.2.

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde voor de [adres 1] en de [adres 3] niet te hoog heeft vastgesteld, de waarde voor de [adres 2] voor belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld, en de waarde voor de [adres 2] voor belastingjaar 2023 wel te hoog heeft vastgesteld. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslagen voor de [adres 2] voor belastingjaar 2023 worden verminderd. De rechtbank oordeelt verder dat de uitspraken op bezwaar niet voldoende gemotiveerd zijn. De rechtbank bepaalt daarom dat de heffingsambtenaar in alle beroepen het griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot deze oordelen komt en welke gevolgen deze oordelen hebben.

Belastingjaar 2023

2.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarden van de hieronder genoemde onroerende zaken bij in één geschrift vervatte beschikkingen op 1 januari 2022 (waardepeildatum belastingjaar 2023) vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (OZB) en rioolheffing (enkel voor de [adres 2] ) van de gemeente Westerwolde voor het jaar 2023 opgelegd.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 3 maart 2025 de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft de waarden van de hieronder genoemde onroerende zaken bij in één geschrift vervatte beschikkingen op 1 januari 2023 (waardepeildatum belastingjaar 2024) vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (OZB) en rioolheffing (enkel voor de [adres 2] ) van de gemeente Westerwolde voor het jaar 2024 opgelegd.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 28 mei 2025 de bezwaren van belanghebbende deels gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak aan [adres 3] verlaagd naar € 261.000 en de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 4] verlaagd naar € 144.000. De op die waarden gebaseerde aanslagen OZB en rioolheffing heeft de heffingsambtenaar verminderd. De voor de [adres 5] beschikte waarde is gehandhaafd.

2.5.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.

2.6.

De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.

2.7.

De heffingsambtenaar en belanghebbende hebben nadere stukken ingediend.

2.8.

De rechtbank heeft de beroepen op 16 september 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

3.1.

Belanghebbende is eigenaar van de drie onderstaande in [plaats] gelegen onroerende zaken.

3.2.

[adres 3] is een in 1921 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een woonoppervlakte van 105 m2, een aangebouwde woonruimte van 12 m2, een aangebouwde garage van 18 m2 en twee carports van 45m2 en 30 m2. Het geheel is gelegen op een perceel van 1.514 m2.

3.3.

[adres 5] is een in 1931 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een woonoppervlakte van 123 m2, een aangebouwde woonruimte van 22 m2, en een dakkapel van 1m2. Het geheel is gelegen op een perceel van 220 m2.

3.4.

[adres 4] is een in 1935 gebouwd woon-/winkelpand. De winkel heeft een gebruiksoppervlakte van 271 m2. Boven de winkelruimte bevindt zich het woondeel, dat een woonoppervlakte van 105 m2 heeft. Het woondeel is enkel bereikbaar via de winkelruimte en beschikt niet over zelfstandige aansluiting op nutsvoorzieningen, zoals gas, water en elektriciteit.

3.5.

De [adres 4] is sinds 1 augustus 2020 in zijn geheel verhuurd tegen een huurprijs van € 1.500 per maand (€ 18.000 per jaar). De huurprijs is onderverdeeld in € 950 voor het winkelgedeelte en € 550 voor het woongedeelte.

3.6.

De uitspraak op bezwaar van 3 maart 2025 luidt – voor zover hier van belang – als volgt:

- Eigen huurcijfer: 5-9-2022 € 18.000,-

- [adres 6] : 9-2-2021 € 10.200,-

- [adres 7] : 9-2-2021 € 15.623,-

- [adres 8] : 27-11-2020 € 240.000,-

- [adres 9] : 3-11-2021 €250.000,-

- [adres 10] : 31-8-2021 € 148.600,-

- [adres 11] : 9-5-2022 € 142.500,-

3.7.

De uitspraak op bezwaar van 28 mei 2025 luidt – voor zover hier van belang – als volgt:

(…)

(…)

Ook vraagt u naar onderbouwen van de huurwaarde en kapitalisatiefactor. De huurwaarde en kap. factor kunnen onderbouwd worden met de volgende marktcijfers:

Huurcijfers:

Koopcijfers:

De woning kan worden onderbouwd met de volgende marktcijfers:

De waarde wordt bepaald op basis van marktgegevens (huur en koop) van soortgelijke objecten waarvan een transactie bekend is. Het eigen huurcijfer kan daarvan ook deel uit maken, maar is niet altijd 1 op 1 bruikbaar/leidend. Het kan een oude huurovereenkomst zijn die al dan niet is geïndexeerd of er kan om een andere reden een niet-marktconforme huur bepaald zijn. In dit geval kunnen we ook het eigen huurcijfer van € 18.000,- per jaar voor het geheel, gebruiken ter onderbouwing.

(…)

Onderstaande marktgegevens onderbouwen de waarde van uw woningen.

De taxateur heeft de waarde van de woning opnieuw beoordeeld aan de hand van de bovenstaande verkopen, met extra aandacht voor uw bezwaarpunten. Het blijkt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld in vergelijking met deze verkopen. Hierbij is rekening gehouden met de onderlinge verschillen van deze panden.”

3.8.

Bij het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar een stuk overgelegd dat door hem wordt geduid als verslag van de hoorzitting in bezwaar. Dit stuk luidt – voor zover hier van belang – als volgt:

Vooraf 1: Geen aparte inschrijving voor beroep

4. Voor het jaar 2023 heeft de rechtbank een apart zaaknummer aangemaakt voor de aanslag rioolheffing ter zake van de [adres 2] . Voor het jaar 2024 heeft de rechtbank dat niet gedaan. Bij nader inzien was het niet nodig om voor het jaar 2023 een apart zaaknummer toe te wijzen aan de aanslag rioolheffing. Dat komt omdat ter zake van de rioolheffing geen zelfstandige gronden zijn aangevoerd. Het beroep ziet enkel ook op de rioolheffing omdat de hoogte van die heffing (mede) wordt bepaald door de WOZ-waarde. Onder zaaknummer LEE 25/2394 zal de rechtbank dus een oordeel geven over zowel de WOZ-waarde van de [adres 2] als de (mede) op die waarde bepaalde aanslagen OZB en rioolheffing. Een apart zaaknummer is daar in dit geval niet voor nodig.

Vooraf 2: De huurders niet als medebelanghebbende uitgenodigd

5.1.

Belanghebbende heeft ter zitting opgemerkt dat – anders dan in het beroep over de WOZ-waarden van de [adres 3] , [adres 5] en [adres 4] voor het belastingjaar 2022 – de rechtbank ditmaal de huurders niet heeft aangeschreven als belanghebbenden.

5.2.

De rechtbank kan ambtshalve belanghebbenden in de gelegenheid stellen als partij aan het beroep deel te nemen. In het verleden is dat ook wel standaardmatig gedaan, maar de laatste jaren laat de rechtbank dat om praktische redenen afhangen van de aard van het geschil. In de voorliggende beroepen heeft de rechtbank in de dossierstukken geen aanleiding gezien om de huurders als (mede)belanghebbenden aan te merken. Daarom heeft de rechtbank de huurders niet aangeschreven.

6.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

6.2.

De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende aanvoert, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

6.3.

Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, is het aan hem om te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

7.1.

De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde op een in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld op 17 november 2025 door [taxateur] . In de taxatiematrix wordt aan de hand van een vergelijking met drie referentiewoningen geconcludeerd tot een waarde van € 300.000. Dat is dus hoger dan de beschikte waarde van € 262.000. Belanghebbende stelt in beroep dat de waarde € 231.000 moet zijn.

7.2.

7.3.

De heffingsambtenaar heeft aan de ligging van de [adres 3] een ‘4’ toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank is dat terecht. De [adres 3] is gelegen in een mooi deel van [plaats] , tussen het groen en relatief rustig. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat woningen aan de [straatnaam 1] doorgaans voor een bovengemiddelde prijs verkocht worden, hetgeen de hogere liggingsfactor onderbouwt. De rechtbank acht het aannemelijk dat de nabijgelegen school wel enige overlast veroorzaakt, met name door verkeersbewegingen, maar acht niet aannemelijk gemaakt dat die overlast dermate is dat de ligging bijgesteld zou moeten worden naar een ‘3’ of lager. De rechtbank acht daarbij mede van belang dat het fietspad waar belanghebbende op heeft gewezen langs het achterste deel van de achtertuin loopt, ver van de woning. Verder acht de rechtbank mede van belang dat de verkeersbewegingen beperkt zullen zijn tot schooldagen en schooltijden.

7.4.

Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de (on)doelmatigheid van het perceel van de [adres 3] . Belanghebbende wijst daarbij op het feit dat het perceel scheef loopt, er veel slecht onderhouden bomen in het omliggende gemeentelijk groen staan, en de tuin hoogteverschillen heeft. De rechtbank is van oordeel dat hetgeen belanghebbende noemt geen reden is voor een lagere waardering van de ligging. Het perceel is niet zó scheef dat het normaal gebruik belemmert. Ook hoogteverschillen in de tuin zijn niet per definitie ongewenst of waarde verminderend. Zonder een nadere toelichting – die ontbreekt – is dat geen reden voor een lagere waardering. Slecht onderhouden bomen in het gemeentelijk groen geven evenmin aanleiding om van een lagere liggingsscore uit te gaan, aangezien belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat van deze omstandigheid in het onderhavig geval enige waardedruk uitgaat.

7.5.

Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat aan een ‘2’ in de matrix bij Kwaliteit, Onderhoud of Voorzieningen (KOV-factoren), een correctie van 7% wordt toegepast in plaats van 10%. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat dit aangepast is om op de juiste manier rekening te houden met gewijzigde marktomstandigheden. In het verleden was de staat van de woning van een grotere invloed op de waarde dan tegenwoordig het geval is. Dat leidt tot een lagere correctiepercentage voor de KOV-factoren volgens de heffingsambtenaar. Gelet op deze toelichting ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan het toegepaste correctiepercentage. Het past ook bij een overspannen woningmarkt waarin kopers sneller genoegen zullen nemen met een mindere onderhoudstoestand, mindere kwaliteit of mindere voorzieningen.

7.6.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de [adres 3] voor het belastingjaar 2023 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

8.1.

De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde op een in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld op 17 november 2025 door [taxateur] . In de taxatiematrix wordt aan de hand van een vergelijking met drie referentiewoningen geconcludeerd tot een waarde van € 292.000. Dat is dus hoger dan de beschikte waarde van € 261.000. Belanghebbende stelt in beroep dat de waarde € 224.000 moet zijn.

8.2.

8.3.

De heffingsambtenaar heeft aan de ligging van de [adres 3] een ‘4’ toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank is dat terecht. De [adres 3] is gelegen in een mooi deel van [plaats] , tussen het groen en relatief rustig. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat woningen aan de [straatnaam 1] doorgaans voor een bovengemiddelde prijs verkocht worden, hetgeen de hogere liggingsfactor onderbouwt. De rechtbank acht het aannemelijk dat de nabijgelegen school wel enige overlast veroorzaakt, met name door verkeersbewegingen, maar acht niet aannemelijk gemaakt dat die overlast dermate is dat de ligging bijgesteld zou moeten worden naar een ‘3’ of lager. De rechtbank acht daarbij mede van belang dat het fietspad waar belanghebbende op heeft gewezen langs het achterste deel van de achtertuin loopt, ver van de woning. Verder acht de rechtbank mede van belang dat de verkeersbewegingen beperkt zullen zijn tot schooldagen en schooltijden.

8.4.

Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar ook onvoldoende rekening gehouden met de doelmatigheid van het perceel van de [adres 3] . Belanghebbende wijst daarbij op het feit dat het perceel scheef loopt, er veel slecht onderhouden bomen in het omliggende gemeentelijk groen staan, en de tuin hoogteverschillen heeft. De rechtbank is van oordeel dat hetgeen belanghebbende noemt geen reden is voor een lagere waardering van de ligging. Het perceel is niet zó scheef dat het normaal gebruik belemmert. Ook hoogteverschillen in de tuin zijn niet per definitie ongewenst of waarde verminderend. Zonder een nadere toelichting – die ontbreekt – is dat geen reden voor een lagere waardering. Slecht onderhouden bomen in het gemeentelijk groen geven evenmin aanleiding om van een lagere liggingsscore uit te gaan, aangezien belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat van deze omstandigheid in het onderhavig geval enige waardedruk uitgaat.

8.5.

Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat aan een ‘2’ in de matrix bij Kwaliteit, Onderhoud of Voorzieningen (KOV-factoren), een correctie van 7% wordt toegepast in plaats van 10%. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat dit aangepast is om op de juiste manier rekening te houden met gewijzigde marktomstandigheden. In het verleden was de staat van de woning van een grotere invloed op de waarde dan tegenwoordig het geval is. Dat leidt tot een lagere correctiepercentage voor de KOV-factoren volgens de heffingsambtenaar. Gelet op deze toelichting ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan het toegepaste correctiepercentage. Het past ook bij een overspannen woningmarkt waarin kopers sneller genoegen zullen nemen met een mindere onderhoudstoestand, mindere kwaliteit of mindere voorzieningen.

8.6.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de [adres 3] voor het belastingjaar 2024 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

9.1.

De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde op een in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld op 11 november 2025 door [taxateur] . In de taxatiematrix wordt aan de hand van een vergelijking met drie referentiewoningen geconcludeerd tot een waarde van € 275.000. Dat is dus hoger dan de beschikte waarde van € 209.000. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat bij nader inzien de waarde € 208.000 moet zijn, dus € 1.000 lager dan de beschikte waarde.

9.2.

9.3.

De heffingsambtenaar heeft aan de ligging van de [straatnaam 2] een ‘3’ toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank is dat terecht. De rechtbank acht aannemelijk dat door verkeersmaatregelen om het centrum van [plaats] te ontzien, en de nieuwbouw tegenover de [adres 5] , de verkeersdrukte en parkeerdruk zijn toegenomen. Die zijn naar het oordeel van de rechtbank echter nog steeds goed vergelijkbaar met de verkeersdrukte en parkeerdruk in de Hoofdstraat, waar twee van de vergelijkingsobjecten zijn gelegen, die voor de ligging ook op een ‘3’ zijn gewaardeerd. De waardering van de ligging op een ‘3’ voor de [adres 5] – gelijk aan die van de vergelijkingsobjecten aan de Hoofdstraat – is naar het oordeel van de rechtbank daarom juist.

9.4.

De heffingsambtenaar heeft in zijn matrix de kwaliteit en doelmatigheid van de woning op een ‘3’ gesteld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gewezen op foto’s gemaakt bij de inpandige opname. Het is, zeker gelet op het bouwjaar, een gemiddelde woning volgens de heffingsambtenaar. Belanghebbende stelt dat een ‘2’ voor de kwaliteit en doelmatigheid passend is. Hij stelt dat sprake is van enkel glas op de eerste verdieping, dat muurisolatie ontbreekt, en dat de zolder en het bingebouw geheel niet geïsoleerd zijn zodat die enkel als opslagruimte te gebruiken zijn.

9.5.

De rechtbank laat in het midden of de kwaliteit en doelmatigheid een ‘3’ of een ‘2’ moet zijn. Als beide factoren op een ‘2’ worden gesteld, maakt de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft overgelegd nog steeds aannemelijk dat de waarde niet te hoog beschikt is. Dat komt omdat de beschikte waarde al aanzienlijk lager ligt dan de taxatiewaarde die uit de matrix volgt (€ 209.000 versus € 275.000).

10.1.

De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde op een in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld op 17 november 2025 door [taxateur] . In de taxatiematrix wordt aan de hand van een vergelijking met drie referentiewoningen geconcludeerd tot een waarde van € 271.000. Dat is dus hoger dan de beschikte waarde van € 221.000. Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat bij nader inzien de waarde € 205.000 moet zijn, dus € 16.000 lager dan de beschikte waarde.

10.2.

10.3.

De heffingsambtenaar heeft aan de ligging van de [straatnaam 2] een ‘3’ toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank is dat terecht. De rechtbank acht aannemelijk dat door verkeersmaatregelen om het centrum van [plaats] te ontzien, en de nieuwbouw tegenover de [adres 5] , de verkeersdrukte en parkeerdruk zijn toegenomen. Die zijn naar het oordeel van de rechtbank echter nog steeds goed vergelijkbaar met de verkeersdrukte en parkeerdruk in de Hoofdstraat, waar twee van de vergelijkingsobjecten zijn gelegen, die voor de ligging ook op een ‘3’ zijn gewaardeerd. De waardering van de ligging op een ‘3’ voor de [adres 5] – gelijk aan die van de vergelijkingsobjecten aan de Hoofdstraat – is naar het oordeel van de rechtbank daarom juist.

10.4.

De heffingsambtenaar heeft in zijn matrix de kwaliteit en doelmatigheid van de woning op een ‘3’ gesteld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gewezen op foto’s gemaakt bij de inpandige opname. Het is, zeker gelet op het bouwjaar, een gemiddelde woning volgens de heffingsambtenaar. Belanghebbende stelt dat een ‘2’ voor de kwaliteit en doelmatigheid passend is. Hij stelt dat sprake is van enkel glas op de eerste verdieping, dat muurisolatie ontbreekt, en dat de zolder en het bingebouw geheel niet geïsoleerd zijn zodat die enkel als opslagruimte te gebruiken zijn.

10.5.

De rechtbank laat in het midden of de kwaliteit en doelmatigheid een ‘3’ of een ‘2’ moet zijn. Als beide factoren op een ‘2’ worden gesteld, maakt de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft overgelegd nog steeds aannemelijk dat de waarde niet te hoog beschikt is. Dat komt omdat de beschikte waarde al aanzienlijk lager ligt dan de taxatiewaarde die uit de matrix volgt (€ 221.000 versus € 271.000).

11.1.

De heffingsambtenaar heeft in beroep voor beide belastingjaren een matrix overgelegd ter onderbouwing van de waarde van de [adres 4] . In de matrix voor het belastingjaar 2023 is aan de woning een waarde van € 76.125 toegekend op basis van een vergelijking met de verkoop van drie andere gecombineerde panden (met een commerciële ruimte en een woonruimte). Voor het winkeldeel heeft de heffingsambtenaar de waarde met de huurwaarde kapitalisatiemethode (HWK-methode) becijferd op € 86.720. Het object als geheel is zodoende getaxeerd op afgerond € 162.000. Dat is lager dan de beschikte waarde van € 172.000. De heffingsambtenaar concludeert derhalve tot een gegrond beroep.

11.2.

Voor het belastingjaar 2024 is aan de woning een waarde van € 78.750 toegekend op basis van een vergelijking met de verkoop van drie andere gecombineerde panden. Voor het winkeldeel heeft de heffingsambtenaar de waarde met de HWK-methode becijferd op € 86.720. Het object als geheel is zodoende getaxeerd op afgerond € 165.000. In bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 144.000. Volgens de heffingsambtenaar is die waarde in ieder geval niet te hoog.

11.3.

Belanghebbende stelt dat de waarde van de [adres 4] voor zowel belastingjaar 2023 als 2024 op € 103.000 vastgesteld moet worden. Voor het winkeldeel moet volgens belanghebbende uitgegaan worden van een HWK-factor van 5,9. Bij een huurwaarde van € 10.840 is de waarde van het winkeldeel dan afgerond € 64.000. Voor de waardering van het woningdeel moet volgens belanghebbende nog rekening gehouden worden met de onzelfstandigheid van de woonruimte en de mindere ligging van het pand. Een afslag van 50% op de waarde in de matrix is passend volgens belanghebbende. Het geheel komt dan uit op afgerond € 103.000.

11.4.

De rechtbank overweegt als volgt. Voor wat betreft de waarde van het winkeldeel zijn partijen het enkel oneens over de kapitalisatiefactor. Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor geldt dat een berekening op basis van gerealiseerde transactiecijfers de voorkeur heeft omdat die een betere onderbouwing vormen van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, in verbinding met artikel 4, lid 1 aanhef en letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde (de zogenoemde top-down berekening). Een zogenoemde bottom-up-berekening waarbij de kapitalisatiefactor van onderaf wordt opgebouwd, is naar haar aard met onzekerheid omgeven, aangezien veel van de gehanteerde percentages moeten worden geschat.

11.5.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem gestelde kapitalisatiefactor enkel een bottom-up-berekening overgelegd. Ter zitting heeft hij gesteld dat de gehanteerde kapitalisatiefactor in lijn is met wat bij een winkelruimte kan worden verwacht, en dat de gebruikte factor binnen de marges van de taxatiewijzer valt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verder gewezen op de verkoop van het vergelijkingsobject [adres 24] . Dat object is voor € 230.000 verkocht in januari 2021. Dan kan de beschikte waarde van de [adres 4] niet te hoog zijn.

11.6.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn verwijzing naar de verkoop van de [adres 24] reeds slaagt in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. De [adres 24] is aanzienlijk kleiner dan de [adres 4] (woondeel: 105 m2 versus 83 m2, kantoordeel: 271 m2 versus 115 m2). De woondelen van beide panden zijn niet zelfstandig. De ligging van beide panden is naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft verder onbetwist gesteld dat het bestemmingsplan ook detailhandel mogelijk maakt in het kantoordeel van de [adres 24] . Het gegeven dat de [adres 24] in januari 2021 voor € 230.000 is verkocht, is naar het oordeel van de rechtbank dan voldoende om aannemelijk te achten dat de waarde van de [straatnaam 2] per 1 januari 2023 én 1 januari 2024 niet hoger is dan respectievelijk € 162.000 en € 144.000.

11.7.

Omdat de heffingsambtenaar in beroep het standpunt inneemt dat de beschikte waarde voor het jaar 2023 te hoog is (zie 11.1), zal de rechtbank het beroep dat ziet op de WOZ-waarde voor 2023 voor de [adres 4] , en (deels) op die waarde gebaseerde aanslagen OZB en rioolheffing, gegrond verklaren, en de WOZ-waarde en aanslagen verlagen. Het gaat om de beroepen met kenmerken LEE 25/1412 en LEE 25/1415 (zie 2.1).

12.1

Belanghebbende stelt dat de uitspraken op bezwaar niet voldoende gemotiveerd zijn. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken zeer summier onderbouwd waardoor het onmogelijk is om na te gaan of de waarde juist is.

12.2.

De heffingsambtenaar stelt dat de uitspraken op bezwaar voldoende gemotiveerd zijn.

12.3.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn de uitspraken op bezwaar niet voldoende gemotiveerd. De rechtbank motiveert dat oordeel als volgt. In de uitspraken op bezwaar trekt de heffingsambtenaar conclusies over de waarden van de onroerende zaken zonder daarvoor een deugdelijke onderbouwing te geven. Voor beide belastingjaren voert de heffingsambtenaar ter zake van de [adres 4] in de uitspraak op bezwaar dezelfde marktcijfers aan zonder daarbij op enige wijze duidelijk te maken hoe die marktcijfers de vastgestelde waarden onderbouwen (zie 3.6 en 3.7). Ter zake van de [adres 5] en de [adres 3] worden in de uitspraken op bezwaar een aantal vergelijkingsobjecten genoemd. Voor belastingjaar 2023 ontbreekt het daarbij geheel aan een duiding hoe de verkoopprijzen van die objecten de beschikte waarden onderbouwen (zie 3.6). In de vergelijkingen die worden genoemd in de uitspraak op bezwaar voor het belastingjaar 2024 is wel een waardering voor ‘Kw/Lu’, ‘Oh’ en ‘Li’ opgenomen, maar ontbreekt zowel een concrete vergelijking met de onroerende zaken van belanghebbende als een duiding wat de cijfermatige betekenis is van de cijfers die onder de kopjes ‘Kw/Lu’, ‘Oh’ en ‘Li’ staan (zie 3.7.). Mede gelet op de uitvoerige gronden die belanghebbende in bezwaar aanvoerde, die mede zagen op de herleiding van de verkoopcijfers naar de voor zijn onroerende zaken beschikte waarden, vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar ernstig tekort is geschoten bij de motivering van de uitspraken op bezwaar.

12.4.

Waar het op neerkomt is dat de uitspraken op bezwaar geen deugdelijke motivering bevatten voor de WOZ-waarden die de heffingsambtenaar daarin stelt. De uitspraken op bezwaar zijn daarom in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Omdat de rechtbank reeds op de hiervoor genoemde gronden tot het oordeel komt dat de uitspraken op bezwaar onvoldoende gemotiveerd zijn, laat zij de overige door belanghebbende aangevoerde gronden die zien op de motivering van de uitspraken op bezwaar onbesproken.

12.5.

13.1.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 7:7 van de Awb door geen verslag van het hoorgesprek te overleggen.

13.2.

De heffingsambtenaar heeft niet gereageerd op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd over het ontbreken van een verslag van het hoorgesprek.

13.3.

De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft bij de verweerschriften een stuk overgelegd dat hij duidt als ‘Verslag hoorzitting’ (zie 3.8.). De rechtbank vindt dat hetgeen de heffingsambtenaar heeft overgelegd niet voldoet aan wat in het algemeen van een verslag van een hoorgesprek mag worden verwacht. Hetgeen de heffingsambtenaar heeft overgelegd is niet meer dan in telegramstijl geschreven aantekeningen van wat belanghebbende heeft aangevoerd. De rechtbank merkt daarbij op dat in de aantekeningen te lezen is dat tijdens het hoorgesprek expliciet is gewezen op de verplichting om een verslag te maken. Verder heeft belanghebbende op de hoorzitting stukken overgelegd die niet zijn opgenomen bij de in beroep overgelegde stukken. Dat is een schending van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb.

13.4.

De rechtbank gaat voorbij aan de schending van artikel 7:7 van de Awb. Het is niet aannemelijk dat belanghebbende door de schending van artikel 7:7 van de Awb is benadeeld. Zonder deze schending zou de heffingsambtenaar niet tot een andere conclusie zijn gekomen. Daarom passeert de rechtbank met toepassing van artikel 6:22 van de Awb dit gebrek.

13.5.

Aan de schending van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank de gevolgen verbinden die haar geraden voorkomen. In dit geval acht de rechtbank het niet nodig om aan deze schending gevolgen te verbinden. Daartoe overweegt de rechtbank dat het om stukken gaat waar belanghebbende al over beschikt. Het zijn immers stukken die hij zelf eerder heeft overgelegd.

14.1.

De beroepen met kenmerken LEE 25/1412 en LEE 25/1415, die zien op de uitspraak op bezwaar ten aanzien van de [adres 4] voor het jaar 2023, zijn gegrond. De rechtbank verlaagt de WOZ-waarde van de [adres 4] voor het jaar 2023 naar € 162.000. De aanslag OZB voor de [adres 4] voor het jaar 2023 wordt verlaagd naar € 480 (0,2968% van € 162.000, afgerond naar beneden). De aanslag rioolheffing wordt verlaagd naar € 422,60 (€ 293 + 0,08% van € 162.000). De overige beroepen zijn ongegrond.

14.2.

De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die ziet op de WOZ-waarde voor de [adres 4] voor het jaar 2023 en de (deels) op die beschikking gebaseerde aanslagen OZB en rioolheffing. Voor het overige blijven de uitspraken op bezwaar in stand.

14.3.

De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar tot het vergoeden van het door belanghebbende betaalde griffierecht, omdat de uitspraken op bezwaar niet naar behoren zijn gemotiveerd. De rechtbank heeft in alle zaken behalve zaaknummer LEE 25/1415 griffierecht geheven. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. Die vergoeding kent de rechtbank toe in zaaknummer LEE 25/1412. Over de hoogte van de proceskosten zijn partijen het eens, die moet € 98,14 bedragen.

Zaaknummers LEE 25/1412 en 25/1415 ( [adres 4] , belastingjaar 2023)

De rechtbank:

Zaaknummers LEE 25/1410, 25/1411, 25/2392, 25/2393 en 25/2394

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y.B. Jansen, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier.

Uitgesproken op 24 september 2026.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.