WOZ – Het staat de heffingsambtenaar vrij de verschillen tussen de woning en de gebruikte referentieobjecten…

en

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2023.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 vastgesteld op € 376.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Heerenveen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

Partijen hebben voor de zitting nadere stukken ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 29 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 2] , als waarnemer van de gemachtigde van eiser, en [naam 3] en [naam 4] , als gemachtigden van de heffingsambtenaar.

2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met twee dakkapellen, een carport en een garage. De gebruiksoppervlakte van de woning is 103 m2 en de grond bij de woning is 329 m2.

De toegepaste liggingscorrectie

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar voor de goede ligging van de woning ten onrechte zowel op de grondwaarde van de woning als op het woondeel van de referentieobjecten een correctie toepast. Volgens eiser is er sprake van een systeemfout in het taxatiemodel van de heffingsambtenaar. Indien de liggingscorrectie op het woondeel van de referentieobjecten geneutraliseerd zou worden, zou de waarde van de woning op (afgerond) € 358.000 uitkomen.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd. Hierin is de waarde van de woning getaxeerd op € 376.000 aan de hand van verkoopcijfers van vier twee-onder-een-kapwoningen in [plaats] . In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar uitgewerkt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de waarde heeft onderbouwd met verkoopcijfers van goed vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De vergelijkbaarheid van de referentieobjecten is ook niet in geschil. De rechtbank overweegt vervolgens dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak vrijstaat de verschillen tussen de woning en de gebruikte referentieobjecten in de vastgestelde waarde te verdisconteren op een wijze die hij daarvoor het meest geschikt acht. Eisers stelling dat hij nog nooit heeft gezien dat een correctie voor een afwijkende ligging wordt toegepast op zowel de grondwaarde van de woning zelf als op het woondeel van de referentieobjecten, maakt dat niet anders.

De heffingsambtenaar heeft op de zitting onweersproken gesteld dat met een enkele correctie van 12,4% op de grondwaarde niet afdoende tot uitdrukking zou worden gebracht dat voor woningen met een bepaalde, zeer fraaie, ligging aan het water significant meer wordt betaald dan voor woningen die een dergelijke ligging missen. Eiser heeft de totale hoogte van de correctie (dus ‘op de grond’ en ‘op de stenen’) niet betwist, en die correctie komt de rechtbank ook niet te hoog voor.

De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat het taxatiemodel van de heffingsambtenaar niet zuiver is en dat dit ertoe moet leiden dat de waarde niet correct is vastgesteld. Of de taxateur van de heffingsambtenaar kiest voor, bijvoorbeeld, een correctie van 20% op de grondwaarde van de woning of een correctie van 12,4% op de grondwaarde van de woning en een correctie van 12,4% op het woondeel van de referentieobjecten, staat hem – zoals gezegd – vrij. Waar het immers om gaat is: maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voor wat betreft de toegepaste liggingscorrectie in elk geval voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Deze beroepsgrond slaagt derhalve niet.

9. Eiser stelt verder dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] een lagere prijs per eenheid van de woning onderbouwen. Op de zitting heeft eiser daaraan toegevoegd dat er een referentieobject in de matrix is gebruikt met dezelfde KOUDV-factoren als die van de woning. In dat geval moet de heffingsambtenaar volgens eiser niet van de gemiddelde prijzen van de referentieobjecten uitgaan, maar kiezen voor het referentieobject met dezelfde KOUDV-factoren.

10. De rechtbank overweegt dat het aan de heffingsambtenaar is aan de hand van de waardematrix de vastgestelde waarde te onderbouwen. Daarbij heeft niet te gelden dat uit meerdere referentieobjecten alleen gekeken mag worden naar de (in dit geval: twee) laagst gewaardeerde woningen. De heffingsambtenaar heeft ervoor gekozen de WOZ-waarde van de woning te bepalen door de m2-prijzen van de referentieobjecten te herleiden naar m2-prijzen die de referentieobjecten zouden hebben bij dezelfde (primaire en secundaire) objectenkenmerken als de woning, en de op die manier verkregen m2-prijzen te middelen. Dat deze methode niet door de beugel kan, vindt geen steun in het recht. Anders dan in de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarnaar eiser verwijst, zijn de laagst gewaardeerde de referentieobjecten in dit geval niet beter vergelijkbaar dan de twee andere referentieobjecten. Integendeel, op de zitting heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat de referentieobjecten [adres 4] en [adres 5] (de twee hoger gewaardeerde objecten) over het geheel genomen juist beter vergelijkbaar zijn met de woning. Ook deze beroepsgrond slaagt derhalve niet.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de waardematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van wat eiser daartegenin heeft gebracht, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.

12. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd. Dat betekent dat het beroep ongegrond is en de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 gehandhaafd blijft op € 376.000. De aanslag OZB blijft dus ook in stand. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 10 maart 2026.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.