Wet WOZ. Waardering woning. Voldoende en inzichtelijk rekening gehouden met de verschillen met de…

en

De rechtbank heeft het beroep van eiser op 25 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] namens de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [naam] als taxateur van de heffingsambtenaar.

De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning).

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 318.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor de woning opgelegd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2021 het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 298.000.

1.3.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een hoekwoning uit 1952 in Veldhoven. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 248 m³, aangebouwde woonruimte van 75 m³ en een vrijstaande schuur/berging van 63 m³. De voorzieningen en kwaliteit van de woning zijn iets minder dan gemiddeld. In verband hiermee is een correctie toegepast van 10% (- € 16.893). Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 362 m².

3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

3.1.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 298.000) naar de getaxeerde waarde (€ 304.000), zoals opgenomen in de waardematrix die op 15 februari 2022 is opgesteld door taxateur [naam] en de door hem in beroep overgelegde (gecorrigeerde) waardematrix. Eiser bepleit een waarde van € 254.000 en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het taxatierapport dat op 3 mei 2021 is opgesteld door taxateur E.N. Hoogteijling.

3.2.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.

3.3.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] .

3.4.

De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

3.5.

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar uitvoerig en per object beargumenteerd waarom hij dat als vergelijkingsobjecten hanteert. Aangezien de heffingsambtenaar [adres] ook in bezwaar al als vergelijkingsobject hanteerde, is hij wat dat object betreft ook nog expliciet ingegaan op de beroepsgrond van eiser inhoudende dat dit object niet vergelijkbaar zou zijn. Tegenover deze concrete argumentatie heeft eiser op de zitting slechts algemeenheden ingebracht. Voor zover eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte onderscheid maakt in hoofd- en aanbouw bij een woning, volgt de rechtbank hem daarin niet. Het onderscheid dat wordt gemaakt in woningtaxaties tussen objectonderdelen berust deels – en mag ook berusten – op een subjectieve inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de marktanalyse die door een taxateur wordt uitgevoerd om te bezien of een dergelijk onderscheid op zijn plaats is. Daarbij geldt ook dat dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat. Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij het gemaakte onderscheid en die de rechtbank kunnen overtuigen dat voldoende rekening is gehouden met (in dit geval) de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarin is de heffingsambtenaar met de door hem gegeven toelichting dus geslaagd.

3.6.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser geen twijfel kunnen zaaien over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift gemotiveerd en per object aangegeven waarom bij de taxatie van eiser van een onjuiste feitelijke toestand van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan. Uit de door partijen ingebrachte gegevens met betrekking tot de door eiser gehanteerde vergelijkingsobjecten blijkt naar het oordeel van de rechtbank voldoende dat de door eisers taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten op het moment van de verkopen over het geheel genomen in gedateerde staat verkeerden. Eiser heeft niet inzichtelijk heeft kunnen maken hoe hij desalniettemin relatief hoge KOUDV-scores heeft kunnen toekennen aan de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. Eiser heeft met zijn reactie op de zitting dit inzicht niet alsnog kunnen bieden.

3.7.

Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.