Belastingrecht
WOZ-waarde van woning. De WOZ-waarde blijft in deze zaak in stand. Beroep op gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
Rechtbank Oost-Brabant, 23 september 2026
ECLI:NL:RBOBR:2026:6819 · Rechtbank Oost-Brabant · 23 september 2026
https://www.uitspraken.nl/uitspraak/rechtbank-oost-brabant/bestuursrecht/belastingrecht/eerste-aanleg-enkelvoudig/ecli-nl-rbobr-2026-6819
Zaakgegevens
Op 23 september 2026 heeft de Rechtbank Oost-Brabant in eerste aanleg uitspraak gedaan in een zaak over belastingrecht.
- Instantie
- Rechtbank Oost-BrabantRechtbankDe rechter die de meeste zaken als eerste behandelt: civiele zaken, strafzaken en bestuurszaken.Meer uitleg
- Zittingsplaats
- 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 23 september 2026
- Datum publicatie
- 22 september 2026
- Zaaknummer
- 26/1685
- Rechtsgebied
- Bestuursrecht » Belastingrecht
- Procedure
- Eerste aanleg - enkelvoudigEnkelvoudige kamerDe zaak is behandeld door één rechter.Meer uitleg
- ECLI
- ECLI:NL:RBOBR:2026:6819
Inhoud van deze uitspraak
Samenvatting
WOZ-waarde van woning. De WOZ-waarde blijft in deze zaak in stand. Beroep op gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 26/1685
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2026 in de zaak tussen
[eisers], uit [woonplaats], eisers
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in Eindhoven voor het kalenderjaar 2026.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 21 februari 2026 vastgesteld op € 505.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2025 en geldt voor het kalenderjaar 2026. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar (onder andere) ook de aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 april 2026 (de bestreden uitspraak) het bezwaar van eisers gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 481.000 en de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting verminderd.
Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift met bijlagen.
De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of partijen het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
Feiten
2. Eisers zijn eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1954. Bij de woning horen twee aanbouwen, een berging en een perceel grond.
Beoordeling door de rechtbank
3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2026. De waardepeildatum is 1 januari 2025.
4. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eisers is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport met waardematrix, op 10 juni 2026 opgesteld door taxateur J.F. Verbeek. De woning is in dat rapport getaxeerd op € 512.000. Eisers vinden dat de waarde van de woning € 452.000 moet zijn.
6. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eisers hierover hebben aangevoerd.
7. Eisers hebben de objectafbakening en de objectkenmerken van de woning niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectafbakening en objectkenmerken zoals opgenomen in het taxatierapport met waardematrix.
8. De heffingsambtenaar heeft gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode voor de waardering van de woning. De vergelijksmethode houdt in dat de waarde van een woning wordt onderbouwd aan de hand van vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met de verkoopcijfers van drie in Eindhoven gelegen woningen, te weten: [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. De heffingsambtenaar heeft de verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar van de waardepeildatum verkocht. De rechtbank vindt deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn namelijk gelegen in dezelfde straat als de woning van eisers en hebben een identiek oppervlak van de hoofdbouw en bouwjaar. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is bij de waardebepaling rekening gehouden. In het taxatierapport met waardematrix is inzichtelijk gemaakt hoe is gekomen tot de getaxeerde waarde van € 512.000.
9. Eisers voeren aan dat de WOZ-waarde van hun woning aanzienlijk afwijkt van de aangrenzende woningen. De vergelijkbare woning van de buren (op nr. [nummer 1], begrijpt de rechtbank) heeft een WOZ-waarde van € 452.000 en verkeert in dezelfde staat van onderhoud, aldus eisers. Daarom verzoeken eisers de WOZ-waarde van hun woning tot die waarde te verlagen.
Dit argument treft geen doel. Omdat niet gebleken is dat de aangrenzende woningen zijn verkocht, kunnen deze niet gebruikt worden als bruikbaar vergelijkingsobject bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Voor zover eisers een beroep doen op het zogeheten gelijkheidsbeginsel, slaagt dit naar het oordeel van de rechtbank niet. Daarvoor moet sprake zijn van (nagenoeg) identieke gevallen die ongelijk behandeld worden. Hiervan is de rechtbank niet gebleken. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat het onderhoudsniveau van de woning van nr. [nummer 1] juist is gewaardeerd als slecht (2) en het onderhoudsniveau van de woning van eisers gemiddeld is (3). Verder heeft de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak toegelicht dat de woning van nr. [nummer 2] geen aanbouw heeft. Tenslotte hebben eiseres in hun bezwaarschrift zelf aangegeven dat de woning op nr. [nummer 3] geen uitbouw heeft, een hoekwoning is en daardoor een groter perceel heeft.
Conclusie over de waarde
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 481.000, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 512.000, niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Woestenburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M.P. Kool, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 september 2026.
|
griffier |
rechter |
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.