Wet waardering onroerende zaken. Waarde woning. Beroep ongegrond.

en

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 oktober 2024.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 409.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zwolle voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft op 27 maart 2026 schriftelijk op het verweerschrift gereageerd.

De rechtbank heeft het beroep op 8 april 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam], WOZ-taxateur.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze twee-onder-een-kap-woning, gebouwd in 1989, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 118 m² en staat op een kavel van 270 m². De woning beschikt over een aangebouwde garage.

6. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn gezien het type woning (twee-onder-een-kapwoningen), de locatie, het bouwjaar van de hoofdgebouwen (1989), de inhoud van het hoofdgebouw (113 m2 tot 118 m2), de omvang van de kavels en de overige kenmerken naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, uitstraling en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

7. Belanghebbende stelt dat met het verstrijken van de tijd de gehanteerde correctiefactoren op de waarde opgehoogd moeten worden voor de toegenomen relatieve achterstand ten opzichte van andere woningen. Volgens belanghebbende wordt er ook geen rekening mee gehouden dat (ver)bouw- en renovatiekosten stijgen.

8. De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen vergelijkbare woningen zijn uit dezelfde bouwperiode. Al deze woningen zijn naar de huidige maatstaven qua bouwnormen in zekere zin gedateerd ten opzichte van de thans in nieuwbouw verplicht toegepaste strengere bouwnormen. Het is echter niet ongebruikelijk dat kopers een woning uit die bouwperiode min of meer strippen en in velerlei opzicht/algeheel vernieuwen en verduurzamen. Dat geldt dus ook voor de referentiewoningen.

9. Tot slot voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar in het bestreden besluit niet is ingegaan op zijn argument dat de tuin een beperkte recreatieve waarde heeft. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in het bestreden besluit hierop ingaat. De heffingsambtenaar verwijst naar [adres 6] en [adres 7] die een vergelijkbare ligging en perceelvorm hebben. Bovendien heeft belanghebbende dit standpunt in een eerdere procedure ook naar voren gebracht en is dit door de rechtbank Overijssel en het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gemotiveerd verworpen.

10. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in zijn gronden van beroep en in de schriftelijke reactie van 27 maart 2026 verwijst naar standpunten van de heffingsambtenaar of taxateur uit eerdere procedures omtrent de WOZ-waarde van de woning op andere waardepeildata. Dat is echter in de onderhavige procedure niet relevant.

11. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Hij krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van

mr. R.M. Timmerman, griffier.

Uitgesproken op

De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.