Wet WOZ. WOZ-waarde woning. Beroep ongegrond.

Zittingsplaats Zwolle

Bestuursrecht

zaaknummer: ZWO 24/1121

uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

Inleiding

Feiten

Beoordeling

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de bij het verweerschrift overgelegde taxatiematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 889.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten te [plaats]:

• [adres 2], op 1 oktober 2021 verkocht voor € 585.000,-;

• [adres 3], op 2 december 2021 verkocht voor € 686.000,-;

• [adres 4], op 27 april 2022 verkocht voor € 837.000,-.

8. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, en onderhoudstoestand, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

9. Belanghebbende voert aan (i) dat de ligging van de woning ten onrechte als bovengemiddeld (niveau 4) is gekwalificeerd. De vergelijkingsobjecten zijn ten opzichte van de woning in hetzelfde gedeelte van [plaats] gelegen op maximaal enkele honderden meters afstand. De ligging van de vergelijkingsobjecten is als ‘gemiddeld’ (niveau 3) gekwalificeerd terwijl de ligging van de woning nagenoeg vergelijkbaar is. Bij een ligging van de woning op ‘gemiddeld’ dient de grondwaarde te worden vastgesteld op € 273.300,-. Daarnaast (ii) is het uitstralingsniveau van de woning als ‘uitstekend’ (niveau 5) gekwalificeerd. Uitstraling is een subjectief begrip en dit kan zowel positieve als negatieve invloed op de waarde hebben. De correctie op de hoofdbouw voor een bedrag van € 60.000,- (14% van de hoofdbouw) is te veel. Een kwalificatie van ‘bovengemiddeld’ (niveau 4) is voldoende, omdat ook voor het kwaliteits- en onderhoudsniveau een opwaartse correctie plaatsvindt evenals vergelijkingsobject [adres 3] dat hiervoor ook de kwalificaties ‘bovengemiddeld’ heeft. De waarde van de hoofdbouw komt dan uit op € 532.000,- en de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld op € 831.000,-.

10. De heffingsambtenaar stelt dat de woning gelegen is in een groene woonomgeving met monumentale bomen en een overwegend parkachtig straatbeeld op een rustige plek in [plaats]. De woning is verder een vrijstaande villa met veel groen en privacy. Daarom is de ligging ‘bovengemiddeld’ ten opzichte van de drie vergelijkingsobjecten die in een andere wijk liggen: [adres 2] op een woonerf met minder privacy; [adres 3] met meer parkeerdruk; en [adres 4] 250 meter vanaf de A1 met een geluidscherm, langs een 60 km-weg en lintbebouwing. Voornoemde ligging van de woning rechtvaardigt daarom een 4 in plaats van een 3. Verder is de woning uit een recenter bouwjaar (2005) dan de vergelijkingsobjecten (bouwjaren 1972 – 1983) wat resulteert in een hogere waardering voor wat betreft de factoren kwaliteit, uitstraling en onderhoud. De net onderhouden rieten kap van de woning is een indicator van een bovengemiddeld onderhoudsniveau. Dat leidt tot een uitstraling met kwalificatie 5 en daarmee tot een verhoging van 2 x 7% ten opzichte van een kwalificatie 3. Volgens de heffingsambtenaar wordt de deels subjectieve aard van de uitstraling ondervangen door een gestandaardiseerde beoordeling van objectieve kenmerken zoals materiaalgebruik. Doordat de uitstraling bij [adres 3] anders is, kan dit vergelijkingsobject ook anders gewaardeerd worden.

11. Louter ten overvloede verwijst de heffingsambtenaar nog ter indicatie naar verkopen in [plaats] van [adres 5] voor € 1.050.000,- verkocht in 2022; [adres 6] voor € 975.000,- tevens verkocht in 2022 en [adres 7] voor € 750.000,- verkocht in 2021. De verkopen van vrijstaande woningen met rieten kap bevestigen een consistent waarde beeld.

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met vorengenoemde motivering de waarde van de woning voldoende onderbouwd. Het ligt op de weg van belanghebbende om zijn stellingen gemotiveerd te onderbouwen en de uitgangspunten van de heffingsambtenaar gemotiveerd te betwisten. Belanghebbende heeft niet inzichtelijk gemaakt/onderbouwd dat de woning niet een betere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten, vooral ook niet omdat belanghebbende enkel verwijst naar de locatie in [plaats] en de nabijgelegen afstand tussen de woning en de vergelijkingsobjecten - wat niet allesbepalend is -, zonder in te gaan op de specifieke ligging van de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten per pand bezien. Voor wat betreft de verschillen in uitstraling, kwaliteit en onderhoud heeft belanghebbende evenmin voldoende betwist dat deze (ten dele) te hoog zijn gekwalificeerd doordat belanghebbende zijn stellingen niet voldoende onderbouwt. Dat de uitstraling een (deels) subjectieve aard heeft neemt niet weg dat de heffingsambtenaar dit geobjectiveerd met kennis van de woningmarkt kan waarderen. De beroepsgronden kunnen dan ook niet slagen.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.