Wet WOZ. WOZ-waarde woning. Beroep ongegrond.

Zittingsplaats Zwolle

Bestuursrecht

zaaknummer: ZWO 24/1183

[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde]),

Inleiding

Feiten

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep bij het verweerschrift van 28 april 2026 overgelegde taxatiematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 693.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vrijstaande woningen:

• [adres 2] verkocht voor € 717.000,- en notarieel geleverd op 18 februari 2022;

• [adres 3], verkocht voor € 745.000,- en notarieel geleverd op 4 april 2022;

• [adres 4], verkocht voor € 742.500,- en notarieel geleverd op 17 oktober 2022.

8. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gbo, bijgebouwen en onderhoudsniveau, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

9. Belanghebbende voert aan in het aanvullend beroep van 31 maart 2026 (i) dat de ligging van de woning te hoog is gekwalificeerd. Weliswaar ligt de woning in het buurtschap [buurtschap] met een redelijk vrije ligging wat een waardevermeerderend effect heeft, daartegenover staat (ii) dat in het buurtschap nagenoeg geen voorzieningen aanwezig zijn zoals een supermarkt, basisschool of sportvereniging. Daarnaast is er matige straatverlichting, zijn er onveilige trottoirs en ontbreekt een verbinding met het openbaarvervoer. De dichtstbijzijnde voorzieningen liggen op vier kilometer. (iii) De vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] liggen in een plaats waar die voorzieningen wel voorhanden zijn. (iv) De woning heeft geen betere ligging dan de gemiddelde ligging van [adres 6]. (v) Het vergelijkingsobject [adres 2] heeft een nagenoeg identieke ligging als de onderhavige woning en is in een plaats gelegen waar wel een school aanwezig is. Desondanks is de ligging van dit vergelijkingsobject lager gekwalificeerd. (vi) Met een verlaging van de ligging tot ‘gemiddeld’ (niveau 3) en dus een grondwaarde van € 122.720,- dient de WOZ-waarde van de woning te worden vastgesteld op € 667.000,-.

10. De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat in een matrix bij het verweerschrift de waarde van de woning is herberekend op € 693.000,- en daarmee boven de WOZ-waarde. [adres 5] en [adres 6] zijn niet langer vergelijkingsobjecten, waarmee de gronden (iii) en (iv) geen doel treffen. Specifiek heeft de heffingsambtenaar thans gelet op vergelijkingsobjecten met een vergelijkbare ligging als de woning en de grondwaarde conform verzoek vastgesteld op € 122.720,-.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende inzichtelijk gemaakt. Het is de heffingsambtenaar toegestaan de vergelijkingsobjecten in elke fase van het geding te vervangen voor betere. Op basis van de nieuwe vergelijkingsobjecten is de ligging vastgesteld op het niveau waarom belanghebbende specifiek verzocht heeft, namelijk ‘gemiddeld’ (niveau 3). De heffingsambtenaar heeft geen reden hoeven zien de ligging verder te verlagen, vooral ook niet omdat belanghebbende dat op geen enkele manier heeft onderbouwd. Om die redenen kan de beroepsgrond niet slagen.

12. Belanghebbende voert in zijn aanvullend beroepschrift van 23 juni 2026 aan dat de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 3] over enorme schuren beschikken. De heffingsambtenaar kiest voor een stuksprijs van € 5.000,-, wat onrealistisch is voor schuren met een oppervlakte van 225 m², 131 m², 64 m² en 450 m². De heffingsambtenaar dient (via staffeling) te waarderen per vierkante meter voor de bijgebouwen, omdat dit effect heeft op de woningwaarde en schuren financieel gezien van grote betekenis (kunnen) zijn. De schuur van 225 m² van [adres 3] vertegenwoordigt een waarde van € 25.225,-. De waarde van de hoofdbouw daalt en de prijs per eenheid wordt daarmee € 2.510,63 van dit vergelijkingsobject. De schuren van [adres 4] vertegenwoordigen een waarde van € 70.225,-, wat resulteert in een (lagere) prijs per eenheid van de hoofdbouw van € 2.130,-. Na doorberekening wordt de gemiddelde prijs per eenheid € 2.545,28 per vierkante meter. Na correctie voor de grootte van de woning is de prijs per eenheid € 2.321,-. Dat leidt ertoe dat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld op € 647.000,-.

13. De heffingsambtenaar voert naar aanleiding van laatstgenoemde stelling ter zitting het verweer dat DOWR tot op heden noodgedwongen, consequent en standaard, een forfaitaire stuksprijs hanteert voor schuren, ongeacht de grootte etc. daarvan. Dat heeft meerdere oorzaken: DOWR beschikt thans nog niet over (voldoende) gegevens in het buitengebied. Niet alleen de grootte van schuren speelt een rol maar ook de bij DOWR niet bekende onderhoudsstaat van schuren, het bouwjaar, het gebruik er van, koudv-factoren en of er asbest in daken zit etc. DOWR is in de waardering van schuren in het buitengebied consequent en past tot op heden die forfaitaire methodiek zonder uitzondering nog steeds toe: vanwege het ontbreken van genoegzame informatie van DOWR worden alle genoemde schuren tot op heden (vooralsnog tot op heden) als stuksprijs in de matrix vermeld ongeacht hun bouwjaar, gebruik, status en overige.

14. De rechtbank overweegt dat deze forfaitaire benadering vooralsnog de rechterlijke toetsing kan doorstaan, ook al wordt de werkelijkheid daardoor in zekere zin geweld aangedaan, omdat bijv. staffeling ontbreekt, maar tegelijkertijd geldt dat staffeling qua grootte betrekkelijk weinig betekenis heeft zolang de KOUDV-factoren niet inzichtelijk in kaart zijn (gebracht). Tot op heden heeft dat onderzoek kennelijk nog niet kunnen plaatsvinden voor wat betreft schuren in het buitengebied.

15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

Beslissing

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.