Belastingrecht
De waardepeildatum (1 januari 2024) blijft ongewijzigd, maar de waardevermeerdering door investeringen in de…
Rechtbank Overijssel, 12 augustus 2026
ECLI:NL:RBOVE:2026:4947 · Rechtbank Overijssel · 12 augustus 2026
https://www.uitspraken.nl/uitspraak/rechtbank-overijssel/bestuursrecht/belastingrecht/eerste-aanleg-enkelvoudig/ecli-nl-rbove-2026-4947
Zaakgegevens
Op 12 augustus 2026 heeft de Rechtbank Overijssel in eerste aanleg uitspraak gedaan in een zaak over belastingrecht.
- Instantie
- Rechtbank OverijsselRechtbankDe rechter die de meeste zaken als eerste behandelt: civiele zaken, strafzaken en bestuurszaken.Meer uitleg
- Zittingsplaats
- Zwolle
- Datum uitspraak
- 12 augustus 2026
- Datum publicatie
- 13 augustus 2026
- Zaaknummer
- ZWO 24/810
- Rechtsgebied
- Bestuursrecht » Belastingrecht
- Procedure
- Eerste aanleg - enkelvoudigEnkelvoudige kamerDe zaak is behandeld door één rechter.Meer uitleg
- ECLI
- ECLI:NL:RBOVE:2026:4947
Inhoud van deze uitspraak
Samenvatting
De waardepeildatum (1 januari 2024) blijft ongewijzigd, maar de waardevermeerdering door investeringen in de woning in de loop van 2024 wordt per 1 januari 2025 (de toestandsdatum) dwingendrechtelijk meegenomen/verdisconteerd bij de waardebepaling op de waardepeildatum 1 januari 2024. Dat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van de toestandsdatum hoeft niet expliciet te worden vermeld in de WOZ-beschikking. De vermelding 1 januari 2025 in de aanslag ziet op het aanvangsdatum in het betreffende belastingjaar. Onbetwist staat vast dat de woning in 2024 ingrijpend is gewijzigd als gevolg van een grote verbouwing/renovatie. De heffingsambtenaar heeft de waarde terecht aan de hand van die toestandsdatum bepaald naar het prijspeil ten tijde van de waardepeildatum 1 januari 2024. De beroepsgrond inhoudende dat de situatie op 1 januari 2024 bepalend is, slaagt niet.
Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 25/1901
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van het GBLT.
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.060.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zwolle voor het jaar 2025 opgelegd.
Met de uitspraak op bezwaar van 10 juni 2025 (het bestreden besluit) heeft de heffingsambtenaar het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 6 augustus 2026 ter zitting behandeld.
Belanghebbende is zonder voorafgaand bericht niet ter zitting verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. A.S. Polder, bijgestaan door [naam], WOZ-taxateur.
Feiten
1. Belanghebbende is sinds april 2023 eigenaar van de woning (koopsom € 605.555,-). De vrijstaande semibungalow, bouwjaar 1974, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 250 m², een kelder van 142 m², een overkapping van 18 m², twee grote dakkapellen, twee bergingen/ schuren van 29 m² respectievelijk 8 m² en staat op een kavel van 865 m². De woning is in de loop van 2024 gerenoveerd.
Beoordeling door de rechtbank
2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
4. De heffingsambtenaar mag op grond van vaste rechtspraak de waarde van de woning steeds in elke fase van het geding onderbouwen met andere, betere vergelijkingsobjecten qua verkoopcijfers rondom de waardepeildatum.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport van S. Jetzes, gecertificeerd WOZ-taxateur, met een bijgevoegde taxatiematrix. In dit rapport en de matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 1.450.000,-.
Bij de waardebepaling is rekening gehouden met feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen van de volgende referentiewoningen te Zwolle:
? [adres 2], bouwjaar 1972, met een gbo van 164 m², onder meer een aanbouw van 32 m², een overkapping van 40 m², een berging/schuur van 10 m² en een kavel van 743 m², op 16 september 2024 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor
€ 1.300.000,-;
? [adres 3], bouwjaar 1976, met een gbo van 171 m², onder meer een aanbouw van
19 m², twee bergingen van 10 m² respectievelijk 5 m² en een kavel van 637 m², op 6 juni 2024 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 1.395.000,-;
? [adres 4], bouwjaar 1968, met een gbo van 207 m², onder meer een inpandige garage van 24 m², een carport van 12 m² en een kavel van 1.350 m², op 25 september 2023 (verkoopdatum volgens matrix) verkocht voor € 1.250.001,-.
6. Belanghebbende voert aan (i) dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning ten onrechte heeft bepaald naar de toestand per 1 januari 2025.
7. De rechtbank overweegt als volgt.
In artikel 18 van de wet WOZ is bepaald dat als waardepeildatum geldt de datum één jaar vóór het begin van het kalenderjaar/belastingjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld: in onderhavig geval 1 januari 2024.
Wanneer een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (a) opgaat in een of meer andere onroerende zaken of (b) wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of (c) een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt de WOZ-waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar (1 januari 2025) waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de zogenoemde toestandsdatum). Dit is dwingendrechtelijk bepaald in artikel 18 wet WOZ.
Anders gezegd: de waardepeildatum (1 januari 2024) blijft ongewijzigd, maar de waardevermeerdering door investeringen in de woning in de loop van 2024 wordt per 1 januari 2025 (de toestandsdatum) dwingendrechtelijk meegenomen/verdisconteerd bij de waardebepaling op de waardepeildatum 1 januari 2024.
Dat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van de toestandsdatum hoeft niet expliciet te worden vermeld in de WOZ-beschikking. De vermelding 1 januari 2025 in de aanslag ziet op het aanvangsdatum in het betreffende belastingjaar.
Onbetwist staat vast dat de woning in 2024 ingrijpend is gewijzigd als gevolg van een grote verbouwing/renovatie. Dit brengt mee dat voor de waardebepaling per 1 januari 2024 van belang is de toestand van de woning op 1 januari 2025. De heffingsambtenaar heeft de waarde terecht aan de hand van die toestandsdatum bepaald naar het prijspeil ten tijde van de waardepeildatum 1 januari 2024. De beroepsgrond inhoudende dat de situatie op 1 januari 2024 bepalend is, slaagt niet.
8. Belanghebbende voert aan (ii) dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling ten onrechte ervan is uitgegaan dat de woning ‘af’ ofwel gereed was per 1 januari 2025. Ten onrechte is geen rekening gehouden met de op 1 januari 2025 nog voortdurende verbouwing, de lange ‘TO-DO-lijst’ en bestaande gebreken, zoals de ‘dramatische staat’ van de kelder, de verouderde staat van het schilderwerk (ouder dan tien jaar en/of niet klaar), in de woning aanwezig zijnde bouwmaterialen en de (verouderde) staat van de (ontbrekende) keuken, badkamer en verwarming.
De rechtbank overweegt als volgt.
Volgens de heffingsambtenaar was de woning op 1 januari 2025 zo goed als gereed. De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift een foto overgelegd van de gerenoveerde woning en ter toelichting erop gewezen dat belanghebbende op het inlichtingenformulier heeft ingevuld dat de woning in 2024 (volledig) is gerenoveerd voor € 500.000,-. De bewoner heeft zich per 29 mei 2024 ingeschreven en de verbouwing is op 17 oktober 2024 gereed gemeld door de BAG. Belanghebbende heeft een en ander niet, laat staan gemotiveerd, betwist.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft voorts in beroep een inpandige opname willen verrichten maar op zijn uitnodigingsmail ontving hij geen reactie van belanghebbende. Toen de taxateur de woning desalniettemin op de aangekondigde datum en het tijdstip bezocht (13 november 2025) gaf belanghebbende geen toestemming voor de inpandige opname en hij wilde daarvoor evenmin een afspraak maken.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft desalniettemin rekening gehouden met de slechte staat van de kelder door deze in de taxatiematrix qua kwaliteit en onderhoud te kwalificeren als onder gemiddeld (2) en de waarde van dit objectonderdeel met 10% respectievelijk 5% lager te waarderen.
Belanghebbende heeft al het vorenstaande niet (gemotiveerd) betwist. Evenmin heeft hij in het beroepschrift herhaald zijn stelling in het bezwaarschrift dat de primaire kenmerken onjuist zijn.
Ook heeft belanghebbende niet (gemotiveerd) onderbouwd dat de verbouwing ten tijde van de toestandsdatum (1 januari 2025) nog volop gaande was en dat deze niet (merendeels) was afgerond en dat op de toestandsdatum nog sprake was van dusdanige gebreken dat de WOZ-waarde van € 1.060.000,- per waardepeildatum 1 januari 2024 door de heffingsambtenaar niet aannemelijk is gemaakt in het licht van de taxatiewaarde in de matrix in beroep (ad € 1.450.000,-) naar de toestand op 1 januari 2025.
De beroepsgronden slagen gelet op het voorgaande niet.
9. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix in beroep de beschikte taxatiewaarde per 1 januari 2024 naar de toestand op 1 januari 2025 voldoende onderbouwd en heeft aldus aannemelijk heeft gemaakt dat een WOZ-waarde van € 1.060.000,- per waardepeildatum 1 januari 2024 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar en de vastgestelde WOZ-waarde in stand blijven. Voor een proceskostenvergoeding is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M. van Westerlaak, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op
|
griffier |
rechter |
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.