Kort geding. Huur woonruimte. Voldoende aannemelijk dat eiser nog huurder is. Vordering toegang tot de woning…

locatie Rotterdam

zaaknummer: 12226673 VV EXPL 26-275

datum uitspraak: 10 augustus 2026

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

eiser,

gemachtigde: mr. M.Y. van Oel,

tegen

[gedaagde] ,

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: Z. Hussain.

De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 18 juni 2026, met bijlagen;

• de mail van 27 juli 2026 namens [gedaagde] , met de hierna onder 1.3 vermelde bijlagen;

• de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiser] ;

• de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .

Op 27 juli 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

• [eiser] , mr. Van Oel, mevr. [persoon A] (kantoorgenoot) en dhr. [persoon B] (tolk);

• [gedaagde] , dhr. [persoon C] en dhr. [persoon D] (beheerder).

Namens [gedaagde] zijn stukken ingediend per mail van 27 juli 2026, ongeveer drie kwartier vóór de zitting. De kantonrechter heeft van die stukken alleen de volgende toegestaan en toegevoegd aan het dossier:

• een brief van 28 oktober 2022 over de tijdelijke huurverlaging door de huurcommissie;

• een overzicht met een huurachterstand;

• een stuk getiteld [naam bestand] , onderdeel van een Woo-verzoek.

De andere stukken zijn niet toegelaten vanwege strijd met de goede procesorde en zijn dus geen onderdeel van het dossier.

[gedaagde] heeft tijdens de zitting een tegeneis (eis in reconventie) ingediend, maar daar is namens [eiser] bezwaar tegen gemaakt. De kantonrechter heeft de tegeneis niet toegestaan vanwege strijd met de goede procesorde, omdat deze niet 24 uur van tevoren is aangekondigd.

Waar gaat de zaak over?

[gedaagde] als verhuurder en [eiser] als huurder hebben in 2019 een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] in Rotterdam. [eiser] is van medio september 2025 tot en met medio maart 2026 in het buitenland geweest. Na terugkomst kon hij de woning niet meer in omdat de sloten waren veranderd. Later was zijn inboedel uit de woning verwijderd en op straat gezet, aldus [eiser] . Hij stelt dat [gedaagde] of de beheerder die voor hem werkt dat heeft gedaan. [eiser] wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld hem toegang tot de woning te geven en hem een voorschot op een schadevergoeding te betalen. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Hij stelt dat de huurovereenkomst is geëindigd vanwege een hoge huurachterstand, het niet zelf bewonen van de woning en illegale onderverhuur. Hij heeft de sleutels vervangen op verzoek van de gemeente.

Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiser] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.

[gedaagde] wordt veroordeeld om [eiser] toegang te geven tot de woning. Het is voldoende aannemelijk dat in een gewone procedure de rechter zal oordelen dat [eiser] nog steeds huurder van de woning is en dus recht heeft op toegang tot de woning. De huurovereenkomst is niet geëindigd op een van de manieren waarop dat volgens de wet kan en de verhuurder mag hoe dan ook niet zelf overgaan tot het ontruimen van de woning. De kantonrechter kan begrijpen dat [gedaagde] in december 2025 de sloten van de woning heeft vervangen. De woning is op 15 december 2025 bezocht door toezichthouders van de gemeente. Die troffen [eiser] niet in de woning aan, maar wel vier personen die niet op het adres stonden ingeschreven, elkaar niet kenden en niet konden aangeven wie de hoofdbewoner was. Op verzoek van [gedaagde] hebben die personen hun persoonlijke spullen gepakt en de woning verlaten. Het slot is toen veranderd om te voorkomen dat andere personen dan [eiser] weer in de woning zouden komen. De kantonrechter begrijpt echter niet waarom [gedaagde] toen niet de juiste juridische weg heeft bewandeld om tot ontbinding en ontruiming van de woning te komen. Zeker toen in maart 2026 [eiser] duidelijk aangaf dat hij nog steeds de huurder was en terug in de woning wilde. [gedaagde] had ook voorafgaand aan dit kort geding hiervoor de tijd, want het kort geding is al medio mei 2026 in gang gezet en de dagvaarding is al op 18 juni 2026 aan [gedaagde] betekend. [gedaagde] heeft echter niet de juiste juridische actie ondernomen.

Pas in dit kort geding stelt [gedaagde] aan de orde dat voldoende aannemelijk is dat in een gewone procedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden vanwege tekortkomingen van [eiser] , zodat het niet zinvol is om hem te veroordelen [eiser] weer toe te laten tot de woning. [gedaagde] heeft echter pas vlak voor de zitting omvangrijke stukken ingestuurd ter onderbouwing van zijn standpunten. Zowel de kantonrechter als [eiser] hebben zich hierdoor niet goed kunnen voorbereiden. Dat is ook de reden dat slechts een klein deel van de stukken is toegelaten.

Gelet op het bovenstaande vindt de kantonrechter het op dit moment onvoldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst in een gewone procedure zal worden ontbonden vanwege tekortkomingen van [eiser] . De kantonrechter wijst de eis van [eiser] toe, omdat de voorziening die [eiser] vraagt spoedeisend is. Hij kan momenteel de woning niet in en heeft geen vaste verblijfplaats. Van hem kan niet worden gevergd de uitkomst van een gewone procedure af te wachten. Tijdens de zitting is verder duidelijk geworden dat de woning op dit moment nog steeds leeg staat.

Om de veroordeling van [gedaagde] kracht bij te zetten, verbindt de kantonrechter op vordering van [eiser] een dwangsom aan de veroordeling. De dwangsom wordt bepaald op € 250,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] niet voldoet aan de veroordeling, met een maximum van € 10.000,00.

[eiser] krijgt geen voorschot op een schadevergoeding voor materiële en immateriële schade, omdat hij die eis onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Hij heeft de schade die hij stelt te hebben geleden door vernieling en verwijdering van zijn inboedel helemaal niet omschreven, niet onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s en ook niet begroot. Op de foto’s die zijn overgelegd, zou te zien zijn welke spullen op straat zijn gezet, maar niet duidelijk is te zien om welke spullen het gaat. Verder betwist [gedaagde] dat er waardevolle spullen in de woning aanwezig waren. Er stond volgens hem alleen rotzooi toen de gemeente de woning in december 2025 bezocht. Ook op dit punt is dus nader onderzoek nodig, waarvoor deze procedure zich niet leent. [eiser] heeft verder helemaal niets gesteld over immateriële schade. Alleen daarom al kan onder die noemer geen voorschot op schadevergoeding worden toegekend.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen op € 126,46 aan dagvaardingskosten, € 93,00 aan griffierecht, € 865,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 144,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.228,46. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiser] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 24 uur na betekening van het vonnis aan [eiser] de volledige en onbelemmerde toegang te geven tot de woning aan de [adres] in Rotterdam onder overhandiging van de sleutels;

veroordeelt [gedaagde] om per dag of gedeelte daarvan dat hij nalaat aan de veroordeling onder 3.1 te voldoen aan [eiser] een dwangsom van € 250,00 per dag te betalen met een maximum van € 10.000,00;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € € 1.228,46;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst al het andere af.