Kort geding. Burengeschil. Gedeeltelijke toewijzing in conventie en reconventie. Partijen hebben al jaren een…

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/710250 / KG ZA 25-1146

Vonnis in kort geding van 22 juni 2026

in de zaak van

[persoon A] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat: mr. M.J. Goedhart,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE] TE [plaats] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat: mr. H.H.G. Theunissen.

Partijen worden hierna genoemd [persoon A] en de VvE.

1.1.

Partijen zijn al jaren verwikkeld in juridische procedures met betrekking tot voorgenomen herstelwerkzaamheden aan een voorheen gemeenschappelijke muur. [persoon A] zegt dat de VvE weigert die herstelwerkzaamheden te verrichten. De VvE moet daarom veroordeeld worden om daarmee aan de slag te gaan en [persoon A] te voorzien van alle daarvoor relevante informatie. De VvE betoogt dat het juist [persoon A] is die de herstelwerkzaamheden verhindert en vordert daarom dat [persoon A] zijn medewerking aan het herstel moet verlenen. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van partijen deels toe.

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 december 2025 met producties 1 tot en met 19;
- de conclusie van eis in reconventie van de VvE met producties 1 tot en met 9;

- de akte wijziging eis van [persoon A] met producties 20 tot en met 36;
- de mondelinge behandeling van 22 april 2026;
- de spreekaantekeningen van [persoon A] ;
- de pleitnota van de VvE.

2.2.

Na de mondelinge behandeling is de zaak op verzoek van partijen aangehouden om te proberen om de zaak minnelijk te regelen. Partijen hebben geen regeling bereikt en [persoon A] heeft daarom verzocht om vonnis te wijzen.

3.1.

De VvE is eigenaar van het pand aan de Wijnstraat 99-105 te Dordrecht. [persoon A] is eigenaar van het (naastgelegen) pand aan de [adres 1] te Dordrecht.

3.2.

Er staat een muur op de grens van de percelen waarop de panden van partijen staan. In 2011 heeft in opdracht van de VvE een inspectie van deze muur plaatsgevonden. De VvE is sindsdien van plan om (herstel)werkzaamheden aan deze muur, die in slechte staat van onderhoud verkeert, te (laten) verrichten. Partijen hebben vanaf 2013 meerdere procedures tegen elkaar gevoerd over de (voorgenomen) herstelwerkzaamheden.

3.3.

Tijdens een comparitie van partijen op 31 januari 2019 bij het gerechtshof Den Haag hebben partijen een schikking getroffen, die is vastgelegd in het proces-verbaal van die zitting (hierna: de vaststellingsovereenkomst). Daarin staat:

2. Na de overdracht geeft de VvE geheel voor eigen rekening opdracht aan een

3. [persoon A] verleent daaraan medewerking, mits er voldaan wordt aan alle voorwaarden genoemd onder B van de offerte van BDS van 29 juni 2019, met dien verstande dat:

- bij eventuele schade zal [persoon A] de VvE aansprakelijk stellen en zal de VvE dit verder met de aannemer op snelle en doeltreffende wijze afhandelen;

- de werkzaamheden en het plaatsen van de steiger op het dak van het pand van [persoon A] vinden niet plaats in een periode met hoge temperaturen vanwege de kwetsbaarheid van de bitumen afdekking van het dak;

- gevallen puin wordt wekelijks verwijderd.

- de aanvang van de werkzaamheden zal in onderling overleg worden afgestemd.

- het steigermateriaal zal niet worden aan- of afgevoerd door het pand van [persoon A] .

- eventuele planten in de tuin van [persoon A] die voor de werkzaamheden uitgegraven moeten worden,

zullen na de werkzaamheden weer op de oorspronkelijke plaats worden terug geplant. De buxus blijft echter staan en zal worden gespaard.

- eventuele andere obstakels die voor de werkzaamheden verwijderd moeten worden, zullen door de aannemer worden verwijderd en na de werkzaamheden worden teruggebracht.

- de besparingen (circa vier) in de gevel zullen worden dicht gezet in het metselverband van de muur.

- de herstel- en onderhoudswerkzaamheden aan de muur en het schilderwerk zullen gelijktijdig worden uitgevoerd.

4. Indien [persoon A] een vergunning zal aanvragen voor het bouwen van een dakterras

3.4.

3.5.

Bij vonnis in kort geding van 18 december 2019 is de VvE veroordeeld om binnen een maand na de datum van de overdracht van het aandeel van [persoon A] in de muur aan de VvE (zie 3.6. hierna) de opdracht te verstrekken aan een aannemer voor de te verrichten herstel- en onderhoudswerkzaamheden aan de muur. Daarbij is bepaald dat deze werkzaamheden binnen zes maanden na de overdracht van het aandeel moeten zijn uitgevoerd. De veroordeling is versterkt met een dwangsom.

3.6.

3.7.

Partijen hebben na de overdracht van het aandeel in de muur overleg gehad (en tegen elkaar geprocedeerd) over het (laten) uitvoeren van de herstelwerkzaamheden door een (nieuwe) aannemer. Tot uitvoering is het niet gekomen. De aannemer heeft in 2023 de opdracht aan de VvE teruggegeven.

3.8.

De VvE heeft begin 2025 een nieuwe aannemer gevonden, [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf] ). In een e-mail van 16 april 2025 heeft de VvE een plan van aanpak voorgesteld aan [naam bedrijf] voor (onder andere) een schouw van de muur, om de aannemer in staat te stellen een offerte op te maken. Partijen hebben vervolgens overleg gehad over de offerte, de herstelwerkzaamheden en de vraag of daar een vergunning voor moest worden aangevraagd. Partijen hebben daar geen overeenstemming over bereikt. Bij e-mail van 23 september 2025 heeft [naam bedrijf] de VvE verzocht om een omgevingsvergunning voor de herstelwerkzaamheden aan te vragen en de herstelwerkzaamheden te gaan verrichten.

3.9.

Op 11 maart 2026 heeft een Adviseur Erfgoed van de gemeente Dordrecht naar aanleiding van een melding van [naam bedrijf] een inspectie uitgevoerd aan de muur en de uitkomst daarvan per e-mail van 18 maart 2026 aan de VvE kenbaar gemaakt. In de e-mail staat:

3.10.

[naam bedrijf] heeft op 3 april 2026 een offerte uitgebracht.

in conventie

4.1.

[persoon A] vordert – samengevat en na eiswijziging – dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

1. de VvE op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeelt om binnen vier weken na betekening van dit vonnis

i. aan [persoon A] over te leggen een offerte of werkplan waarin de door de VvE uit te voeren werkzaamheden zijn omgeschreven;

v. aan [persoon A] over te leggen een concrete planning van de werkzaamheden, waarin

een begindatum en een einddatum is genoemd,

2. de VvE op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeelt om binnen vijf maanden na betekening van het vonnis ervoor zorg te dragen dat de herstelwerkzaamheden volledig zullen zijn afgerond en opgeleverd, conform het aan [persoon A] overgelegde werkplan c.q. de offerte, inclusief de oplevering van eventuele opleveringspunten,

3. de VvE op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeelt om

i. primair om de panelen die door [persoon A] zijn aangebracht voor het samengestelde raam in de muur niet te verwijderen;

ii. subsidiair om de panelen die door [persoon A] zijn aangebracht voor het samengestelde raam na eventuele aantoonbaar voor de werkzaamheden aan de muur noodzakelijke verwijdering weer terug te plaatsen, uiterlijk op de datum van oplevering van de aan de Muur uit te voeren werkzaamheden

4. de VvE veroordeelt in de kosten van deze procedure

4.2.

De VvE voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [persoon A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [persoon A] in de kosten van deze procedure.

4.3.

De VvE vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

1. [persoon A] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeelt om binnen vier weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis onvoorwaardelijk medewerking te verlenen aan de uitvoering van de vaststellingsovereenkomst,

2. [persoon A] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeelt om binnen een week na een daartoe strekkend verzoek de VvE en haar aannemer toe te laten tot diens perceel ten behoeve van overleg over de wijze van uitvoering van de werkzaamheden aan de muur,

3. [persoon A] veroordeelt in de proceskosten.

4.4.

[persoon A] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [persoon A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [persoon A] in de kosten van deze procedure.

Gezamenlijke behandeling conventie en reconventie

5.1.

De vorderingen in conventie en in reconventie worden vanwege hun samenhang gezamenlijk behandeld.

5.2.

Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor toewijzing daarvan is nodig dat partijen daarbij een spoedeisend belang hebben. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorzieningen worden verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

5.3.

[persoon A] vordert in deze procedure dat de VvE wordt veroordeeld om ervoor zorg te dragen dat de herstelwerkzaamheden aan de muur binnen vijf maanden na betekening van dit vonnis zijn afgerond. De VvE vordert op haar beurt dat [persoon A] wordt veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan de voorgenomen herstelwerkzaamheden. Deze vorderingen (vordering 2 in conventie, vordering 1 in reconventie) worden afgewezen bij gebrek aan spoedeisend belang. Daarvoor is het volgende redengevend.

5.4.

5.5.

Het is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onwaarschijnlijk dat de herstelwerkzaamheden binnen een afzienbare termijn kunnen starten. De offerte is nog niet gereed is en onduidelijk is wanneer die wel definitief gemaakt kan worden. Daar komt de verwachte doorlooptijd voor een vergunningsaanvraag nog bij. Dat betekent dat de exacte omvang van de werkzaamheden niet bekend is – als al een vergunning wordt verkregen – en mede afhankelijk is, althans kan zijn, van overleg tussen partijen. Gelet op dit alles hebben partijen onvoldoende duidelijk gemaakt wat hun spoedeisende belang is bij het op dit moment verkrijgen van voorlopige voorzieningen voor deze toekomstige en onzekere situatie. Dat herstel op korte termijn noodzakelijk is, of, zoals [persoon A] stelt, dat sprake is van een gevaarlijke situatie, is onvoldoende aannemelijk gemaakt. De adviseur van de gemeente Dordrecht heeft immers kenbaar gemaakt dat de staat van de muur niet als algeheel slecht is aan te merken. Weliswaar is sprake van een lang tijdsverloop sinds het eerste voornemen om de herstelwerkzaamheden te verrichten, maar partijen daar beide debet aan en op zichzelf genomen levert dit geen spoedeisend belang op. Hier komt nog bij dat de kort geding dagvaarding dateert van december 2025 en de zaak op verzoek van partijen ruim een halfjaar is aangehouden voordat dit vonnis is gewezen. Het is dan ook niet gebleken dat partijen de uitkomst van een bodemprocedure, althans de vergunningverlening met mogelijk noodzakelijkerwijs daaruit voortvloeiende aanpassingen van afspraken, niet kunnen afwachten. Gelet op het voorgaande hebben zowel [persoon A] als de VvE onvoldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen met betrekking tot het verrichten van en medewerking verlenen aan de herstelwerkzaamheden.

5.6.

Gelet op het voorgaande worden de vorderingen 1 i, ii en v in conventie ook afgewezen, omdat deze nauw samenhangen met de vordering tot het verrichten van de herstelwerkzaamheden en dus niet zelfstandig kunnen worden toegewezen.

5.7.

De VvE heeft ter zitting verklaard niet voornemens te zijn de raampanelen te verwijderen, dat de raampanelen geen onderdeel uitmaken van de herstelwerkzaamheden en dat voor werkzaamheden daaraan bovendien een (afzonderlijke) vergunning moet worden aangevraagd. De voorzieningenrechter acht het daarom niet aannemelijk dat de VvE werkzaamheden aan de raampanelen zal verrichten en wijst daarom de vorderingen in conventie onder 3 af.

5.8.

[persoon A] vordert dat de VvE de verkregen omgevingsvergunning voor de werkzaamheden moet overleggen. Hiervoor is al overwogen dat de VvE nog geen vergunningsaanvraag heeft gedaan of een vergunning heeft gekregen. Daarom begrijpt de voorzieningenrechter de vordering zo dat de VvE, zodra zij een omgevingsvergunning voor de voorgenomen herstelwerkzaamheden heeft verkregen, deze aan [persoon A] moet overleggen. De VvE heeft tegen deze vordering geen verweer gevoerd en aangegeven geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de vergunning, zodat de vordering wordt toegewezen. De voorzieningenrechter ziet vanwege de hiervoor genoemde uitlatingen van VvE aanleiding om aan deze veroordeling geen dwangsom te verbinden.

5.9.

[persoon A] vordert dat de VvE een vooropname van zijn gehele perceel dient te maken, omdat partijen dit zijn overeengekomen.

5.10.

De VvE voert geen verweer tegen deze vordering, anders dan dat partijen zijn overeengekomen dat de vooropname betrekking moet hebben op de “huidige situatie” en niet “het gehele perceel”. De VvE heeft niet toegelicht wat het eventuele verschil is, zodat de vordering van [persoon A] wordt toegewezen.

5.11.

Aan de veroordeling wordt een dwangsom verbonden zoals vermeld in de beslissing.

5.12.

De VvE vordert dat [persoon A] toegang moet geven tot zijn perceel voor overleg en toelichting, zodat [persoon A] de offerte voor de herstelwerkzaamheden definitief kan maken. Beide vorderingen worden deels toegewezen. Daarvoor is het volgende redengevend.

5.13.

Volgens [persoon A] hoef hij de aannemer (nu) niet op zijn terrein toe te laten. Hij heeft de aannemer eerder toegelaten en zal dat weer doen wanneer er duidelijkheid is over de werkzaamheden. Dit deel van de vordering moet daarom worden afgewezen, aldus [persoon A] . De voorzieningenrechter gaat aan dit verweer voorbij. Partijen zijn overeengekomen dat er herstelwerkzaamheden moeten worden verricht. Deze afspraak brengt met zich dat toegang wordt verleend tot het perceel waar de werkzaamheden moeten plaatsvinden indien dat noodzakelijk is voor uitvoering daarvan, ook wanneer dat wellicht niet uitdrukkelijk is overeengekomen. Partijen moeten zich ingevolge artikel 6:2 BW jegens elkaar gedragen volgens de eisen van redelijkheid en billijkheid. Het gaat dan niet aan dat [persoon A] de VvE verwijt de werkzaamheden niet te verrichten en ondertussen beperkingen oplegt aan de voorbereiding van die werkzaamheden. Van beide partijen mag worden verwacht dat zij zich erop richten en doen wat redelijkerwijs noodzakelijk is om de herstelwerkzaamheden verwezenlijkt te zien, zoals zij ook hebben afgesproken en daarbij elkaars redelijke belangen in acht te nemen.

5.14.

[persoon A] heeft verder aangevoerd dat hij enkel ermee kan instemmen dat de heer [persoon C] van de VvE het perceel zou mogen betreden zoals gevorderd, maar dat een veroordeling niet nodig is, omdat [persoon A] de toegang niet onredelijk zal onthouden. De voorzieningenrechter acht het, gelet op de lange historie tussen partijen, de eerdere weigeringen en het verweer dat strekt tot afwijzing van de gevorderde toegang, niet aannemelijk dat [persoon A] zonder veroordeling de gevraagde toegang zal verlenen. De verzochte beperking komt de voorzieningenrechter evenwel niet onredelijk voor. De vordering wordt daarom toegewezen, maar beperkt tot de aannemer en de heer [persoon C] van de VvE. Bovendien wordt [persoon A] een langere termijn worden gegund waarbinnen hij toegang tot het perceel moet verlenen.

5.15.

Aan de veroordeling wordt een dwangsom verbonden zoals vermeld in de beslissing.

5.16.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, worden de proceskosten tussen hen gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

De voorzieningenrechter

in conventie

6.1.

veroordeelt de VvE om de omgevingsvergunning voor de voorgenomen herstelwerkzaamheden, indien en zodra zij deze heeft verkregen, binnen een week na verkrijging daarvan over te leggen aan [persoon A] ,

6.2.

veroordeelt de VvE om binnen vier weken na betekening van dit vonnis een opdracht te verlenen aan een bouwkundig bureau om een vooropname uit te laten voeren van het gehele perceel van [persoon A] , met onverwijlde overlegging van de opdrachtbevestiging aan [persoon A] ,

6.3.

veroordeelt de VvE om aan [persoon A] te betalen een dwangsom van € 100,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling in 6.2 voldoet, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt,

6.4.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

6.6.

compenseert de kosten van de procedure in conventie tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.7.

veroordeelt [persoon A] om na betekening van dit vonnis en na een daartoe strekkend verzoek van de VvE binnen een termijn veertien dagen de heer [persoon C] van de VvE en [persoon A] toe te laten tot diens perceel ten behoeve van overleg over de wijze van uitvoering van de werkzaamheden aan de muur,

6.8.

veroordeelt [persoon A] om aan de VvE te betalen een dwangsom van € 100,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling in 6.7 voldoet, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt,

6.9.

verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

6.11.

compenseert de kosten van de procedure in reconventie tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,