[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] ),
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 januari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft, op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 2] (inclusief [adres 1] ) te [plaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 17.421.000 (de WOZ-waarde). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde en de daarbij horende aanslag OZB gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 29 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 2] en namens de heffingsambtenaar [naam 3] , mr. M. Kintou en [naam 4] .
Vooraf: zaaknummer 23/1052 vervalt
2. De griffie van de rechtbank heeft na ontvangst van het beroepschrift twee zaaknummers (23/1051 en 23/1052) aangemaakt. Verder in deze uitspraak is overwogen dat niet in geschil is dat voor de Wet WOZ hier sprake is van één onroerende zaak. (Voetnoot 1) Het voorgaande betekent dat één zaaknummer teveel is aangemaakt. De rechtbank laat daarom met instemming van partijen zaaknummer 23/1052 vervallen. Slechts in zaaknummer 23/1051 is griffierecht geheven.
Overwegingen
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Tussen partijen is niet in geschil dat die waarde kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen.
3.1.
Belanghebbende gaat bij de waardering van de onroerende zaak aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode uit van een bruto huurwaarde van (in totaal) € 1.072.320. De heffingsambtenaar gaat uit van bruto huurwaarde van € 1.047.745. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de kapitalisatiefactor zoals die door de heffingsambtenaar is berekend niet te hoog is. De rechtbank beoordeelt het geschil aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4 . Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Deze bestaat uit een samenstel van [adres 1] en [adres 2]. [adres 1] (gebouwd in 2013) en [adres 2] (gebouwd in 2016) zijn middels een corridor met elkaar verbonden. De onroerende zaak wordt in 2022 verhuurd aan een met belanghebbende gelieerde vennootschap, [B.V.] .
4.1.
De totale netto vloeroppervlakte (NVO) van de onroerende zaak is 14.296 m2 en is als volgt onderverdeeld:
Omschrijving
Bouwjaar
Bouwlaag
NVO (m2)
Opslag/Magazijn
2013
0
3.490
Kantine
2013
0
89
Kantoor
2013
0
488
Showroom
2013
0
396
Showroom
2013
1
813
Kantoor
2013
1
482
Kantine
2016
2
235
Kantoor
2016
0
871
Opslag/Magazijn
2016
0
4.747
Entresol
2016
1
90
Luifel
2016
0
217
Kantoor
2016
1
797
Kantoor
2016
2
775
Technische ruimte
2016
2
9
Kantoor
2016
3
797
4.2.
De onroerende zaak is gelegen op een perceeloppervlakte van 18.455 m2 en beschikt over (eigen) parkeerplaatsen.
Overwegingen
Toetsingskader van de rechtbank
5. Voor de toepassing van de Wet WOZ wordt op grond van het bepaalde in artikel 16, letter d, van die wet als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking worden genomen. (Voetnoot 2)
5.1.
Ter zitting is komen vast te staan dat [adres 1] en [adres 2] voor het jaar 2022 en met waardepeildatum 1 januari 2021 als één onroerende zaak voor de Wet WOZ dienen te worden aangemerkt.
5.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". (Voetnoot 3)
5.3.
Bij de waardebepaling op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.5.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5.6.
De heffingsambtenaar heeft de door hem berekende kapitalisatiefactor van 17,64 bepaald aan de hand van de verkooptransacties van 8 objecten in [plaats] en van de huurwaarde van de betreffende objecten. Die gegevens en ook de netto vloeroppervlakte van de 8 objecten heeft de heffingsambtenaar in een matrix opgenomen.
5.7.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gegevens zoals die in de matrix zijn opgenomen en met zijn toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor en daarmee dus de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt daarbij de verkooptransacties van [adres 3] (met een NVO van 11.409 m2, verkocht voor € 9.074.000 en huurwaarde van € 536.223) en [adres 4] (met een NVO van18.600 m2, verkocht voor € 24.333.909 en huurwaarde van € 1.032.000) als uitgangspunt voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 17,64. Deze referentieobjecten zijn vlak voor en vlak na de waardepeildatum verkocht en hebben een vergelijkbaar NVO. De heffingsambtenaar heeft ook de transactie van [adres 5] (met een NVO van 7.837 m2, verkocht voor € 8.250.000 en huurwaarde van € 564.264) in de matrix opgenomen, maar de rechtbank laat deze transactie buiten beschouwing omdat de verkoopdatum te ver ná de waardepeildatum is gelegen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat de onroerende zaak ten aanzien van [adres 3] en [adres 4] op een toplocatie (de beste zichtlocatie voor bedrijven) in [plaats] is gelegen en zeer goed is onderhouden. Belanghebbende heeft nog gesteld dat de onroerende zaak incourant is en dat met die omstandigheid ook rekening dient te worden gehouden. De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat de onroerende zaak (conform het bouwjaar) makkelijk is te splitsen en ook separaat kan worden verkocht.
5.8.
Belanghebbende heeft voor [adres 1] als [adres 2] een taxatierapport ingebracht. Beide rapporten (gedateerd en ondertekend op 25 maart 2021) hebben als doelomschrijving: ‘het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve een eventuele verkoopbeslissing’. De taxateur van belanghebbende heeft daarbij de marktwaarde in verhuurde staat vastgesteld ([adres 1] : € 7.200.000 en [adres 2] : € 8.500.000). De rechtbank overweegt dat voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald onder de veronderstelling dat de verkrijger de onroerende zaak onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik kan nemen (zie ook 5.2). Hierbij wordt uitgegaan van vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak en wordt geen rekening gehouden met omstandigheden die daarop een inbreuk plegen, zoals het verhuurd zijn van de onroerende zaak. De rechtbank is daarom van oordeel dat de taxatierapporten van belanghebbende niet kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
5.9.
Belanghebbende heeft tegen de aanslag OZB geen zelfstandige gronden aangevoerd.
5.10.
Gelet op dat wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Beslissing
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier, op 10 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.