WOZ woning. Beroep gegrond. Waarde in goede justitie vastgesteld op € 380.000.

en

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 november 2023.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 400.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 16 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde 2], werkzaam bij JUIST, deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur], taxateur.

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1955) met een gebruiksoppervlakte van 153 m2, een hobbyruimte van 15 m2 en een grondoppervlakte van 188 m2.

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal

€ 329.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 400.000.

Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

De waarde van de woning

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat door taxateur Jegerings is opgemaakt.

In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 410.208 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 10.208 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 400.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] voor wat betreft bouwjaar, uitstraling, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank laat hierna de referentiewoning [adres 4] buiten beschouwing, omdat de gebruiksoppervlakte niet overeenkomstig is.

De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen een hogere gemiddelde basisprijs per vierkante meter onderbouwen, dan de voor de woning gehanteerde prijs van € 1.721 per vierkante meter. Het buiten beschouwing laten van de referentiewoning [adres 4] leidt er niet toe dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. Belanghebbende ervaart – naar eigen zeggen – geluidsoverlast van de nabij gelegen spoorweg.

De rechtbank stelt vast dat voor de woning en de referentiewoningen een factor 3 is toegepast voor ligging. De rechtbank is van oordeel dat voor de ligging van de woning een factor 2 dient te worden toegepast, omdat de woning aanzienlijk dichterbij (in dezelfde straat) de spoorweg is gelegen. De referentiewoningen zijn enkele straten dieper in het dorp gelegen, waardoor de rechtbank het aannemelijk acht dat belanghebbende (meer) geluidsoverlast ervaart ten opzichte van de bewoners van de referentiewoningen. De overige beroepsgronden leiden niet tot een voor belanghebbende gunstigere positie.

De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is. Nu belanghebbende geen eigen berekening heeft gegeven voor een vast te stellen waarde, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak als geheel voor het jaar 2023 in goede justitie op € 380.000 bepalen naar de waardepeilatum 1 januari 2022.

5. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de waardebeschikking verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.

Omdat het beroep gegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht terug. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten die hij in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. De inspecteur moet deze vergoeding betalen. In bezwaar had belanghebbende een andere gemachtigde. Als uitgangspunt heeft te gelden dat een belanghebbende op ieder tijdstip of fase van een procedure van gemachtigde mag wisselen, zonder dat dit consequenties voor hem heeft voor wat betreft het verlies van rechten als hier aan de orde. Dit betekent dat ook een vergoeding voor de bezwaarfase – indien van toepassing – zal worden toegekend. De vergoeding wordt op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) vastgesteld. De vergoeding is met toepassing van het Besluit als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In de bezwaarfase worden de kosten van rechtsbijstand vastgesteld op basis van 2 punten (bezwaarschrift en het verschijnen ter hoorzitting), met een waarde van € 647 per punt. Ook heeft belanghebbende recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907 per punt. De rechtbank hanteert een wegingsfactor van 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108. Deze vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van

mr. D. Damen, griffier, op 7 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.