WOZ woning, ongegrond, geen isv.

en

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 september 2023.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 374.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De rechtbank heeft het beroep op 18 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] .

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning (bouwjaar 1996) met een gebruiksoppervlakte van 107 m². De woning beschikt over een berging en een serre. Het perceel heeft een oppervlakte van 369 m².

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 374.000. Belanghebbende verzoekt om de WOZ-waarde vast te stellen op € 274.000 althans een lager bedrag dan het door de heffingsambtenaar vastgestelde bedrag.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentieobjecten vastgesteld op € 485.726 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar gebruikt de recreatiewoningen aan de [referentieobject 1] , [referentieobject 2] , [referentieobject 3] en [referentieobject 4] , alle te [plaats] .

Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet bestreden. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning, in het bijzonder wat betreft type, ligging, uitstraling en oppervlakte. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Met de verschillen in oppervlakte tussen de woning en referentiewoningen is rekening gehouden. De bijgebouwen heeft de heffingsambtenaar apart gewaardeerd. Verder heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoning door correcties toe te passen voor de zogeheten KOUDV-factoren.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de ligging van de woning lager gewaardeerd moet worden vanwege hinder veroorzaakt door het pand dat naast de woning is gebouwd, in de woorden van belanghebbende: een ‘fabrieksloods’. Belanghebbende wijst hierbij met name op het uitzicht op die woning en het verminderde zonlicht. Ter zitting heeft hij nog gesteld dat zijn recreatiewoning hierdoor niet meer verhuurbaar is.

De rechtbank begrijpt dat belanghebbende de nieuwe recreatiewoning op het naastgelegen perceel foeilelijk vindt, maar dat is een subjectief element, waar bij de waardering geen rekening mee kan worden gehouden. Hij heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van substantieel minder zonlicht, in vergelijking met de referentiewoningen. Wat de verhuurbaarheid van de woning betreft, dit is een aspect dat geen rol speelt bij de waardering via de vergelijkingsmethode.

Daarbij overweegt de rechtbank dat op basis van de berekening aan de hand van de taxatiematrix de woning ruim € 485.000 waard zou zijn. Zelfs indien de ligging van de woning als slecht zou worden aangemerkt, wat zou leiden tot een correctie van 14%, zou de waarde volgens de taxatiematrix dus nog steeds veel hoger zijn dan de beschikte waarde.

Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende maakt aanspraak op een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het geschil beslecht had moeten zijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg in beginsel twee jaar bedraagt. Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. In gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000 en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, kan echter worden volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.

De rechtbank ziet aanleiding om de redelijke termijn in dit geval te verlengen met twee maal drie maanden, omdat belanghebbende twee keer heeft gevraagd om uitstel van de zitting. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 26 maart 2023 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De heffingsambtenaar heeft op 29 september 2023 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 31 maart 2026. De redelijke termijn van 30 maanden is met afgerond 7 maanden overschreden. Belanghebbende heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang meer dan € 1.000 bedraagt. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.

4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de aanslag en de beschikking in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten.

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier.

De griffier is verhinderd om deze uitspraak mede te ondertekenen

De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.