WOZ. Waarde woning op waardepeildatum 1 januari 2013 niet af te leiden van verkoop betreffende woning 3,5…

“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een drie-onder-één-kap-woning met een inpandige garage en een tennisbaan. De inhoud van de woning is ongeveer 2.504 m3 en de oppervlakte van het perceel is 26.295 m2. Het perceel heeft de status van beschermd monument.

(…)”

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een waarderapport overgelegd, opgemaakt op 18 augustus 2015 door M. Kapiteijn (register-makelaar/taxateur), waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013 is getaxeerd op € 1.688.000. Het waarderapport bevat onder meer gegevens van twee objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten), te weten [vergelijkingsobject 1] (transactieprijs € 1.900.000, transactiedatum 9 januari 2012) en [vergelijkingsobject 2] (transactieprijs € 1.750.000, transactiedatum 1 november 2013). Het rapport bevat (lucht)foto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten, alsmede (in de ‘Bijlage Waardeopbouw’) een weergave van de onderlinge verschillen tussen woning en vergelijkingsobjecten wat betreft onder andere type woning, ligging, grootte, kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen.

De tot het waarderapport behorende ‘Bijlage Waardeopbouw’ bevat onder meer de volgende gegevens omtrent de opbouw van de getaxeerde waarde van de woning:

Voorts bevat de Bijlage Waardeopbouw een ‘Berekening grondstaffel groep 10A01550’, waarin is aangegeven dat de voor de ‘grond bij eengezinswoning’ in aanmerking genomen prijs is bepaald aan de hand van een grondstaffel met vijf ‘knikpunten’ en een afnemende grondprijs per staffelcategorie.

“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een

onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden

toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden

overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in

volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in

het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die

onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk

te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daarbij

dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe

vergelijkingsobjecten aan te dragen, tenzij dat in strijd komt met de goede procesorde. De

gemachtigde van eiser heeft weliswaar opgemerkt dat de vergelijkingsobjecten

[vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] vlak voor de zitting naar voren zijn gebracht,

maar nu het verweerschrift met als bijlage het waarderapport waarin deze objecten zijn

vermeld op 7 december 2015 bij de rechtbank is ontvangen en op dezelfde dag aan de

gemachtigde is doorgestuurd, in het verweerschrift staat dat de verkooptransactie van

[vergelijkingsobject 3] niet wordt gebruikt ter onderbouwing van de waardering en de gemachtigde

ter zitting bovendien uitgebreid is ingegaan op deze objecten, valt niet in te zien hoe eiser

door deze gang van zaken in zijn belangen is geschaad.

8. Eiser heeft ten aanzien van het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject

[vergelijkingsobject 1] aangevoerd dat deze woning niet geschikt is om de waarde van de

woning te onderbouwen. [vergelijkingsobject 1] is na de transactiedatum in januari 2012

ingrijpend en zeer luxe verbouwd en bij een verbouwing tussen de waardepeildatum en het

begin van het tijdvak is de toestand aan het begin van het tijdvak bepalend, aldus eiser. De

rechtbank overweegt dat eiser aldus miskent dat deze kennelijk op artikel 18, derde lid,

aanhef en onder b, van de Wet WOZ gebaseerde stelling alleen geldt voor een wijzing van

de toestand van de te waarderen onroerende zaak na de waardepeildatum en voor het begin

van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Voor vergelijkingsobjecten

geldt dat het voor dat object gerealiseerde transactiecijfer moet worden geïnterpreteerd op

basis van de toestand waarin dit object ten tijde van de transactie verkeerde. Eiser heeft niet

betwist dat ten tijde van verkoop dit vergelijkingsobject, gelijk verweerder tot uitgangspunt

heeft genomen, in matige staat van onderhoud verkeerde. Dat [vergelijkingsobject 1] , anders

dan de woning, een vrijstaand pand is en is gelegen nabij winkels, scholen en uitvalswegen

is onvoldoende om het ongeschikt te achten als vergelijkingsobject.

9. Ten aanzien van het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2]

heeft eiser eveneens aangevoerd dat dit niet geschikt is om de waarde van de woning te

onderbouwen, aangezien [vergelijkingsobject 2] als voormalig buitenplaats een bijzondere

geschiedenis heeft. Nu het perceel dat behoort bij de woning een overplaats is van de

buitenplaats Hartenkamp vermag de rechtbank niet in te zien waarom het feit dat

[vergelijkingsobject 2] een voormalig buitenplaats is dat object ongeschikt zou maken als

vergelijkingsobject.

10. De stelling van eiser dat [vergelijkingsobject 3] geen geschikt

vergelijkingsobject is behoeft geen bespreking, aangezien dit object door verweerder niet is

gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.

11. Eiser heeft aangevoerd dat het object [objectnaam en -adres te V] dat in december 2014 is verkocht voor € 1.375.000 een geschikt vergelijkingsobject betreft. Verweerder heeft dit gemotiveerd weersproken en

daarbij gewezen op het feit dat dit object in een andere gemeente is gelegen dan de woning

en dat de grondprijs in [V] veel lager is dan in [Z] . De rechtbank is met

verweerder van oordeel dat de ligging in een andere gemeente en ook het feit dat de

transactie bijna twee jaren na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden dit object

ongeschikt maakt om te dienen als onderbouwing van de waarde van de woning.

12. De in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en

[vergelijkingsobject 2] zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en

omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de

vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de

woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar

verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, de

onderhoudstoestand en de ligging, voldoende rekening is gehouden.

13. Dat verweerder bij de toepassing van de vergelijkingsmethode is uitgegaan van het

aantal kubieke meters van de woning en niet van het aantal vierkante meters leidt, anders

dan eiser meent, niet tot een onjuiste waardebepaling. Verweerder heeft in verband met de

grootte van de woning een extra correctie van 7% toegepast op de voor de woning

gehanteerde m³-prijs. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat die correctie onvoldoende is.

Evenmin is aannemelijk geworden dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden

met de slechte staat van onderhoud van de woning. Het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2]

verkeerde ten tijde van de verkoop eveneens in een slechte staat van onderhoud. Verweerder

heeft aan de tot de woning behorende woonruimte een lagere m³-prijs toegekend dan aan de

woonruimte behorende bij [vergelijkingsobject 2] . Dat de totale aan de woonruimte toegekende

waarde voor de woning ongeveer € 150.000 hoger is dan voor [vergelijkingsobject 2] laat zich

verklaren door het feit dat de tot de woning behorende woonruimte 800 m³ groter is en is

daarmee niet onbegrijpelijk. Ook heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank

voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning ver van het centrum en aan de

provinciale weg. [vergelijkingsobject 2] heeft, naar eiser heeft erkend, immers een vergelijkbare

ligging. Met de mindere ligging van de woning ten opzichte van [vergelijkingsobject 1] heeft

verweerder voldoende rekening gehouden door de ligging van de woning als ‘matig’ te

kwalificeren en die van dat vergelijkingsobject als ‘goed’.

14. Wat betreft de waardering van de grond heeft verweerder ter zitting uiteengezet

hoe hij tot het door hem gemaakte onderscheid tussen ‘grond bij de woning’ (10.000 m²) en

zogenaamde ‘restgrond’ (14.645 m²) is gekomen. Verweerder heeft aan de hand van een

luchtfoto aangewezen dat hij de grond rond de woning en de grond tussen de woning en de

tennisbaan als ‘grond bij de woning’ heeft aangemerkt. De rechtbank acht deze op de

feitelijke indeling van het terrein gebaseerde verdeling niet onredelijk. Dat verweerder bij

[vergelijkingsobject 2] minder dan 10.000 m² als ‘grond bij de woning’ heeft aangemerkt, maakt het

onderscheid dat verweerder voor de woning heeft gemaakt niet onbegrijpelijk. Het hangt

blijkens de toelichting van verweerder immers af van de feitelijk situatie hij ieder

vergelijkingsobject hoe die toedeling plaatsvindt. Dat de feitelijk situatie bij [vergelijkingsobject 2]

hetzelfde is als bij de woning heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. Zijn enkele stelling dat

bij de woning en bij [vergelijkingsobject 2] sprake is van ‘geleend landschap’, is daartoe

onvoldoende. Met de omstandigheid dat de grond behorende bij de woning de status van

beschermd monument heeft, heeft verweerder voldoende rekening gehouden door het

gebruik van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] waarvoor hetzelfde geldt.

15. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende

waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

Verweerder heeft met het door hem overgelegde waarderapport en de daarop ter zitting

gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft

vastgesteld.

16. Eiser heeft voorts aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een

juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is

toegekend. De rechtbank volgt eiser hierin niet, nu doel en strekking van de Wet WOZ met

zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt

bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak

vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in

overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 7 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

17. Ook de grief van eiser dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd

faalt. Afgezet tegen hetgeen door eiser in bezwaar is aangevoerd, acht de rechtbank de

motivering van de uitspraak op bezwaar toereikend.”

In hoger beroep heeft belanghebbende zijn in eerste aanleg ingenomen standpunt herhaald dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen, aangezien het vrijstaande woningen betreft die zijn gelegen in de nabijheid van winkels en openbare voorzieningen, terwijl de woning een 3-onder-1-kapwoning betreft. De rechtbank heeft met haar oordeel miskend dat de door hem aangevoerde onroerende zaak ( [objectnaam en -adres te V] ) wel geschikt is en dat de transactiedatum van dit object (9 december 2014, met een transactiewaarde van € 1.375.000) niet te ver is gelegen van de waardepeildatum.

Daarnaast heeft belanghebbende onder meer aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van het grondperceel van de woning te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft niet duidelijk kunnen maken hoe hij de verdeling van het totale grondperceel in ‘grond bij de woning’, ‘tennisbaan’, ‘recht van overpad’, en ‘restgrond’, zoals deze blijkt uit het taxatierapport, heeft bepaald. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar de wijze waarop deze verdeling tot stand is gekomen tijdens de zitting in hoger beroep nader toegelicht, maar met name de onderverdeling tussen ‘grond bij de woning’ (met een oppervlakte van 10.000 m²) met een hoge waarde van € 116,94 per m² en restgrond (14.645 m²) met lage waarde van € 3,50 per m², is volgens belanghebbende niet onderbouwd. Nagenoeg alle grond is bosgrond met de status van beschermd monument; dat aan een fors deel van de grond (als ‘grond bij de woning’) een andere waardering is toegekend, is in de gegeven omstandigheden niet juist, zo stelt belanghebbende.

Belanghebbende heeft in zijn nader stuk in hoger beroep gesteld dat het definitieve bewijs dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld wordt gevormd door inmiddels voor de woning gerealiseerde verkoopprijs. De woning is in december 2016 verkocht voor een prijs van € 1.650.000 en op 3 januari 2017 notarieel geleverd. Uit door hem overgelegde gegevens van Vastgoed Pro inzake de prijsontwikkeling van woningen in de regio Noord-Holland en van NVM Wonen inzake de prijsontwikkeling van woningen in de gemeente [Z] leidt belanghebbende af, uitgaande van het gemiddelde van de daaruit af te leiden prijsindexcijfers, dat de naar de waardepeildatum 1 januari 2013 herrekende verkoopprijs van de woning € 1.338.500 bedraagt.

Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vermindering van de WOZ-waarde van de woning tot € 1.338.500.

Het Hof is evenals de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde waarderapport en de daarop door hem gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en de gronden waarop deze beslissing berust. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe.

De door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde verkoopprijs van de woning is, ook indien ervan wordt uitgegaan dat de verkoopovereenkomst tot stand is gekomen in augustus 2016 (zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld), gerealiseerd op een te ver van de waardepeildatum gelegen tijdstip (ruim 3,5 jaar later) om te dienen als onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2013). Dit transactiegegeven doet derhalve, evenals de door belanghebbende aangevoerde gegevens omtrent de prijsontwikkeling van woningen in de periode tussen 1 januari 2013 en 31 december 2016, geen afbreuk aan de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde door de heffingsambtenaar aan de hand van de vergelijkingsobjecten. Ook de verkoop van het door belanghebbende aangevoerde object [objectnaam en -adres te V] is gerealiseerd op een te ver van de waardepeildatum gelegen datum, waardoor dit object reeds om die reden ongeschikt is om te dienen als onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

De stelling dat de vergelijkingsobjecten de WOZ-waarde van de woning niet kunnen onderbouwen omdat het vrijstaande woningen betreft, terwijl de woning een 3-onder-1-kapwoning is, wordt verworpen. De waarde van een 3-onder-1-kapwoning kan ook worden gebaseerd op verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor vrijstaande woningen, mits die vrijstaande woningen overigens, gelet op onder meer bouw(jaar), uitstraling, oppervlakte en ligging, voldoende overeenkomsten vertonen met de 3-onder-1-kapwoning (en de heffingsambtenaar bovendien aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning). Aan die voorwaarde voldoen de onderhavige vergelijkingsobjecten naar het oordeel van het Hof.

De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting in hoger beroep de wijze waarop hij de waarde van het grondperceel heeft vastgesteld nader toegelicht, met name de wijze waarop hij bij de waardebepaling van de grond onderscheid heeft gemaakt in ‘grond bij de woning’ en ‘restgrond’, zoals vermeld in het taxatierapport. Voor de onderbouwing van de daarbij gehanteerde grondwaarden heeft de heffingsambtenaar zich beroepen op de in het taxatierapport opgenomen grondstaffel, zoals vermeld onder 2.3.3, die van toepassing is voor grondpercelen in de wijk waarin de woning is gelegen. Deze grondstaffel is gebaseerd op de gerealiseerde verkoopprijzen van grondpercelen in wijken van de gemeente [Z] met een vergelijkbare ligging als die van de woning. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde waarderapport, de daarin opgenomen grondstaffel en de door hem gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardevaststelling van de woning, ook wat betreft het grondperceel, voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning en dat hij daardoor de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Evenals de rechtbank acht het Hof de op de feitelijke indeling van het terrein gebaseerde verdeling van de grond in onder meer ‘grond behorende bij de woning’ en ‘restgrond’ niet onredelijk; het Hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank hierover in onderdeel 14 van haar uitspraak heeft overwogen.