WOZ. Rechtbank heeft op goede gronden juiste beslissing genomen. Met hetgeen door belanghebbende in hoger…

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering

onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 622.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 bekendgemaakt.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar,

gedagtekend 13 juni 2017, de waarde van de woning vastgesteld op € 585.000.

Op het tegen de uitspraak op bezwaar door belanghebbende ingestelde beroep heeft de

rechtbank in haar uitspraak van 20 februari 2018 als volgt beslist (in de uitspraak wordt belanghebbende als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’ aangeduid):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de vastgestelde waarde tot € 560.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 560.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 276;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden.”

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 2 april

2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

“1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een vrijstaande langhuisstolp met dakkapellen en een vrijstaande berging. De inhoud van de woning is ongeveer 1.180 m³ en de oppervlakte van het perceel is 980 m². De woning is een provinciaal monument dat in 2006, na sloop, is gereconstrueerd.”

“3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

verschillen is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning niet

afdoende heeft kunnen onderbouwen met de verkoopcijfers van deze objecten. Hieruit volgt

dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te

hoog is vastgesteld.

aannemelijk gemaakt. De verwijzing van eiser naar de vraagprijzen van [A-straat] [2]

(€ 740.000) en [A-straat] [3] (€ 450.000) treft geen doel. De systematiek van de Wet WOZ

gaat uit van een vergelijking met marktgegevens, dat wil zeggen met verkoopcijfers van

voldoende vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Door

eiser zijn geen gerealiseerde verkoopprijzen en verkoopdata van deze woningen gegeven en

evenmin zijn de waardebepalende objectgegevens genoemd. Ook eisers stelling dat de waarde van de woning ten opzichte van de vorige waardepeildatum met 17% is gestegen slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken

vastgestelde waarden komt dan ook geen zelfstandige betekenis toe.

Indien en voor zover eiser met de vergelijking van de WOZ-waarde van de woning met de

WOZ-waarde van een twaalftal woningen aan de [A-straat] een beroep doet op het

gelijkheidsbeginsel, overweegt de rechtbank als volgt. Een beroep hierop alleen kan slagen

als sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, voortkomend uit een door

verweerder gevoerd begunstigend beleid of uit een oogmerk van begunstiging, dan wel

indien de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden, dat wil zeggen wanneer in een

meerderheid van de met eiser vergelijkbare gevallen (de helft plus één) een juiste

wetstoepassing achterwege is gebleven. Gesteld noch gebleken is dat verweerder een

begunstigend beleid heeft gevoerd of een oogmerk van begunstiging had. Evenmin is

gesteld noch gebleken dat de door eiser genoemde objecten (nagenoeg) identieke woningen

betreffen. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen.

gemaakt, bepaalt de rechtbank, rekening houdend met de feiten en omstandigheden zoals

deze in de onderhavige procedure zijn gebleken, de waarde van de woning op de

waardepeildatum 1 januari 2016 in goede justitie op € 560.000.”

Belanghebbende stelt met deze aanvullende gegevens, waarover hij nog niet beschikte bij de rechtbank, afdoende te hebben onderbouwd dat de door de rechtbank bepaalde waarde van de woning te hoog is.

Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. De in hoger beroep door belanghebbende overgelegde nadere gegevens, omtrent transacties betreffende de woningen gelegen aan de [A-straat] [3] en [2] , doen geen afbreuk aan de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde, reeds omdat deze gegevens betrekking hebben op verkooptransacties die te ver na de waardepeildatum (1 januari 2016) zijn gerealiseerd. Daarenboven heeft belanghebbende met deze gegevens, tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de desbetreffende woningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en bijgevolg kunnen dienen als vergelijkingsobject. Zo is een belangrijk bouwkundig verschil dat de woning in 2006 is gebouwd en [A-straat] [3] rond 1832. Voorts is door de heffingsambtenaar - onder verwijzing naar blz. 4 van het ‘Vastgoedrapport Woningen’ - gesteld dat [A-straat] [3] een grote restauratie behoeft, zodat niet zonder meer kan worden aangesloten bij deze verkoopprijs.

Ten aanzien van de [A-straat] [2] stelt het Hof vast dat deze woning blijkens de gedingstukken rond 1890 is gebouwd en in 2006 is gerenoveerd. Deze woning bestaat, anders dan de woning, uit twee gescheiden wooneenheden (waarvan de wooneenheid aan de voorzijde zich goed leent voor praktijkruimte of B&B). Deze omstandigheden brengen mee dat ook [A-straat] [2] een minder geschikt vergelijkingsobject vormt.

Met hetgeen door belanghebbende in hoger beroep is aangevoerd, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat de waarde zoals deze door de rechtbank is vastgesteld, naar beneden moet worden bijgesteld.

Slotsom