WOZ; gecorrigeerde vervangingswaarde; taxatiewijzer

12 maart 2026

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 13 februari 2025 in de zaak met kenmerk AMS 24/2023 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [straat 1] 106 te [Z] (hierna ook: het object) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 662.000.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het object verlaagd naar € 656.000.

Op het daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende afwisselend aangeduid als ‘eiser’ en als ‘eiseres’):
“De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;

• vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het de vergoeding voor de

taxatiekosten betreft;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar een vergoeding voor taxatiekosten van € 659,16

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres in beroep tot een

bedrag van € 453,50.

- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiseres het griffierecht van € 371 vergoedt.”

In het daartegen ingestelde hoger beroep heeft de gemachtigde van belanghebbende een pro forma hogerberoepschrift, een motivering en een recente machtiging ingediend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld heeft de heffingsambtenaar op 27 januari 2026 een nadere onderbouwing van de waarde van het object ingebracht. Belanghebbende heeft op 17 februari 2026 een nader stuk ingebracht.

Het Hof heeft partijen hierna op 19 februari 2026 gedurende twee weken in de gelegenheid gesteld een nadere zitting te verzoeken. Van deze gelegenheid hebben partijen geen gebruik gemaakt. Daarop heeft het Hof het onderzoek gesloten.

Het object dateert uit 1910. Het heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 900 m². Belanghebbende gebruikt het object als crèche.

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld.

Voorts is in geschil of de hoogte van de vergoeding voor het taxatierapport niet te laag is. De

WOZ-waarde van [straat 2] 6 te [Z] , die in eerste aanleg nog door belanghebbende werd bestreden, is in hoger beroep niet in geschil.

De rechtbank heeft onder andere het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank is de gecorrigeerde vervangingswaarde aangeduid als ‘GVW’):

“8.1. De rechtbank overweegt dat indien beide partijen voor de vaststelling van de GVW de richtlijnen van een [bedrijf 1] tot uitgangspunt nemen, uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat de partij die van die richtlijnen wil afwijken, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat voor de levensduur moet worden aangesloten bij de [bedrijf 1] en heeft voor het overige – met uitzondering van de restwaardes - de taxaties van de heffingsambtenaar op basis van de richtlijnen van de [bedrijf 1] niet betwist. Anders dan de taxateur van eiseres ter zitting heeft gesteld, heeft eiseres de richtlijnen van de [bedrijf 1] dus niet geheel afgewezen maar de [bedrijf 1] alleen niet geaccepteerd als onderbouwing van de restwaardes. De rechtbank volgt het oordeel van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden’ dat eiseres daarmee - net als de heffingsambtenaar - voor de vaststelling van de GVW van de onroerende zaken de richtlijnen van de [bedrijf 1] als uitgangspunt heeft genomen. Dat betekent dat op eiseres de bewijslast rust voor de door haar gestelde lagere restwaardes en op de heffingsambtenaar voor de verlengde levensduur voor de ruwbouw.

Restwaarde
8.2. Eiseres stelt dat de restwaarde van zowel de ruwbouw, als de afbouw en de installaties van de onroerende zaken, in afwijking van de [bedrijf 1] , op 10% van de bruto vervangingswaarde moet worden gesteld. Eiseres heeft een rapport van [bedrijf 2] verstrekt met daarin de bevindingen van een onderzoek naar de restwaarde van dagverblijven. In de berekeningen van de restwaarde van de ter vergelijking aangedragen transacties komt [bedrijf 2] tot restwaardepercentages van 0% tot 14,3%. Volgens [bedrijf 2] resulteert dit in een gemiddelde restwaarde van 10%. In de rechtspraak is al meerdere keren geoordeeld dat niet duidelijk is hoe deze lage restwaardepercentages tot stand zijn gekomen. De rechtbank ziet geen aanleiding om in dit geval tot een ander oordeel te komen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiseres er niet in is geslaagd om de door haar voorgestane restwaardes aannemelijk te maken.

Levensduur

Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de feiten en omstandigheden aannemelijk heeft gemaakt die leiden tot een aanpassing van de in de [bedrijf 1] opgenomen richtsnoeren inzake de technische levensduur van de ruwbouw van de onroerende zaken. Eiseres heeft niet betwist - en op grond van de stukken is aannemelijk - dat beide panden op en na de waardepeildatum ongewijzigd in gebruik zijn gebleven als crèche en kinderdagverblijf, aan de daaraan te stellen eisen voldoen, en voor eiseres dezelfde functies zijn blijven vervullen. Dit, terwijl de in de [bedrijf 1] tot uitgangspunt genomen levensduur van de ruwbouw van beide panden zonder aanpassing al meer dan 60 jaar vóór de waardepeildatum zou zijn geëindigd. Weliswaar is niet gebleken dat een recente renovatie of ingrijpende verbouwing van de onroerende zaken heeft plaatsgevonden, maar kennelijk zijn de panden in de loop der tijd steeds goed onderhouden en op onderdelen gemoderniseerd om te blijven voldoen aan de aan een crèche/kinderdagverblijf te stellen eisen. Dat de panden daardoor op de waardepeildatum niet in een technisch (nagenoeg) volledig afgeschreven toestand verkeerden maar de resterende technische levensduur van de ruwbouw op dat moment (ten minste) kan worden gesteld op negen, respectievelijk tien jaar is daarmee voldoende aannemelijk.

Verder is in geschil de hoogte van de door de heffingsambtenaar toegekende vergoeding voor de door eiseres gemaakte proceskosten in bezwaar ten aanzien van de [straat 1] 106. Voor de kosten van het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar een bedrag van € 544,76 toegekend, berekend op basis van een uurtarief van € 136,19 maal vier uur en zonder btw. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat zes uren moeten worden vergoed, omdat de taxateur zes uur heeft besteed aan het rapport. Bovendien moet het bedrag worden verhoogd met btw.

De rechtbank is van oordeel dat het taxatierapport geen aanleiding geeft om hiervoor — in afwijking van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties - meer dan vier uren te vergoeden. Dat sprake was van een bovengemiddeld complexe taxatie of andere redenen waarom dit in dit geval geen redelijke vergoeding zou zijn, heeft eiseres niet onderbouwd en is de rechtbank ook anderszins niet gebleken.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat de vergoeding voor het taxatierapport ten onrechte niet is vermeerderd met btw. De rechtbank zal het beroep daarom in zoverre gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen voor wat betreft de hoogte van de proceskostenvergoeding en zelf in de zaak voorzien door te bepalen dat de heffingsambtenaar een bedrag van € 659,16 (€ 544,76 + 21% btw) voor het taxatierapport in bezwaar dient te vergoeden.

De rechtbank stelt vast dat per 1 januari 2024 artikel 30a van de Wet WOZ van kracht is. In het eerste en tweede lid heeft de wetgever bepaald dat de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd dienen te worden met de daar bepaalde factor. Gelet op het feit dat de uitspraak op bezwaar dateert van 16 februari 2024 is dit artikel van toepassing op de berekening van de proceskostenvergoeding in beroep. De rechtbank ziet geen reden om artikel 30a van de Wet WOZ buiten toepassing te laten. Er is geen sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel. Artikel 30a van de Wet WOZ is van toepassing op alle beroepen die zijn ingesteld tegen besluiten van na 1 januari 2024. Beroepen die zijn ingesteld tegen besluiten van vóór 1 januari 2024 - en waarop artikel 30a van de Wet WOZ dus niet van toepassing is - zijn daaraan geen gelijke gevallen.

Dit betekent dat eiser recht heeft op een proceskostenvergoeding van € 453,50 (1 punt voor het indienen van het beroep en 1 punt voor het bijwonen van de zitting a € 907 x 0,25). Daarnaast dient de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht ad € 371,- te vergoeden.

Eiseres heeft de rechtbank verzocht te bepalen dat de betaling van de vergoeding voor de proceskosten rechtstreeks aan de gemachtigde dient plaats te vinden. Eiseres voert hiertoe aan dat de vorderingen nog vóór de inwerkingtreding van artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ rechtsgeldig aan de gemachtigde zijn gecedeerd. Verder heeft eiseres aangevoerd dat het verpandings-/vervreemdingsverbod dat is opgenomen in artikel 30a, vijfde lid, van de Wet WOZ onrechtmatig is.

De Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm is met ingang van 1 januari 2024 in werking getreden. Voor de leden 4 en 5 van artikel 30a van de Wet WOZ is geen overgangsrecht in de vorm van eerbiedigende werking. Dit brengt met zich dat een uitbetaling van een proceskostenvergoeding naar aanleiding van een uitspraak van de rechter van na 1 januari 2024, op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ uitsluitend kan plaatsvinden op een bankrekening op naam van eiseres. De belastingrechter is niet bevoegd om een oordeel te geven over de wijze waarop de betaling van de proceskostenvergoeding dient plaats te vinden. Daarvoor moet eiseres zich wenden tot de burgerlijke rechter. Uit artikel 8:75 van de Awb, noch uit artikel 30a van de Wet WOZ of enige andere wettelijke bepaling, volgt immers dat de belastingrechter op een dergelijk verzoek kan beslissen.”

WOZ-waarde

De heffingsambtenaar heeft ter zitting in hoger beroep naar aanleiding van vragen van het Hof de stelling betrokken dat de waarde in het economisch verkeer van het object de door hem bepaalde gecorrigeerde vervangingswaarde daarvan ontstijgt. Indachtig het in 5.1 vooropgestelde heeft het Hof hem de gelegenheid geboden deze stelling te onderbouwen. Hiertoe heeft de heffingsambtenaar zijn nader stuk ingebracht (zie 1.6), waarin hij de waarde van het object nader heeft onderbouwd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hij heeft hiertoe de huurwaarde voor de onroerende zaak bepaald door de huurwaardes van een drietal vergelijkingsobjecten te analyseren. De door hem daaruit afgeleide huurwaarde van het object heeft hij vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die hij heeft afgeleid van de verkoopcijfers van een vijftal vergelijkbare objecten (het betreft drie crèches, een kinderdagverblijf en een hogeschool). Hij komt hiermee tot een waarde van het object van € 1.913.000, bijna het drievoudige van de WOZ-waarde.

De door de heffingsambtenaar voor het bepalen van de huurwaarde gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn in gebruik als kantoor (twee objecten) respectievelijk als sportzaal. Met dit verschil in gebruik heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door een aanzienlijk lagere huur voor het object in aanmerking te nemen; de gemiddelde huur van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 338/m2, voor het object heeft de heffingsambtenaar gerekend met een huur van € 172/m2.

Enkele van de door de heffingsambtenaar gehanteerde verkooptransacties zijn wat verder afgelegen van de waardepeildatum; twee vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar van de waardepeildatum verkocht, twee binnen twee jaar en de vijfde is ruim 2½ na de waardepeildatum verkocht. De gemiddelde kapitalisatiefactor die uit deze verkopen volgt is 17,5. Bij de waardebepaling van het object heeft de heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor gehanteerd van 12,5, hetgeen ruimschoots lager is dan de laagste (15,3) van de vijf factoren die hij uit de verkooptransacties heeft afgeleid.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de inbreng van het nadere stuk van 27 januari 2026 alsnog heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte gegevens daartoe toereikend. Gelet op het aanzienlijke verschil, van € 1.257.000, tussen de door de heffingsambtenaar afgeleide werkelijke waarde en de WOZ-waarde van het object acht Hof voorts ruimschoots voldoende compensatie aanwezig voor de omstandigheden dat de voor de huurwaarde gebruikte vergelijkingsobjecten een ander gebruik kennen en dat enkele van de verkooptransacties wat verder van de waardepeildatum zijn verwijderd.

Het Hof voegt hieraan het volgende toe. Eén van de door de heffingsambtenaar ingebrachte verkooptransacties betreft [straat 3] 84 te [Z] (het vergelijkingsobject beslaat de begane grond en het souterrain van [straat 3] 82, 84 en 86). Deze onroerende zaak is eveneens in gebruik als crèche, is gelegen in een mindere buurt en is aanzienlijk kleiner (475 m2) dan het object. Het is binnen een jaar na de waardepeildatum verkocht voor € 1.500.000. Naar het oordeel van het Hof is enkel deze verkooptransactie reeds voldoende om aannemelijk te achten dat de WOZ-waarde van € 656.000 van het object niet te hoog is vastgesteld. De overige door de heffingsambtenaar ingebrachte vergelijkingsobjecten bieden steun aan dit oordeel. In hetgeen belanghebbende hier tegenover heeft gesteld in haar nadere stuk van 17 februari 2026 ziet het Hof geen aanleiding daar anders over te oordelen.

Nu de door partijen op basis van het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ bepaalde waardes niet hoger zijn dan de waarde bepaald op basis van het tweede lid daarvan, missen de eerstbedoelde waardebepalingen belang in dit geschil gelet op het in 5.1 vooropgestelde. Het Hof zal daar dan ook aan voorbijgaan. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft ingebracht leidt niet tot een ander oordeel.

In aanmerking nemende dat het object (in lijn met het tweede lid van artikel 17 van de Wet WOZ) gewaardeerd dient te worden als een courante niet-woning en in het licht van de omvang en de inhoud van het taxatierapport acht het Hof de door de rechtbank daarvoor toegekende vergoeding van € 659,16 eerder te hoog dan te laag. De (inmiddels vervallen) richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2018, nr. 28796) dwingt geenszins tot een hogere vergoeding. De klacht die belanghebbende heeft gericht tegen de hoogte van deze vergoeding faalt.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 12 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: