Art. 16, onderdeel c, art. 17 Wet WOZ.

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 25/979

1 Ontstaan en loop van het geding

2 Feiten

4 Het oordeel van de rechtbank

5. De gemachtigde van eiser heeft op 13 februari 2025 om 14:00 uur nadere stukken geüpload via de digitale portal. Tijdens de zitting heeft de rechtbank uitsluitend toestemming verleend tot het uploaden van de foto’s die reeds tussen de partijen zijn gewisseld. Uit het bijgevoegde mailverkeer met eiser blijkt dat dit nieuwe foto’s zijn, die door eiser zelf op 13 februari 2025 om 13:00 uur naar gemachtigde zijn gemaild. Nu niet valt in te zien dat deze stukken niet eerder in het geding gebracht hadden kunnen worden en gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, geven deze stukken de rechtbank geen aanleiding tot heropening van het onderzoek. Dit betekent dat het onderzoek niet wordt heropend en de nadere stukken bij de beoordeling buiten beschouwing zullen blijven.

6. Partijen zijn het erover eens dat voor het onderhavige belastingjaar de woning die eiser als zogenoemde kangoeroewoning heeft omschreven als één WOZ-object moet worden opgemerkt. Hoewel de rechtbank van oordeel is dat sprake is van twee afzonderlijke WOZ-objecten nu er sprake is van twee zelfstandige woningen die beschikken over essentiële voorzieningen en bewoond worden door verschillende gebruikers, zal de rechtbank partijen volgen in hun eensluidend standpunt. Immers niet is aangetoond dat de twee zelfstandige woningen zijn afgebakend en voldoen aan het vereiste van afsluitbaarheid zoals bedoeld in artikel 16, onder c, van de Wet WOZ (“een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt”).

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie

waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. [adres 2] is qua type woning (geschakelde woning) en grote afwijking in (perceel-)grootte minder goed vergelijkbaar. Omdat de verkoopdatum van het object tevens te ver van de waardepeildatum is verwijderd, zal de rechtbank dit object bij de beoordeling buiten beschouwing laten. De rechtbank acht de overige twee vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allebei in Enkhuizen gelegen vrijstaande woningen zijn uit dezelfde bouwperiode (bouwjaar 1996 en 1998) en waarvan de perceelgroottes niet al te zeer afwijken van die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. De rechtbank merkt hierbij op dat onderhavige woning het meest recente bouwjaar heeft in vergelijking met de vergelijkingsobjecten.

10. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en de daarbij overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningenniveau en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder kenbaar rekening gehouden met het voorzieningenniveau, omdat hij dit als matig (factor ‘2’) heeft gekwalificeerd. Eiser heeft, met de eerder overgelegde foto’s, naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat het voorzieningenniveau van de woning zodanig slecht is dat verweerder hiervoor meer had moeten corrigeren.

11. Eiser heeft gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning uit twee zelfstandige woningen bestaat, een zogeheten kangoeroewoning, en dat een potentiële koper het gehele object dient te verbouwen om weer een “normale” woning te kunnen realiseren. Om deze reden dient de doelmatigheid van de woning ten minste als matig, en wellicht zelfs als slecht te worden gewaardeerd, aldus eiser. De rechtbank overweegt hiertoe dat tijdens de inpandige opname op 30 mei 2024 door verweerder is geconstateerd dat geen sprake is van twee van elkaar af te sluiten, afzonderlijke wooneenheden. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de foto’s die gemachtigde enkele dagen voor de zitting heeft toegestuurd, hem niet hebben geleid tot een andere constatering. De woning is daarom aangemerkt als één zelfstandige woning, waarbij extra voorzieningen – waaronder een tweede badkamer – zijn aangebracht. De rechtbank overweegt dat verweerder desondanks de doelmatigheid van de woning met een ‘2’ (ondergemiddeld) heeft beoordeeld. Gelet op het voorgaande heeft verweerder in meer dan voldoende mate rekening gehouden met de doelmatigheid van de woning. Dit vertaalt zich ook in de vierkante meterprijs van de woning, aangezien de gecorrigeerde prijs per vierkante meter (€ 2.395) lager is dan de gemiddelde gecorrigeerde eenheidsprijs van de twee vergelijkingsobjecten (€ 2.466).

12. Eiser heeft nog gewezen op het feit dat de dochter haar deel van de woning huurt en daarvoor huurtoeslag ontvangt. De rechtbank is van oordeel dat dit gegeven niet het juiste toetsingskader vormt. Dat is namelijk neergelegd in artikel 16 van de Wet WOZ. Ook het gegeven dat bij verkoop van de woning als geheel het deel van de woning dat de dochter bewoont niet vrij kan worden opgeleverd omdat de dochter een huurrecht heeft (koop breekt geen huur) doet daaraan niet af. De rechtbank acht aannemelijk dat ingeval de koper de gehele woning nodig heeft gelet op zijn gezinssituatie, ontruiming in of buiten rechte kan worden gevorderd met inachtneming van een redelijke opzegtermijn en een financiële tegemoetkoming in het kader van huurgewenning.

13. Voorts overweegt de rechtbank dat in het huidige tijdsgewricht waarin kinderen voor hun bejaarde ouders, meer dan voorheen, hun zorgplicht invullen mede bij gebreke aan bejaardenhuizen zoals deze tot voor een aantal jaren geleden bestonden, een kangoeroewoning een courant object is waarvoor een koopkrachtige vraag in de woningmarkt bestaat. Ook voor de situatie zoals die hier aan de orde is, namelijk de situatie waarin ouders hun zorgplicht invullen voor een meerderjarige dochter die mindervalide is en die enerzijds zoveel als mogelijk zelfstandig wil wonen en anderzijds een wakend oog nodig heeft, kan een woning als de onderhavige dienen.

14. Dat, zoals eiser heeft gesteld, een potentiële koper gedwongen is de woning te verbouwen voor zelfbewoning, stuit af op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen.

15. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank ziet in de stukken van het geding geen aanknopingspunten voor een ander oordeel. Het beroep is ongegrond en voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5 Beoordeling van het geschil

6 Kosten

7 Beslissing

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2. (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3. het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

1. de naam en het adres van de indiener;

2. de dagtekening;

3. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

4. e gronden van het beroep in cassatie.