WOZ 2024 woning. Vrije bewijsleer. 1 of 3 geschikte referenties? Beroep op gelijkheidsbeginsel?

1 september 2026

uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: S. van Kuijeren-Bos)

tegen de uitspraak van 27 mei 2025 in de zaak met kenmerk AMS 24/6539 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 april 2024 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] 151 te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2024 naar waardepeildatum 1 januari 2023 vastgesteld op € 1.135.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2024 bekendgemaakt.

Bij uitspraak van 23 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verminderd tot € 1.093.000.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

Op 8 augustus 2026 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend welk stuk op
12 augustus 2026 aan de wederpartij is gestuurd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement (corridorflat), gebouwd in 1988 met een oppervlakte van 197 m². De woning is gelegen op de zesde etage en voorzien van een berging, twee balkons en twee parkeerplaatsen.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast het taxatieverslag, een taxatiematrix overgelegd waarin is vergeleken met de appartementen aan de adressen [straat 1] 59,
[straat 2] 6B en [straat 3] 115, alle gelegen te
[Z] -Zuid. [straat 1] 59 met eveneens een oppervlakte van 197 m², een berging en twee balkons, beschikt over één parkeerplaats en is gelegen op de derde etage in hetzelfde complex als de woning van belanghebbende.

In het nader stuk van 8 augustus 2026 heeft belanghebbende een overzicht van de WOZ-waardes van 57 appartementen in hetzelfde complex overgelegd.

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde, nadat deze is verminderd in bezwaar tot
€ 1.093.000, niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende doet (in hoger beroep) geen beroep op het gelijkheidsbeginsel.

De rechtbank heeft voor zover van belang voor het geschil in hoger beroep als volgt overwogen (belanghebbende en zijn echtgenote [naam 1] worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eisers’):

“Juridisch kader

9. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.

10. De waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. De vastgestelde waarden in vorige jaren spelen daarbij geen rol. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

11. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eisers de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?

12. De rechtbank is met eisers van oordeel dat de vergelijkingsobjecten [straat 2] 6B en [straat 3] 115 onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning omdat deze vergelijkingsobjecten veel nieuwer zijn dan de woning. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder ook aangegeven dat deze objecten niet optimaal vergelijkbaar zijn.
[straat 1] 59 is wel goed vergelijkbaar met de woning behalve dat deze woning één parkeerplaats heeft in plaats van twee.

13. Gelet op het feit dat het voor de heffingsambtenaar blijkbaar moeilijk was om voor deze waardepeildatum meer dan één geschikt referentieobject te vinden, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar zich op dit vergelijkingsobject heeft kunnen baseren.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

14. De vierkante meter prijs voor het woningdeel neutraal van de woning van eisers bedraagt € 5.000,- De gemiddelde prijs per vierkante meter van het woningdeel neutraal voor het vergelijkingsobject [straat 1] 59 bedraagt € 5.294,-. Uitgaande van een oppervlak van
197 m² heeft de heffingsambtenaar de woning van eiser € 57.918,- lager gewaardeerd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat zelfs indien de kwaliteit van [straat 1] 59 zou worden gewaardeerd op uitstekend, de prijs per vierkante meter uitkomt op € 5.029,-. Dat is nog steeds hoger dan de vastgestelde vierkante meter prijs van de woning. Daarmee heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de waardebepalende verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Eisers betoog slaagt niet.

15. Eisers hebben gewezen op het feit dat de taxateur niet inpandig is geweest. Volgens vaste rechtspraak hoeft de heffingsambtenaar de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ niet inpandig op te nemen. Het feit dat de woning in het kader van de onderhavige waardering niet inpandig is opgenomen, maakt daarom niet dat de waarde onjuist is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

Het beroep op het gelijkheidsbeginsel

16. In het belastingrecht geldt bij het gelijkheidsbeginsel onder andere de meerderheidsregel. Dat betekent dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen kan slagen indien eisers voldoende onderbouwen dat verweerder de waarde in een meerderheid van de met de woning van eisers vergelijkbare gevallen lager heeft vastgesteld dan de waarde van de woning van eisers. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad gaat het in WOZ-zaken om identieke woningen waarbij de onderlinge verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn, en dienen ten minste twee identieke woningen te worden opgevoerd.

17. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat in het appartementencomplex 53 woningen zijn bekeken die zich tot en met de zesde woonlaag bevinden. Uit dit onderzoek blijkt dat er twee woningen zijn waarvan de WOZ-waarde afwijkt. Daarbij is voor [straat 1] 133 een hogere WOZ-waarde vastgesteld. Alleen voor [straat 1] 143 is ondanks dat het woonoppervlak eveneens 197 m2 bedraagt een lagere WOZ-waarde vastgesteld. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moeten tenminste twee woningen identiek zijn, daarvan is al om die reden geen sprake. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.

De prijsontwikkeling en indexcijfers

18. De zogenoemde NVM-indexcijfers kunnen niet als uitgangspunt worden genomen voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. Prijsontwikkelingen of indexcijfers kunnen weliswaar een algemene trend aangeven omtrent de waardeontwikkeling van woningen, maar die ontwikkelingen en/of cijfers zijn ongeschikt om de waarde in het concrete geval vast te stellen. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor waardebepaling op basis van indexering of vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZwaardering of trends in de markt. Het beroep van eisers slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

19. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te

hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen.

20. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.”

Belanghebbende heeft ook in hoger beroep naar voren gebracht dat zijn woning in een mindere staat verkeert dan die van het door de rechtbank enige geschikt geachte referentieobject [straat 1] 59. Volgens belanghebbende zijn de kwaliteit en onderhoud van zijn woning niet gemiddeld en dient de WOZ-waarde van de woning daarom lager te worden vastgesteld dan € 1.093.000. Ter onderbouwing van zijn standpunt over de juiste WOZ-waarde van de woning heeft belanghebbende in het nader stuk van 8 augustus 2026 een overzicht van de WOZ-waardes van 57 appartementen in hetzelfde complex overgelegd. Met dit overzicht beoogt belanghebbende te onderbouwen waar een minder dan gemiddelde staat van de woning bij consistente toepassing van de waarderingsmethode van de heffingsambtenaar toe dient te leiden. Ook blijft belanghebbende bij zijn standpunt dat de heffingsambtenaar de woning inpandig had moeten opnemen. Dan had de heffingsambtenaar de werkelijke staat van de woning kunnen beoordelen en rekening kunnen houden met de aanpassingen die hebben plaatsgevonden in verband met de invaliditeit van belanghebbende alsmede met de vloerverwarming die stuk is.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte de referentieobjecten 2 en 3 buiten beschouwing heeft gelaten, omdat naar zijn mening alle drie de referenties vergelijkbaar zijn. Zo zijn zij alle in [Z] -Zuid gelegen, in aangrenzende buurten. Voor zover deze referentieobjecten vanwege hun recentere bouwjaar in betere staat verkeren dan de woning is daarmee voldoende rekening gehouden door voor de woning een lagere prijs per vierkante meter voor het woningdeel te hanteren dan het gemiddelde dat uit de drie vergelijkingsobjecten volgt (€ 5.000 in plaats van € 5.294; tevens ook de vierkante meterprijs van referentie 1). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat de foto’s van belanghebbendes woning voor hem geen aanleiding zijn om te concluderen dat het onderhoud matig is. Gelet op de bouwkundige staat van het object en het complex waarin het is gelegen, gaat het om regulier onderhoud en geen groot onderhoud, aldus de heffingsambtenaar. Tevens heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat de primaire en secundaire objectkenmerken van het complex zijn meegewogen bij de onderbouwing van de waarde en dat de WOZ-waarde niet tot stand komt door vergelijkingen met andere objecten binnen het complex (met uitzondering van referentie 1 zijn dat immers geen marktgegevens).

Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. J-P.R. van den Berg, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 1 september 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: