Gerechtshof Amsterdam · Hoger beroep · Belastingrecht

29 september 2026

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te Amsterdam, belanghebbende,

tegen de uitspraak van 10 oktober 2025 in de zaak met kenmerk AMS 24/6509 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) genomen beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] 32 te Amsterdam (de woning) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 418.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2024 aan belanghebbende bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

Het daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tijdig hoger beroep ingesteld. Na het instellen van het hoger beroep zijn de volgende stukken ingediend:

• een nadere motivering van het hoger beroep door belanghebbende;

• een verweerschrift door de heffingsambtenaar;

• een nader stuk (‘schrijven gemeente’) door belanghebbende;

• een nader stuk door de heffingsambtenaar;

• een nader stuk door belanghebbende;

• een pleitnota door belanghebbende, en

• een e-mailbericht met bijlagen door belanghebbende (waaronder een kopie van het bij de rechtbank door belanghebbende ingediende proceskostenformulier).

Het Hof heeft het onderzoek met toestemming van partijen gesloten zonder dat een onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een portiekflat (bouwjaar 1965) met berging. De oppervlakte van de woning is 69 m².

Tijdens de procedure in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een ‘Intern waarde-advies’ (hierna: taxatierapport) overgelegd, gedagtekend 14 maart 2025, opgesteld door [persoon 1] (waardedeskundige) en [persoon 2]. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 getaxeerd op € 418.000. Deze taxatie is tot stand gekomen door vergelijking met de objecten [A-straat] 47, [A-straat] 13 en [A-straat] 93, alle portiekflats gelegen in dezelfde straat in Amsterdam en met hetzelfde bouwjaar als de woning, welke objecten (hierna ook: de vergelijkingsobjecten) enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport zijn de kenmerken en eigenschappen van de woning en de vergelijkingsobjecten beschreven en zijn foto’s van de woning en de objecten opgenomen, alsmede een overzichtskaart waarop de ligging van de objecten te zien is. In het taxatierapport is voorts onder meer een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (hierna: de matrix) opgenomen, waarin ter zake van de woning en de vergelijkingsobjecten de in aanmerking genomen waarden per onderdeel in de vorm van een matrix zijn verwerkt. Tevens zijn in de matrix de kwalificaties voor de woning en de vergelijkingsobjecten vermeld wat betreft kwaliteit, onderhoud en ligging.

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“4. De rechtbank moet in deze procedure beoordelen of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dit aan de hand van de argumenten van eiser.

De staat van de woning

Het gelijkheidsbeginsel

Groot onderhoud

Conclusie en gevolgen

In de nadere motivering van zijn hoger beroep heeft belanghebbende het standpunt ingenomen dat de WOZ-waarde van de woning dient te worden verlaagd tot € 390.000. Hij heeft daarvoor een aantal argumenten aangevoerd, onder meer dat de kwalificatie van de woning als ‘gemiddeld’ in het taxatierapport onvoldoende is onderbouwd, de structurele onderhoudsproblematiek van het complex waarin de woning zich bevindt onvoldoende is meegewogen, het beroep op het gelijkheidsbeginsel ontoereikend is verworpen en dat door de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

In de loop van de procedure in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar (bij e-mailbericht van 15 april 2026) aan belanghebbende meegedeeld dat hij zich, na overleg met de taxateur, alsnog kan vinden in de door belanghebbende in hoger beroep voorgestane WOZ-waarde van € 390.000. De heffingsambtenaar heeft belanghebbende in overweging gegeven het hoger beroep in te trekken, met vergoeding door de heffingsambtenaar van de door belanghebbende betaalde griffierechten en (met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, hierna: het Besluit) de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar uiteindelijk bericht de voorkeur te geven aan een oordeel hierover van het Hof.

In zijn pleitnota in hoger beroep verzoekt belanghebbende het Hof, indien een lagere aanspraak procesrechtelijk nog openstaat, primair om de WOZ-waarde in goede justitie op een lager bedrag vast te stellen op dan € 390.000. Subsidiair verzoekt belanghebbende de WOZ-waarde vast te stellen op € 390.000, conform de volledige tegemoetkoming door de heffingsambtenaar.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, dat de door hem nader verdedigde WOZ-waarde van € 390.000 niet te hoog is en dat hij met deze nader voorgestane waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten (die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning) en de woning. Ook met inachtneming van hetgeen belanghebbende voor het overige nog naar voren heeft gebracht, bestaat naar het oordeel van het Hof geen aanleiding de WOZ-waarde van de woning lager vast te stellen dan op € 390.000.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd.

Aangezien het beroep van belanghebbende gegrond is, ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 Awb te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in het Besluit. Voor het onderhavige geval zijn dat de door belanghebbende gemaakte reiskosten en verletkosten in verband met het bijwonen van twee zittingen bij de rechtbank van respectievelijk 19 mei 2025 en 29 augustus 2025.

Het Hof stelt de op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komende reiskosten vast op € 6,40. De op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komende verletkosten stelt het Hof vast op 4 uur x € 109 = € 436. Niet aannemelijk is geworden dat belanghebbende redelijkerwijs genoodzaakt was om niet vanaf zijn woning in Amsterdam, maar vanaf zijn werkplek in Düsseldorf (Duitsland) naar de zittingen bij de rechtbank te reizen.

Overige op grond van het Besluit voor vergoeding in aanmerking komende kosten in bezwaar, beroep en hoger beroep zijn niet aannemelijk geworden.

Het totaal te vergoeden bedrag aan proceskosten bedraagt derhalve € 442,40.

Het Hof:

De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 29 september 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: