Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 13 oktober 2017, nummer UTR 16/5357, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Gooise Meren (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 60 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 518.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 411,29.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 60 te [Z] (hierna: de woning). Het betreft een eindwoning met bouwjaar 1920 met een dakkapel en een berging. Het perceel heeft een oppervlakte van 187 m2. De gebruiksoppervlakte bedraagt volgens de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) 157 m2.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 438.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde alsmede tot vermindering van de bestreden belastingaanslag.

De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 518.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar - ook in hoger beroep - de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een in zijn opdracht vervaardigd taxatierapport. Hierin zijn de gegevens opgenomen van drie verkochte woningen welke eveneens in [Z] zijn gelegen (hierna: de vergelijkingsobjecten). Zowel bij de waardering van de woning als bij de analyse van de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten is dezelfde grondstaffel gehanteerd. In deze staffel wordt uitgegaan van een basisprijs van € 2.200 per m2, met een aflopend percentage waarvoor die basisprijs in aanmerking wordt genomen (0-75 m2: 100%; 76-175 m2: 75%; daarboven: 50%).

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning is uitgegaan van de perceeloppervlakte van 187 m², maar bij de analyse van de vergelijkingstransacties is uitgegaan van de gebruiksoppervlakte in m² van de vergelijkingsobjecten zoals deze is vermeld in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Volgens belanghebbende is dat inconsequent en dient de heffingsambtenaar daarom ook bij de woning uit te gaan van de gebruiksoppervlakte van 157 m², hetgeen dient te leiden tot een vermindering van de vastgestelde waarde met € 66.000 (30 m² x € 2.200).

Het Hof overweegt dat het noodzakelijk is dat bij de waardering van een onroerende zaak en bij de analyse van de daarbij gebezigde vergelijkingstransacties dezelfde uitgangspunten worden gehanteerd. Uit eigen ervaring is het Hof bekend dat het bij waardering in het kader van de Wet Woz gebruikelijk is dat wordt uitgegaan van de perceeloppervlakte en niet van de gebruiksoppervlakte. Mede gelet hierop heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof ter zitting geloofwaardig verklaard dat hij zowel bij de waardering van de woning als bij de analyse van de vergelijkingstransacties is uitgegaan van de oppervlakte van het volledige grondperceel zoals opgenomen in het register van het Kadaster. Het Hof ziet geen aanleiding aan deze verklaring te twijfelen. Gelet hierop is van de door belanghebbende gestelde inconsequente wijze van waardering/vergelijking geen sprake.

Met betrekking tot de waardering van de woning neemt het Hof in aanmerking dat de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar en ligging betreft goed vergelijkbaar zijn met de woning. De waarde per m³ die de heffingsambtenaar voor de opstal als uitgangspunt heeft genomen van € 427 ligt beneden de waarde per m³ die voor de vergelijkingsobjecten is gehanteerd. Met de verschillen in kwaliteit en onderhoudstoestand heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door op de uitgangswaarde per m³ van € 427 een korting van 10% toe te passen. De door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 518.000 ligt in lijn met de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, waarbij de hogere waarde van de woning vooral wordt veroorzaakt door de relatief grote perceeloppervlakte. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van ten minste € 518.000.

Dat, zoals ter zitting is gebleken, bij de analyse van de vergelijkingstransactie van het object [c-straat] 25 mogelijk per abuis is uitgegaan van een te grote perceeloppervlakte doet hier niet aan af. Indien van een lagere perceeloppervlakte zou moeten worden uitgegaan, heeft dit tot gevolg dat dan, althans in de analyse, een hoger bedrag per m³ dan € 473 aan de inhoud van dit object zou moeten worden toegekend. Op de waardering van de woning heeft dit geen neerwaartse invloed.

Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de vastgestelde waarde met ruim 10% is gestegen ten opzichte van het voorafgaande jaar, terwijl dat bij vergelijkbare panden slechts ongeveer 3% is. Zoals de Rechtbank terecht heeft overwogen dient de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw te worden vastgesteld aan de hand van de marktomstandigheden ten tijde van de peildatum en speelt de voor een eerder jaar vastgestelde waarde hierbij geen rol.

Ook de door belanghebbende ingebrachte rapporten van Kadasterdata leiden niet tot een ander oordeel, alleen al omdat dit bedrijf een waardepeildatum van 1 januari 2018 in plaats van 1 januari 2015 heeft gehanteerd.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 4 december 2018 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen.

(J.L.M. Egberts) (A.I. van Amsterdam)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 december 2018.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.