Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 oktober 2018, nummer AWB 18/2249, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 53 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 347.000.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1963 gebouwde vrijstaande woning, inhoud 400 m3, met een vrijstaande garage en een carport. Het perceel heeft een grootte van 7.920 m2.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 304.000.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. Kamerstukken II 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem in beroep bij brief van 10 september 2018 overgelegde taxatierapport met matrix waarin de waarde, na een inpandige opname, is berekend op € 357.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie woningen die evenals de onroerende zaak in de gemeente Geldermalsen zijn gelegen als vergelijkingsobject gebruikt. In onderstaande matrix zijn deze objecten weergegeven:

Belanghebbende wijst erop dat de opstal in een eerdere taxatiematrix is gewaardeerd op € 54.000. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende daaraan geen vertrouwen kan ontlenen. Niet alleen omdat het gaat om de waardevaststelling van de onroerende zaak als geheel en niet om de waarde van de afzonderlijke elementen, maar ook omdat het de heffingsambtenaar vrij staat om de door hem vastgestelde waarde in elke fase van het geding met nieuwe gegevens te onderbouwen.

Het Hof acht de vergelijkingsobjecten, met name [b-straat] 8 te [A] en [c-straat] 42 te [B] , voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Met deze vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Er bestaan weliswaar verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, maar de heffingsambtenaar heeft door middel van het taxatierapport naar het oordeel van het Hof inzichtelijk gemaakt dat hiermee in voldoende mate rekening is gehouden. De taxateur heeft met de scheurvorming in de gevels en de lekkage van het dak rekening gehouden door voor het onderhoud uit te gaan van factor 4, hetgeen resulteert in een lagere m3-prijs dan [b-straat] 8 te [A] en [c-straat] 42 te [B] die voor onderhoud factor 6 respectievelijk 5 hebben. Ook met de omstandigheid dat de woning is ingeklemd tussen andere percelen, is in voldoende mate rekening gehouden door voor de ligging uit te gaan van factor 5 (beneden gemiddeld) hetgeen een correctie van 5% op de m2-prijs betekent. Het verschil in ligging tussen de onroerende zaak (factor 5) en [b-straat] 8 te [A] (factor 3) is te verklaren doordat de onroerende zaak aan de achterzijde een vrij uitzicht heeft, terwijl [b-straat] 8 te [A] is gelegen op een industrieterrein. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent de ligging van de onroerende zaak is onvoldoende om aan te nemen dat daarvoor een grotere waardedruk in aanmerking moet worden genomen als gevolg waarvan de getaxeerde waarde van € 357.000 onder de beschikte waarde van € 347.000 zou uitkomen.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 10 december 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, Het lid van de enkelvoudige

belastingkamer,

(E.D. Postema) (J. van de Merwe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 december 2019.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.