Wet Woz. Waardevaststelling winkel met opslagruimte.

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 januari 2019, nummer Awb 18/196, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Zwartewaterland (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2a te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 671.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2017 opgelegd (hierna: de aanslag).

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is sinds 2011 eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 2a te [A] (hierna: de onroerende zaak). De koopsom bedroeg destijds € 760.000. De onroerende zaak met bouwjaar 1978 is in 1997 gerenoveerd. Het betreft een winkel met opslagruimte. De oppervlakte van de onroerende zaak is 443 m2.

De onroerende zaak wordt met ingang van 1 juli 1999 verhuurd aan [B] . Op de waardepeildatum (1 januari 2016) bedraagt de huur exclusief omzetbelasting en exclusief servicekosten, na diverse indexaties, € 62.481,84. De huurovereenkomst is op 30 juni 2019 afgelopen.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016. Het geschil betreft in het bijzonder de in het kader van de huurwaardekapitalisatie-methode te hanteren huurwaarde. Belanghebbende staat een huurwaarde van € 44.855 voor en de heffingsambtenaar een huurwaarde van € 62.481. Tussen partijen is niet in geschil dat moet worden uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10,8.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van [C] (hierna: [C] ) van 8 februari 2018, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 676.000. Die waarde is in het taxatierapport - voor zover van belang - als volgt opgebouwd:

[C] verwijst in het taxatierapport naar het eigen huurcijfer en een aantal vergelijkingsobjecten.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst belanghebbende op een taxatierapport van [D] (hierna: [D] ) van 5 juli 2017, waarin de waarde is bepaald op € 485.000, welke waarde als volgt is opgebouwd:

De heffingsambtenaar is naar het oordeel van het Hof in zijn bewijslast geslaagd. Daarbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. De onroerende zaak is met ingang van 1 juli 1999 aan [B] verhuurd. De huurovereenkomst is in 2003 uitgebreid en in 2009 en 2014 verlengd. [B] heeft zich kennelijk niet tegen de nieuwe huurprijs verzet. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat, alhoewel de huurovereenkomst met [B] op 30 juni 2019 is afgelopen, belanghebbende er financiële baat bij heeft om deze overeenkomst, eventueel stilzwijgend, door te laten lopen. Onder deze omstandigheden is het Hof van oordeel dat het eigen huurcijfer per waardepeildatum (1 januari 2016) als objectieve markthuur kan worden aangemerkt. Dit oordeel wordt ondersteund door het door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobject [b-straat] 2 te [E] . Alhoewel aan belanghebbende kan worden toegegeven dat dit vergelijkingsobject in een ander dorp is gelegen, is de oppervlakte (respectievelijk 443 m2 en 362 m2) min of meer vergelijkbaar en zijn beide objecten langdurig (respectievelijk vanaf 1999 en 2000) aan [B] verhuurd. De huurovereenkomst inzake [b-straat] 2 te [E] is weliswaar op 30 november 2015 afgelopen, maar het Hof acht het aannemelijk dat de huur is doorgelopen tegen een jaarhuur op waardepeildatum (1 januari 2016) van (362 m2 x € 185 =) € 66.905. Hier voegt het Hof nog aan toe dat een huur van € 185 per m2 aanmerkelijk boven de door [C] gehanteerde huurwaarde van € 145 per m2 voor de onroerende zaak ligt, ook rekening houdend met de afnemende meerwaarde wegens de grotere oppervlakte van de onroerende zaak. De andere door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn door de verschillen, met name wat betreft de oppervlakten, minder goed bruikbaar. Hetzelfde geldt voor de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten [c-straat] 9, [c-straat] 13a en [d-straat] 12, alle gelegen te [A] . Ten slotte merkt het Hof nog op dat belanghebbende de onroerende zaak in 2011 heeft gekocht voor een bedrag van € 760.000. Alhoewel er tussen de aankoop en de waardepeildatum (1 januari 2016) een aantal jaren is verstreken, kan de aankoopsom wel enig licht werpen op de hier gezochte waarde. De heffingsambtenaar is derhalve erin geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. J.A. Monsma, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 18 februari 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 februari 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.