Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 20 november 2019, nummer Awb 18/1877 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn, (hierna: de heffingsambtenaar)

Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 75 in [plaats] (hierna ook: de woning) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 168.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2017.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 7 september 2018 de bezwaren ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 20 november 2019 het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Het hogerberoepschrift gedateerd 27 december 2019 is op 2 januari 2020 ontvangen door het Hof.

De heffingsambtenaar heeft op 17 juli 2020 een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 september 2021. Namens belanghebbende is verschenen mr. [naam1] (hierna: [naam1] ). Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam2] .

Belanghebbende is eigenaar van de vrijstaande woning, bouwjaar 1935, met een inhoud van 300 m³ en een kaveloppervlakte van 1.315 m². Bij de woning behoort een aangebouwde berging met een inhoud van 235 m³ en een vrijstaande berging met een inhoud van 105 m³. Deze woning is op 30 juli 2019 verkocht voor € 249.000. De levering heeft plaatsgevonden op 1 november 2019. De woning en bijgebouwen verkeerden per waardepeildatum in een zeer slechte toestand.

In geschil is of de WOZ-waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar te laag is vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning niet lager kan zijn dan € 199.000. De heffingsambtenaar betoogt dat de waarde niet te laag is vastgesteld.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2018 te laag is. Gelet daarop rust op de heffingsambtenaar de last, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de woning wijst de heffingsambtenaar op een in hoger beroep overgelegde taxatiematrix van taxateur [naam3] van 15 juli 2020, waarin de waarde per 1 januari 2017 van de woning op basis van de vergelijkingsmethode als volgt is onderbouwd:

Alle referentiepanden verkeerden per verkoopdatum in een zeer slechte toestand. Het pand aan de [adres2] is na verkoop gesloopt en het pand aan de [adres3] is na verkoop volledig gestript, gerenoveerd en uitgebouwd.

Bij de waardebepaling is de volgende grondstaffel gehanteerd:

Het pand aan de [adres2] heeft ligging 2, hetgeen resulteert in een aftrek van 10% op de waarde van de grond volgens de grondstaffel. Het pand aan de [adres3] heeft ligging 4, hetgeen resulteert in een opslag van 10% op de waarde van de grond volgens de grondstaffel.

Gelet op de in de taxatiematrix opgenomen gegevens en foto’s is de onroerende zaak naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten. Gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en op de voor die vergelijkingsobjecten gerealiseerde gecorrigeerde verkoopprijzen van, gelet op de onderhoudstoestand van alle woningen, vooral de grond, acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Het eigen verkoopcijfer van de woning brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Dat verkoopcijfer is 2 jaar en 7 maanden na de waardepeildatum tot stand gekomen. Dit tijdsverloop maakt het niet onaannemelijk dat, gelet op de (zeer) stijgende markt voor woningen in deze periode, dit verkoopcijfer in lijn is met een waarde van maximaal € 168.000 per waardepeildatum.

Ter zitting zijn door belanghebbende de andere beroepsgronden ingetrokken, waaronder het beroep op betalingsonmacht ter zake van het betalen van het griffierecht en het verzoek de zitting op digitale wijze te laten plaatsvinden.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 16 november 2021 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 november 2021.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.