Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 17 juli 2020, nummer UTR 19/3571 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 4 in [woonplaats] (hierna ook: de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 259.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2018.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 1 augustus 2019 de bezwaren ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 17 juli 2020 het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Het hogerberoepschrift gedateerd 31 augustus 2020 is op 1 september 2020 ontvangen door het Hof.

De heffingsambtenaar heeft op 6 april 2021 een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 september 2021. Namens belanghebbende is verschenen mr. [naam1] (hierna: [naam1] ). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en [naam3] (taxateur).

Belanghebbende is eigenaar van de hoekwoning, bouwjaar 1977, in de wijk [de wijk] met een gebruiksoppervlakte van 103 m² en een kaveloppervlakte van 195 m². Bij de woning behoort een berging.

Aan belanghebbende is een Taxatieverslag Woning gestuurd, waarin bij de waardering van de woning ervan is uitgegaan dat deze over twee bergingen beschikt. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning over één berging beschikt. De vastgestelde waarde van de woning is met 19,35% gestegen in vergelijking met de vastgestelde waarde van het vorige jaar (€ 217.000).

In geschil is of de WOZ-waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 249.000. De heffingsambtenaar betoogt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2019 te hoog is. Gelet daarop rust op de heffingsambtenaar de last, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de woning wijst de heffingsambtenaar op een overgelegde taxatiematrix van taxateur [naam4] van 9 december 2019, waarin de waarde per 1 januari 2018 van de woning op basis van de vergelijkingsmethode als volgt is onderbouwd:

Bij de waardebepaling is de volgende grondstaffel gehanteerd:

Gelet op de in de taxatiematrix opgenomen gegevens en foto’s is de onroerende zaak naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten. Alle woningen zijn in dezelfde wijk gelegen en hebben dezelfde uitstraling en verkeren in een vergelijkbare staat van onderhoud. Het feit dat de woning een hoekwoning is en de vergelijkingspanden tussenwoningen zijn, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Met deze omstandigheid is op inzichtelijke wijze voldoende rekening gehouden door onderscheid te maken in de verschillen in gebruiks- en kaveloppervlakte. Nu elk jaar de waarde opnieuw dient te worden vastgesteld, kan ook de omstandigheid dat de vastgestelde waarde met 19,35% is gestegen in vergelijking met de een jaar eerder vastgestelde waarde niet tot een ander oordeel leiden. Hetzelfde geldt voor het feit dat de heffingsambtenaar eerder abusievelijk is uitgegaan van het bestaan van twee bergingen, nu de uiteindelijke taxatie uitgaat van de juiste objectkenmerken. Gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en op de voor de vergelijkingsobjecten vóór de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen in een stijgende markt, acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Ter zitting zijn door belanghebbende de andere beroepsgronden ingetrokken, waaronder het beroep op betalingsonmacht ter zake van het betalen van het griffierecht en het verzoek de zitting op digitale wijze te laten plaatsvinden.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 16 november 2021 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 november 2021.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.