Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 14 juni 2019, nummer AWB 18/2192, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 41 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum), voor het jaar 2018 vastgesteld op € 234.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2018 de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (beeldbellen) plaatsgevonden op 3 mei 2021. Ter zitting zijn verschenen en gehoord mr. [A] als gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [B] , bijgestaan door taxateur ing. [C] (hierna: de taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1983), gelegen in de wijk [D] . De woning heeft een inhoud van 351 m3, een berging van 7 m2 en twee dakkapellen. De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 142 m2.

In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 228.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn (formele) grieven over het ontbreken van een hoorverslag, van een taxatieverslag en van de grondstaffel ingetrokken. Hij heeft verder verklaard dat de opgevraagde bevindingen van het kadaster en de taxatieverslagen over 2013-2017 niet meer van belang zijn voor het onderhavige geschil.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep overgelegde taxatiematrix van 26 april 2019, opgesteld door de taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 235.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie eveneens in de [a-straat] gelegen woningen van – evenals de woning – het bouwjaar 1983. De woning en de vergelijkingsobjecten hebben verder de volgende kenmerken:

Ter toelichting hierop heeft de taxateur ter zitting van het Hof verklaard dat indien de voorzieningen van [a-straat] 37 een 3 in plaats van een 2 hadden gescoord (voldoende in plaats van matig), de kubieke meterprijs zou zijn uitgekomen op € 459 in plaats van € 404. De afslag per punt bedraagt derhalve 12%. De voorzieningen van [a-straat] 9 heeft in de taxatiematrix een 3 (voldoende) gekregen, maar dat had ook een 2 (matig) kunnen zijn. De voorzieningen van de woning heeft hij als voldoende beoordeeld. Hij heeft geen aanleiding gezien om voor de woning van een lagere score uit te gaan.

Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat het vergelijkingsobject [a-straat] 47 niet bruikbaar is. Weliswaar is de woning qua objectkenmerken goed vergelijkbaar, maar het verkoopcijfer is ruim een jaar na de waardepeildatum gerealiseerd in een, gelet op de toegepaste correctie van € 27.500, sterk stijgende markt. De taxateur heeft verklaard die correctie te hebben bepaald door in de Woning Index Calculator (www.woningindexcalculator.nl) de benodigde variabelen van dat vergelijkingsobject in te vullen. De aldus berekende waarde is - volgens de toelichting op de Woning Index Calculator - echter gebaseerd op een gemiddelde prijsstijging in een bepaalde regio, zodat de gevonden waarde meer een trend aangeeft. Voor een geval als het onderhavige, waarin sprake is van een aanzienlijke prijsstijging over een langere periode, acht het Hof de aldus bepaalde waarde te weinig specifiek om de waarde van dat vergelijkingsobject per de waardepeildatum te bepalen, laat staan om hieraan conclusies te verbinden met betrekking tot de gezochte waarde van de woning.

De vergelijkingsobjecten [a-straat] 37 en [a-straat] 9 acht het Hof wel bruikbaar. Beide zijn omstreeks de waardepeildatum verkocht en zijn gelet op de overige objectkenmerken goed vergelijkbaar met de woning. Dat [a-straat] 37 een eindwoning betreft in plaats van een tussenwoning, doet hieraan niet af. De taxateur heeft geloofwaardig verklaard dat eindwoningen, anders dan hoekwoningen, niet méér gewild zijn dan tussenwoningen. Naar het oordeel van het Hof heeft de taxateur uit de verkoopcijfers van die vergelijkingsobjecten, en rekening houdend met de onderlinge verschillen, de waarde van de woning per de waardepeildatum kunnen herleiden en bepalen op € 235.000. Het Hof merkt hierbij op dat belanghebbende niet heeft weersproken dat de voorzieningen van [a-straat] 37 terecht als matig zijn aangemerkt. Het Hof acht voorts aannemelijk dat de voorzieningen van [a-straat] 9 als matig tot voldoende zijn aan te merken. De taxateur heeft voor de woning uit mogen gaan van ‘voldoende’ voorzieningen (score 3). Belanghebbende heeft niets concreets aangedragen waaruit volgt dat van een mindere kwalificatie moet worden uitgegaan. Dat – in het bijzonder – de keuken en het sanitair c.q. de badkamer van de woning zich in een matige dan wel matig tot voldoende staat bevinden, is nergens uit gebleken. Van een schending van het gelijkheidsbeginsel is in zoverre geen sprake, aangezien niet aannemelijk is geworden dat sprake is van gelijke gevallen. Uit het door belanghebbende overgelegde fotomateriaal blijkt voorts niet dat de staat van onderhoud (in het bijzonder het schilderwerk) als matig moet worden aangemerkt, nog daargelaten dat de foto’s recent – en daarmee ruim na de waardepeildatum - zijn genomen. Aldus heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix (behoudens [a-straat] 47) en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof:

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2021.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (V.F.R. Woeltjes)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 juni 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.