Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 februari 2021, nummer UTR 19/5101, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en Hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 37 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019, naar waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 243.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 265,30.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 22 oktober 2019 de vastgestelde waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank).

De Rechtbank heeft bij uitspraak van 15 februari 2021 het beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is op 22 februari 2021 aan partijen verzonden.

Belanghebbende heeft op 19 maart 2021 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.

De heffingsambtenaar heeft op 12 juli 2021 een verweerschrift bij het Hof ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2022. Namens belanghebbende is verschenen J.L.G. van Herk van Previcus Vastgoed. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [naam1] .

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1982 gebouwde rijwoning met twee bergingen en een dakopbouw. De woning heeft een inhoud van 317 m3. De perceeloppervlakte bedraagt 128 m².

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 222.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 243.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte waardematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 243.000.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 243.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte waardematrix waarin drie in dezelfde buurt gelegen woningen als vergelijkingsobject zijn gebruikt ter bepaling van de waarde. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:

Op verzoek van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase ook de vergelijkingsobjecten [adres1] 156 en 216 nog in een waardematrix gepresenteerd. Deze luidt als volgt:

Partijen zijn eensluidend van mening dat het object [adres1] 12 zeer goed vergelijkbaar is. Het Hof sluit zich daarbij aan. Dit vergelijkingsobject heeft namelijk hetzelfde bouwjaar (1982), dezelfde inhoud (317 m3), is in dezelfde straat gelegen en betreft hetzelfde woningtype (rijwoning). Bovendien zijn de perceeloppervlakte (128 m2 versus 135 m²), de bouwtechnische kwaliteit (gemiddeld), de uitstraling (gemiddeld) en de voorzieningen (gemiddeld) goed vergelijkbaar. Volgens de heffingsambtenaar is het onderhoudsniveau van de onroerende zaak echter bovengemiddeld (factor 4), en dat van het vergelijkingsobject [adres1] 12 gemiddeld (factor 3), zodat daardoor voor de onroerende zaak een hogere waarde per m3 (€ 424 versus € 396) gerechtvaardigd is. De heffingsambtenaar heeft dit bovengemiddelde onderhoudsniveau evenwel op generlei wijze onderbouwd, ook niet toen daar op zitting nadrukkelijk naar werd gevraagd. Dit brengt mee dat ook voor de onroerende zaak moet worden uitgegaan van een gemiddeld onderhoudsniveau en een daarbij behorende (lagere) waarde per m3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dan € 9.000 lager moet worden vastgesteld op € 234.000.

Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.

Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 538 voor de bezwaarfase (1 punt voor bezwaarschrift, 1 punt voor hoorzitting, waarde per punt € 269, wegingsfactor 1), € 1.082 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 541) en € 1.082 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 541), ofwel in totaal € 2.702.

Het Hof:

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2022.

De griffier is verhinderd De raadsheer,

de uitspraak te ondertekenen.

(A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 8 maart 2022

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.