Wet Woz. Waardevaststelling woningen.

Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraken van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 16 januari 2020, nummers LEE 19/443 tot en met 19/445 en 15 september 2020, nummers LEE 20/76 tot en met 20/78, in de gedingen tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar)

[adres1] 16

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [woonplaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 267.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2018 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [woonplaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 279.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres2] 33 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 170.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2018 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres2] 33 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 182.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres3] 110 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 145.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2018 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres3] 110 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 162.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld

Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de onder 1.1 tot en met 1.6 genoemde beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 9 maart 2022. Namens belanghebbende is verschenen gemachtigde mr. A. Bakker, namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [de taxateur] , taxateur.

Belanghebbende is eigenaar van de [adres1] 16, de [adres2] 33 en de [adres3] 110.

De onroerende zaak [adres1] 16 te [woonplaats1] betreft een woning uit bouwjaar 1976 met een inhoud van 528 m3, een balkon, een aanbouw met plat dak van 19 m3, een garage, een berging, een tuinhuis en een perceel van 457 m2.

De onroerende zaak [adres2] 33 te [plaats1] , betreft een tussenwoning uit bouwjaar 1935 met een inhoud van 420 m3, een aanbouw met plat dak van 17 m3, een dakkapel en een perceel van 136 m2.

De onroerende zaak [adres3] 110 betreft een eindwoning uit bouwjaar 1920 met een inhoud van 400 m3, twee bergingen en een perceel van 232 m2.

Belanghebbende woont zelf aan de [adres1] 16 te [woonplaats1] . De onroerende zaken gelegen aan de [adres2] 33 en aan de [adres3] 110 te [plaats1] worden door hem verhuurd aan studenten.

In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildata 1 januari 2017 en 1 januari 2018.

Belanghebbende bepleit waardes voor de [adres1] 16 van € 221.000 (2018) en € 227.000 (2019), voor de [adres2] 33 van € 133.000 (2018) en € 139.000 (2019) en voor de [adres3] 110 van € 101.000 (2018) en € 106.000 (2019) en concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikkingen vastgestelde waardes en de aanslagen OZB 2018 en 2019.

De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waardes en concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd lagere waardes dan door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waardes niet te hoog zijn.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waardes voor de jaren 2018 en 2019 verwijst de heffingsambtenaar naar taxatiematrices waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op respectievelijk € 267.000 (2018) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017 en € 279.801 (2019) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn steeds drie panden als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met voorzieningen (V), ligging (L), onderhoudstoestand (O) en kwaliteit/luxe (K) van de onroerende zaak en de referentieobjecten.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning in 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten hebben grotendeels een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling. Het Hof volgt daarbij niet de stelling van belanghebbende dat geen sprake is van een vrijstaande woning omdat de doorgang langs de gevel oost door de aanleg van een carport door de naastgelegen buur op nummer 16A niet meer mogelijk is. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat tussen de carport en de woning nog ruimte zit. Daarmee is sprake van een vrijstaande woning.

Belanghebbende heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd met inferieure, goedkope materialen en niet naar behoren afgewerkt. De onroerende zaak moet volledig worden gerenoveerd. De onderhoudstoestand is zeer slecht en er is 22 m2 asbest aanwezig. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet en overweegt daartoe als volgt.

Blijkens de taxatiematrix van 2018 is de heffingsambtenaar uitgegaan van kwalificatie 2 voor onderhoud bij de onroerende zaak tegenover de kwalificatie 3 voor onderhoud bij de referentieobjecten. De gemiddelde prijs per m3 van de referentieobjecten is € 408, tegenover een prijs per m3 van € 281 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen en onderhoud de heffingsambtenaar een bedrag van € 67.056 (2018) in aanmerking heeft genomen in 2018. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat, gelet op alle feiten en omstandigheden en de overgelegde foto’s, de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verminderde onderhoud. Dit geldt ook voor 2019. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar in 2019 uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren voorzieningen en onderhoud bij de onroerende zaak tegenover de kwalificatie 4/4 voor de [adres7] 4 en 3/3 voor de [adres4] 86 en de [adres7] 18. Indien de prijzen voor 2019 per m3 van de referentieobjecten voor dit verschil in kwalificatie worden gecorrigeerd resteert een gemiddelde prijs per m3 voor de referentieobjecten met 3/3 voor onderhoud en voorzieningen van € 390,5 ((410 + 371)/2), tegenover een prijs per m3 van € 294 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in onderhoud en voorzieningen een bedrag van € 50.952 (2019) in aanmerking is genomen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat waarin de onroerende zaak verkeert.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waardes voor de jaren 2018 en 2019 verwijst de heffingsambtenaar naar twee taxatiematrices waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 170.000 (2018) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017 en op € 182.426 (2019) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn steeds drie panden in [plaats1] als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met voorzieningen, ligging, onderhoudstoestand en kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning in 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als de onroerende zaak, hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud. Het dak moet op korte termijn geheel worden vervangen evenals de vloer van de begane grond. Het pand moet geheel worden gerenoveerd. Het pand is nu alleen te verhuren aan studenten. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet en overweegt daartoe als volgt.

Blijkens de taxatiematrix 2018 is de heffingsambtenaar uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe bij de onroerende zaak tegenover de kwalificatie 4/3/3 bij twee referentieobjecten ( [adres2] 47 en 56) voor 2018 en 2/3/2 bij het derde referentieobject ( [adres2] 59). De gemiddelde prijs per m3 van de referentieobjecten [adres2] 47 en 56 is € 441, tegenover een prijs per m3 van € 355 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe tussen de onroerende zaak en deze twee referentieobjecten een bedrag van € 36.330 (2018) in aanmerking is genomen. Bovendien is de m3-prijs van de onroerende zaak significant lager (€ 355) dan de m3-prijs (€ 400) van de [adres2] 59 die alleen op onderhoud één punt hoger scoort. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat, gelet op alle feiten en omstandigheden en de overgelegde foto’s, de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verminderde onderhoud. Dit geldt ook voor 2019. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar in 2019 uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren onderhoud, voorzieningen en kwaliteit/luxe bij de onroerende zaak tegenover de kwalificatie 4/4/3 ( [adres2] 47 en 34) en 4/4/4 ( [adres2] 20) bij de referentieobjecten. Dit levert een gemiddelde prijs per m3 van de referentieobjecten op van € 548 tegenover een prijs per m3 van € 383 voor de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe een bedrag van € 69.440 (2019) in aanmerking is genomen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat waarin de onroerende zaak verkeert.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waardes voor de jaren 2018 en 2019 verwijst de heffingsambtenaar naar taxatiematrices waarin de waarde van de woning is getaxeerd op respectievelijk € 145.000 (2018) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017 en € 162.372 (2019) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie (2018), respectievelijk vijf (2019) panden als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met voorzieningen, ligging, onderhoudstoestand en kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning in 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn alle in [plaats1] gelegen, hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud. Het dak moet op korte termijn geheel worden vervangen evenals de vloer van de begane grond. Het pand moet geheel worden gerenoveerd. Het pand is nu alleen te verhuren aan studenten.

Het Hof volgt belanghebbende niet. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar in 2018 uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren onderhoud, voorzieningen en kwaliteit/luxe bij de onroerende zaak tegenover kwalificatie 4/4/4 ( [adres3] 78), 3/3/4 ( [adres3] 73) en 2/3/2 ( [adres8] 53). De gemiddelde prijs per m3 van de eerste twee referentieobjecten is € 493, tegenover een prijs per m3 van € 293 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe € 80.000 (2018) in aanmerking is genomen. Bovendien is de gehanteerde prijs per m³ voor de onroerende zaak van € 293 significant lager dan de prijs per m³ van de [adres8] 53 van € 471 terwijl dit referentieobject alleen een punt hoger scoort voor onderhoud. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat, gelet op alle feiten en omstandigheden en de overgelegde foto’s, de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verminderde onderhoud. Dit geldt ook voor 2019. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar in 2019 uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren onderhoud, voorzieningen en kwaliteit/luxe bij de onroerende zaak tegenover kwalificatie 3/3/3 ( [adres9] 4), 4/4/3 ( [adres10] 28), 4/4/4 ( [adres11] 2b), 2/3/3 ( [adres3] 59) en 3/3/3 ( [adres12] 74) bij de referentieobjecten. De gemiddelde prijs per m³ van het tweede en derde referentieobject is € 464 tegenover een prijs per m3 van € 335 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe € 51.600 (2019) in aanmerking is genomen. Bovendien is de gehanteerde prijs per m3 voor de onroerende zaak van € 335 significant lager dan de prijs per m3 van de [adres3] 59 van € 407 terwijl dit referentieobject twee punten hoger scoort voor onderhoud en kwaliteit/luxe. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat waarin de onroerende zaak verkeert.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 29 maart 2022.

De griffier is verhinderd de uitspraak Het lid van de enkelvoudige

te ondertekenen. belastingkamer,

(A.E. Keulemans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 maart 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.