Wet Woz. Waardevaststelling winkels, opslag/magazijn en garageboxen.

Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 14 januari 2021, nummers UTR 19/3963, 19/3966, 19/3967, 19/3968, 19/3970, 19/3971, 19/4492, 19/4493, 19/4494, 19/4495 en 19/4496

in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de navolgende in [plaats1] gelegen onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 als volgt vastgesteld:

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 28 augustus 2019 de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels als gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur1] , taxateur.

Belanghebbende is eigenaar van de onder 1.1 genoemde onroerende zaken.

De onroerende zaken aan de [adres1] , met bouwjaar 1930, betreffen winkels met de volgende oppervlakten:

De onroerende zaak aan de [adres2] 341, met bouwjaar 1936, betreft een opslag/magazijn met een oppervlakte van 109 m2.

De onroerende zaken aan de [adres3] 3 en [adres4] 89, met respectievelijke bouwjaren 1967 en 1961, betreffen garageboxen met een oppervlakte van 18 m2.

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende beaamd dat hij ter zitting van de Rechtbank de beroepen inzake de overige op hetzelfde aanslagbiljet vermelde onroerende zaken heeft ingetrokken en dat deze onroerende zaken derhalve geen onderdeel uitmaken van het onderhavige hoger beroep. Verder heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarden van de onder 1.1 vermelde onroerende zaken ter beoordeling voorliggen en dat hij alle overige grieven en het beroep op betalingsonmacht intrekt. Tevens heeft belanghebbende zijn grief over de opslagruimte inzake [adres1] 225 laten varen.

Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar voor de onder 2.2 en 2.3 genoemde onroerende zaken een te hoge huurwaardekapitalisatiefactor in aanmerking genomen. Belanghebbende bepleit de volgende waarden: [adres1] 225 € 105.000 (= € 14.008 x 7,5), [adres1] 296 € 73.000 (= € 9.821 x 7,5), [adres1] 603 € 77.000 (= € 11.900 x 6,5) en [adres2] 341 € 45.000 (= € 6.213 x 7,3). Voor beide garageboxen bepleit belanghebbende een waarde van € 16.000.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarden te hoog zijn. Gelet daarop rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden van [adres1] 225 en 296 wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrices van taxateur [de taxateur2] van 9 januari 2020, waarin de waarden per 1 januari 2018 van deze onroerende zaken aan de hand van de verkoop van een drietal referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, als volgt zijn bepaald:

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken [adres1] 225 en 297 per 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld, reeds gelet op de waarden per m2 die kunnen worden afgeleid uit gerealiseerde verkopen. Met de verkoop van het pand [adres1] 287B, dat een vergelijkbare ligging heeft als de onroerende zaken, vergelijkbaar is wat betreft kwaliteit (voldoende) en onderhoud (voldoende) en vrij van huur rond de waardepeildatum een bedrag van € 1.686 per m2 heeft opgebracht, is aannemelijk dat de waarden van de onroerende zaken [adres1] 225 en 297 (met een waarde per m2 van respectievelijk € 1.127 en € 1.274) niet te hoog zijn vastgesteld. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende met betrekking tot de andere twee referentieobjecten verklaard dat hij geen seksshop of scooterzaak (want daar is volgens belanghebbende sprake van zwart geld) wenst als referentieobjecten. Voor zover belanghebbende daarmee stelt dat deze transacties niet marktconform zijn, overweegt het Hof dat dit niet is gebleken en overigens ook het transactiecijfer van [adres1] 287B onverlet laat.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [adres1] 603 wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van taxateur [de taxateur2] van 10 januari 2020, waarin de waarde per 1 januari 2018 van deze onroerende zaak aan de hand van de verkoop van een drietal referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, als volgt is bepaald:

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak [adres1] 603 per 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld, reeds gelet op de waarde per m2 die kan worden afgeleid uit gerealiseerde verkopen. Met de verkoop van het pand [adres1] 383, dat een vergelijkbare grootte heeft als de onroerende zaak en vrij van huur een bedrag van € 1.348 per m2 heeft opgebracht, is aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak [adres1] 603 (met een waarde per m2 van € 1.130) niet te hoog is vastgesteld. Met het verschil wat betreft onderhoud (voldoende tegenover goed) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een lagere waarde per vierkante meter in aanmerking te nemen. Een bevestiging dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, kan worden gevonden in de transactie van het referentieobject aan de [adres1] 524, dat een vergelijkbare ligging heeft, vergelijkbaar is wat betreft kwaliteit (voldoende) en onderhoud (voldoende) en, hoewel dit over een veel grotere vloeroppervlakte beschikt (afnemend grensnut), vrij van huur een hoger bedrag per m2 heeft opgebracht (€ 1.199) dan voor de onderhavige onroerende zaak in aanmerking is genomen.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [adres2] 341 wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix van taxateur [de taxateur3] van 23 januari 2019, waarin de waarde per 1 januari 2018 van deze onroerende zaak aan de hand van de verkoop van een drietal referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, als volgt is bepaald:

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak [adres2] 341 per 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld, reeds gelet op de waarde per m2 die kan worden afgeleid uit gerealiseerde verkopen. Met de verkoop van het pand [adres6] 90, waarvan belanghebbende ter zitting van het Hof heeft verklaard dat dit object vergelijkbaar is en dat vrij van huur een bedrag van € 459 per m2 heeft opgebracht, is aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak [adres2] 341 (met een waarde per m2 van € 523) niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft weliswaar nog gesteld dat de waarde gelet op voormelde transactie te hoog is vastgesteld, maar de taxateur heeft ter zitting voldoende toegelicht dat de hogere vierkante meterprijs voor [adres2] 341 verband houdt met de hogere kwaliteit en de kleinere vloeroppervlakte.

De vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarden een te hoge kapitalisatiefactor heeft gehanteerd, althans dat hij niet aannemelijk of inzichtelijk heeft gemaakt dat hij niet een te hoge kapitalisatiefactor heeft gehanteerd, alsmede alles wat belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd, kan verder in het midden blijven, nu het Hof op basis van de vergelijkingsmethode aannemelijk acht dat de totale waarde van elk van bovengenoemde onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. In zoverre slaagt het hoger beroep van belanghebbende niet.

De heffingsambtenaar heeft de waarden van de garageboxen vastgesteld op € 19.000 ( [adres3] 3) en € 18.000 ( [adres4] 89). Ter onderbouwing van deze waarden wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrices van taxateur [de taxateur4] van 21 januari 2020, waarin deze waarden als volgt zijn bepaald:

Belanghebbende heeft met betrekking tot de garagebox aan de [adres3] 3 gesteld dat de heffingsambtenaar bij zijn waardering heeft vergeleken met betere garageboxen in een andere straat ( [adres8] ) terwijl er een identieke box in dezelfde straat is verkocht, namelijk op nummer 2. Daarom bepleit belanghebbende een waarde van € 16.000, gelijk aan de verkoopprijs van [adres3] 2. Volgens belanghebbende heeft deze waarde ook te gelden voor [adres4] 89. De taxateur heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de waarden van de garageboxen zijn gelegen binnen de bandbreedte en dat de in de matrices opgenomen foto’s van de garageboxen aan de [adres8] een vertekend beeld geven. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee niet aannemelijk gemaakt dat de waarden van garageboxen niet te hoog zijn vastgesteld. Daarbij overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar, mede gelet op de hiervoor gememoreerde foto’s in de matrices, niet voldoende duidelijk heeft kunnen maken dat de garageboxen aan de [adres8] qua uitstraling, doelmatigheid en ligging voldoende vergelijkbaar zijn. Zo lijken laatstgenoemde garageboxen iets breder en zijn deze iets groter – het Hof gaat er overigens van uit dat de garagebox [adres8] 202 eveneens een oppervlakte heeft van 19 m2 gelijk aan de kaveloppervlakte. In hoeverre met deze verschillen rekening is gehouden, is niet inzichtelijk gemaakt. De enkele stelling dat een en ander binnen de bandbreedte is gebleven, is daartoe niet voldoende.

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met zijn verwijzing naar het transactiecijfer van het identieke en zeer nabij gelegen referentieobject [adres3] 2, dat rond waardepeildatum is verkocht voor € 16.000, in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar daartegenover heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Het Hof ziet geen reden om voor de eveneens identieke garagebox aan de [adres4] 89 anders te oordelen.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 538 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 269), € 1.082 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 541) en € 1.082 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 541), ofwel in totaal op € 2.702.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, uitsluitend voor zover deze ziet op de beschikkingen en de aanslagen in de OZB en in de Watersysteemheffing betreffende de onroerende zaken [adres3] 3 en [adres4] 89,

– vernietigt de daarop betrekking hebbende uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde van [adres3] 3 tot € 16.000,

– vermindert de waarde van [adres4] 89 tot € 16.000,

– vermindert de desbetreffende aanslagen in de OZB en in de Watersysteemheffing dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.702,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (G.B.A. Brummer)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 5 april 2022

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.