Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 1 juli 2021, nummer UTR 20/4045, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van het object [adres1] 99 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 603.000. Daarbij is tevens een aanslag in de Onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) Eigenaar vastgesteld van € 492,04.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 april 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] , taxateur.

De onroerende zaak is een in 1962 gebouwde, geschakelde woning met een inhoud van 442 m3, een inpandige garage en een kelder en een kavel van 442 m2. De woning is aan één zijde vrijstaand en aan de andere zijde door middel van de garage en de daarop gelegen verdieping volledig verbonden met de naastgelegen woning.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak.

In hoger beroep bepleit belanghebbende een waarde van € 559.000.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende bepleit een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd. Daartoe kan ook een door belanghebbende ingebracht taxatierapport behoren.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de bij het verweerschrift in hoger beroep overgelegde, door de WOZ-taxateur [de taxateur] uitgebrachte taxatiematrix. In die matrix is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 603.000. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij vijf, eveneens in [woonplaats] gelegen onroerende zaken, als referentieobject zijn vermeld. De heffingsambtenaar heeft uiteindelijk twee van deze objecten, [adres2] 40 en [adres3] 5, als referentieobject laten vervallen.

Het Hof stelt voorop dat de onroerende zaak een moeilijk vergelijkbaar object is en dat bij vergelijking met alle referentiepanden diverse vertaalslagen gemaakt moeten worden om de onderlinge verschillen te verklaren. Bij het object [adres5] 174 is dat, met name gezien de bijzondere ligging van dit object aan een drukke kruising en tegenover een benzinestation, zozeer het geval dat dit object naar het oordeel van het Hof niet geschikt is als referentieobject. De overige twee referentieobjecten acht het Hof desondanks voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. De verschillen in type woning, onderhoud, voorzieningen en inhoud komen naar het oordeel van het Hof voldoende tot uitdrukking in de vastgestelde woningwaarden per m3, terwijl de verschillen in ligging zijn verdisconteerd in de voor de betreffende objecten geldende grondstaffels. Het Hof acht aannemelijk dat de heffingsambtenaar voor de diverse objecten de juiste - reeds in de taxatiematrix in de procedure voor de Rechtbank vermelde - grondstaffels heeft toegepast. De enkele, niet nader gemotiveerde en eerst ter zitting van het Hof gedane betwisting daarvan door belanghebbende leidt niet tot een ander oordeel. Gelet op de overgelegde luchtfoto acht het Hof voorts de matige ligging van het object [adres6] 140 voldoende aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft in de bij haar beroepschrift in eerste aanleg overgelegde taxatiematrix het nabij de onroerende zaak gelegen object [adres1] 73 als referentieobject opgevoerd dat op 18 december 2018 is verkocht voor € 886.000. Naar het oordeel van het Hof is dit object zeker niet beter vergelijkbaar dan de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten omdat het op nagenoeg alle onderdelen van de taxatie - waaronder alle KOLDU-factoren - dermate afwijkt van de onroerende zaak dat te veel vertaalslagen gemaakt moeten worden om de onderlinge verschillen te verklaren. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, met de taxatiematrix en de ter zitting daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022.

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

De voorzitter,

(R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juni 2022

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.