Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 28 juli 2021, nummer AWB 19/6634, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 135 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 vastgesteld.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar beslist en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de Inspecteur veroordeeld tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Daarbij is verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is met schriftelijke kennisgeving aan het Hof niet verschenen.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een appartement.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in de WOZ-beschikking te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.

Gelet op de gemotiveerde stelling van belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde naar het door hem ingediende taxatierapport. In het rapport zijn de volgende appartementen genoemd die alle in [woonplaats] zijn gelegen:

Belanghebbende is van mening dat het vergelijkingspand [adres1] 153 het meest vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Hij heeft er daarbij op gewezen dat dit vergelijkingspand in hetzelfde complex is gelegen. Daardoor hebben de onroerende zaak en het vergelijkingspand dezelfde ligging, hetzelfde bouwjaar en bouwwijze en zijn de kwaliteit en het voorzieningenniveau goed vergelijkbaar. De prijs per kubieke meter is binnen een complex volgens belanghebbende voor alle appartementen vergelijkbaar. Daarom gaat hij voor de waardering van de onroerende zaak uit van de gecorrigeerde prijs per kubieke meter van het vergelijkingspand [adres1] 153 van € 741. Dit resulteert in een waarde voor de onroerende zaak van € 359.000 (= 485 x € 741).

Uit de taxatiematrix volgt dat het vergelijkingspand [adres1] 153 goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak op de punten van ligging, bouwjaar, onderhoud, bouwkwaliteit en voorzieningenniveau, maar dat dit vergelijkingspand een veel grotere inhoud heeft, is gelegen op de bovenste verdieping van het appartementencomplex en beschikt over een terras. De andere vergelijkingspanden zijn qua ligging, inhoud, onderhoud en doelmatigheid voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt, dat de prijs per kubieke meter voor het vergelijkingspand [adres1] 153 vanwege het verschil in inhoud, ligging in het gebouw en de uitstraling (penthouse met terras) niet zonder meer toepasbaar is voor de waardering van de onroerende zaak. Met de verwijzing naar de prijs per kubieke meter van de andere vergelijkingspanden komt de heffingsambtenaar terecht op een hogere prijs per kubieke meter voor de onroerende zaak ten opzichte van het vergelijkingspand [adres1] 153.

Tegenover de niet nader onderbouwde stellingen van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht, aannemelijk gemaakt dat hij met de door belanghebbende genoemde omstandigheden voldoende rekening heeft gehouden en de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 7 juni 2022 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(E.D. Postema) (R.F.C. Spek)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juni 2022

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.