Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 22 maart 2021, nummer UTR 20/3454, ECLI:NL:RBMNE:2021:1112, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 152 te [woonplaats1] (hierna de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 187.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 152,59.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 4 mei 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] en [naam2] .

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een portiekflat met een inhoud van ongeveer 173 m3.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak. In hoger beroep beperkt het geschil zich tot de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in kwaliteit tussen de woning en de referentieobjecten. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 187.000.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 156.000.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het eigen aankoopcijfer van de woning dat volgens een voorlopig koopcontract van 16 april 2018 € 175.000 bedraagt. In deze waarde is volgens de uitspraak op bezwaar een aandeel in de VVE-reserve van € 3.367,10 verdisconteerd. Voorts wijst de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde op de door taxateur [naam2] opgestelde taxatiematrix waarin de waarde van de woning aan de hand van zes aan de [adres1] te [woonplaats1] gelegen referentieobjecten (te weten nummers 152, 93, 224, 131, 128 en 200) is getaxeerd op € 187.000. In deze matrix is voor de factor kwaliteit aan de woning een waarde toegekend van 4 en aan de referentieobjecten van 4, 3, 4, 3, 3 respectievelijk 3. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze onderbouwing en de ter zitting en in de stukken daarop gegeven toelichting erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende heeft een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder op de meerderheidsregel, door te wijzen op een aantal andere in de [adres1] gelegen woningen die ieder een lagere WOZwaarde hebben dan de onroerende zaak hoewel het identieke, bijna identieke of vergelijkbare woningen betreft, te weten de huisnummers 146, 158, 164, 170 en 176 met een WOZ-waarde van € 178.000, € 145.000, € 178.000, € 156.000 respectievelijk € 178.000. De schending van het gelijkheidsbeginsel wordt, zo stelt belanghebbende, veroorzaakt doordat voor deze woningen aan de factor kwaliteit een waarde wordt toegekend van 3 terwijl de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak voor die factor uitgaat van een waarde van 4.

Op belanghebbende rust de bewijslast met betrekking tot zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel. Dit beroep slaagt naar het oordeel van het Hof niet omdat met hetgeen in de stukken dienaangaande is opgemerkt noch met hetgeen daaraan ter zitting door de gemachtigde van belanghebbende is toegevoegd, aannemelijk is gemaakt dat aan de onroerende zaak ten onrechte een hogere waarde is toegekend voor de factor kwaliteit dan aan de door belanghebbende genoemde onroerende zaken.

Het beroep is ongegrond. Voor een vergoeding van het griffierecht of proceskosten bestaat geen aanleiding.

Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (J. van de Merwe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 juni 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.