Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 21 maart 2022, nummer UTR 21/1697, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (BGHU) (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 35 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 340.000.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 maart 2021 de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank).

De Rechtbank heeft bij uitspraak van 21 maart 2022 het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft op 7 april 2022 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.

De heffingsambtenaar heeft op 22 november 2022 een verweerschrift bij het Hof ingediend.

Belanghebbende heeft op 13 januari 2023 een nader stuk ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2023. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] .

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1938 gebouwde tussenwoning met een woonoppervlakte van 97 m2 en een perceeloppervlakte van 146 m2.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarde van de onroerende zaak ter beoordeling voorligt.

Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 310.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 340.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 340.000.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 340.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van WOZ-taxateur [naam4] van 27 september 2021 waarin vier in dezelfde woonwijk gelegen tussen- en eindwoningen als vergelijkingsobject zijn gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2019. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 362.000 voor het vergelijkingsobject [adres2] 4 dat in dezelfde woonwijk op circa 180 meter van de onroerende zaak is gelegen en een nagenoeg zelfde bouwjaar (1938 versus 1939) en woonoppervlakte (97 m2 versus 98 m2) heeft. Bovendien zijn de bouwkundige kwaliteit (voldoende) en de staat van onderhoud (voldoende) goed vergelijkbaar. Met het verschil in voorzieningenniveau (eenvoudig versus normaal) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een lagere waarde per vierkante meter (€ 2.636 versus € 3.030) in aanmerking te nemen. Verder heeft de heffingsambtenaar door het hanteren van een gemiddeld lagere waarde per vierkante meter perceel (€ 550 versus € 524) ook voldoende tot uiting gebracht dat de grotere perceeloppervlakte van het vergelijkingsobject een afnemend grensnut heeft – dit betreft het principe dat de waarde per vierkante meter perceel afneemt naarmate de perceeloppervlakte groter is – ten opzichte van het perceel van de onroerende zaak. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2023.

De griffier, De raadsheer,

(G.J. van de Lagemaat) (A.J.H. van Suilen)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.