Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 11 juni 2021, nummer AWB 20/5259, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 21 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januair 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 624.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1402,12.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 22 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] .

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage uit het bouwjaar 1929. De inhoud van de woning is ongeveer 669 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 327 m2.

In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de waardekenmerken van de woning. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend en staat een waarde voor van € 624.000.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 541.000 en subsidiair van € 605.000.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde taxatiematrix d.d. 11 december 2020, opgemaakt door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 637.450. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn vier panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de matrix opgenomen referentieobjecten hebben vergelijkbare scores wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid, terwijl de heffingsambtenaar met de onderlinge verschillen voldoende rekening heeft gehouden. De woningen aan de [adres3] 30 en [adres4] 1 liggen niet dusdanig ver van de woning verwijderd dat daaraan in het geheel geen betekenis toe kan worden gekend. Het Hof weegt in dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de woning is uitgegaan van een eenheidsprijs van € 600 per vierkante meter terwijl de referentieobjecten een gemiddelde eenheidsprijs hebben van € 788. Nu de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de referentieobjecten aan de [adres3] 30 en [adres4] 1 ook over een souterrain beschikken en voor deze souterrains geen correctie heeft plaatsgevonden op de waarde per kubieke meter, ziet het Hof geen aanleiding om ten aanzien van de woning hiervan af te wijken.

De door belanghebbende ingebrachte taxatiematrix waarin de waarde van de woning is bepaald aan de hand van drie referentieobjecten, te weten [adres5] 51, [adres5] 69 en [adres6] 5 brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Naar het oordeel van het Hof zijn de aan [adres5] gelegen objecten door de ligging aan een drukke doorgaande weg niet goed vergelijkbaar met de aan een rustige straat gelegen woning. Bovendien heeft in tegenstelling tot de woning geen van de door belanghebbende voorgestelde referentieobjecten een garage en gaat het om objecten met een geheel andere uitstraling dan die van de woning.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waardebepaling van de woning op modelmatige wijze heeft plaatsgevonden, zodat belanghebbendes ten aanzien van een schending van het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel feitelijke grondslag mist.

Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023.

De griffier is verhinderd, De raadsheer,

de uitspraak te ondertekenen.

(J.W.J. de Kort) (T.H.J. Verhagen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 maart 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.