Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de erven [belanghebbende] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 26 mei 2021, nummer Awb 20/1242, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 503.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 735,89.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 22 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] en [naam2] .

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1993. De inhoud van de woning is ongeveer 843 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 737 m2. De woning beschikt over een inpandige garage.

In geschil is de waarde van de woning. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde het verbod op willekeur en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en staat een waarde voor van € 503.000.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en staat een waarde voor van € 443.000.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde taxatiematrix van 24 juni 2020 opgemaakt door WOZ-taxateur [naam2] waarin aan de woning een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 565.000. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie woningen als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Alle in de matrix opgenomen referentieobjecten zijn in de nabije omgeving van de woning gelegen vrijstaande woningen, hebben vergelijkbare scores wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (koudv in de matrix) en met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden.

Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het verbod op willekeur heeft geschonden door, zoals belanghebbende stelt, de woning niet modelmatig te waarderen maar op basis van het zogenoemde eigenverkoopcijfer. Uit de onder 4.3 opgenomen matrix en hetgeen is overwogen onder 4.4, in combinatie met hetgeen de heffingsambtenaar daartoe ter zitting als toelichting heeft gegeven, leidt het Hof af dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning, anders dan gesteld door belanghebbende, heeft vastgesteld door gebruik te maken van het door de heffingsambtenaar daartoe normaliter gebruikte waarderingsmodel. Bij dit oordeel weegt het Hof mee dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat de woning op 2 juli 2020 is gekocht voor ongeveer € 715.000 en zodat bij vaststelling van de waarde van de woning op basis van het geïndexeerde eigen verkoopcijfer (€ 628.000) een hogere waarde zou zijn vastgesteld dan de door de heffingsambtenaar beschikte waarde. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de stelling van belanghebbende dat de woning is gewaardeerd op basis van het eigen verkoopcijfer feitelijke grondslag mist.

Ter onderbouwing van zijn standpunt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden, wijst belanghebbende voorts op de volgende objecten:

Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende niet geslaagd in de voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel meer in het bijzonder de meerderheidsregel in WOZ-zaken op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat minstens twee objecten uit de relevante groep lager zijn gewaardeerd dan de woning. De relevante groep wordt gevormd door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Niet voldoende is dat die objecten "vergelijkbaar" zijn met de woning in die zin dat zij in het kader van de WOZ-waardering van het pand van belanghebbende geschikt zijn om te dienen als referentie-object.). Met hetgeen belanghebbende ter zake heeft ingebracht, is niet aannemelijk dat de objecten identiek zijn aan de woning. Geen van de in het overzicht van belanghebbende genoemde objecten heeft hetzelfde oppervlakte als de woning en object [adres1] 18 heeft tevens een ander bouwjaar dan de woning. Voorts ontbreken met betrekking tot de in het overzicht van belanghebbende opgenomen objecten gegevens over waardebepalende factoren zoals de kavelomvang, de kenmerken en de bijgebouwen.

Evenmin kan naar het oordeel van het Hof aan het door belanghebbende ingebrachte overzicht (zie 4.6) de gevolgtrekking worden verbonden dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning, anders dan bij de in het overzicht genoemde referentie-objecten, niet is uitgegaan van een modelmatige vaststelling van de waarde. Redengevend hiervoor acht het Hof hetgeen is overwogen in 4.3 tot en met 4.5 en 4.7.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2023.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (T.H.J. Verhagen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.