Wet Woz. Waardevaststelling bedrijfspand.

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 30 december 2021, nummer Awb 21/512, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar)

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 3 te [plaats1] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 10.050.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 32.602,20.

1.2.

Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord B.A. Oomkens als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .

2.1.

Het object is een op het bedrijventerrein [naam4] in [plaats1] gelegen logistiek bedrijfscomplex met aan de voorzijde loading-docks en diverse kantoorruimten. Het object is gebouwd in 1999 en vervolgens in de jaren 2008 en 2009 uitgebouwd. De distributie en opslaghallen van het object kennen verschillende hoogtes, variërend van circa zeven tot vijftien meter. De totale oppervlakte van de opstal is 23.916 m² en rondom is 11.000 m² van de grond verhard. De totale in de waardering van de heffingsambtenaar betrokken grondoppervlakte bedraagt 37.016 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport onder meer de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van het object bepaald. Volgens dat rapport bedraagt die waarde op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) afgerond € 10.103.000. De heffingsambtenaar heeft het object in dat rapport onderverdeeld in kantoorruimte, opslag/magazijnruimtes, entresol, grond en verharding. Daarbij is hij, samengevat weergegeven, van de volgende gegevens uitgegaan (bedragen in €), waarbij “TC” staat voor technische correctie en “FC” voor functionele correctie:

2.3.

Voor het bepalen van de brutovervangingswaardes per m², de onderverdelingen tussen ruwbouw, afbouw en installaties en de technische correcties (levensduren en restwaarden) zoals hiervoor weergegeven, heeft de heffingsambtenaar gegevens uit de Landelijke Taxatiewijzer Algemene Kengetallen (hierna: de Taxatiewijzer) als uitgangspunt genomen. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de brutovervangingswaardes geverifieerd aan de hand van de bouwvergunning van het object voor 2008 en kengetallen van NVM Business (Logistiek Vastgoed in cijfers).

2.4.

De grondwaarde van € 125 per m² heeft de heffingsambtenaar bepaald aan de hand van drie in de markt gerealiseerde transacties met bouwrijpe grond.

2.5.

Volgens het door belanghebbende in beroep ingebrachte en in hoger beroep aangevulde taxatierapport bedraagt de GVW op de waardepeildatum afgerond € 7.630.000. Daarbij gaat belanghebbende, samengevat weergegeven, van de volgende gegevens uit (bedragen in €):

In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Belanghebbende betoogt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 7.630.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 10.050.000.

4.1.

Het Hof stelt voorop dat de waarde van het object als uitgangspunt op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: WEV). In afwijking van dit uitgangspunt en voor zover hier van belang geldt ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ voor niet-woningen dat de waarde wordt bepaald op, kort gezegd, de GVW indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV.

4.2.

Nu belanghebbende de vastgestelde waarde gemotiveerd heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet evenzeer rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.

4.3.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat zowel de WEV als de GVW hoger zijn dan de vastgestelde waarde van € 10.050.000. Het Hof beoordeelt uit proceseconomische overwegingen of de door de heffingsambtenaar bepleite GVW niet te hoog is.

4.4.

Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar terecht ervan is uitgegaan dat voor bouwrijpe grond in onderhavig geval een waarde van € 125 per m² geldt. Belanghebbende betoogt dat bij het bepalen van de vervangingswaarde van de grond evenwel niet moet worden uitgegaan van bouwrijpe grond, maar van bebouwde grond. De grond bij het object is immers bebouwd, aldus belanghebbende. Om deze reden is belanghebbende van mening dat € 50 per m² aan sloopkosten in mindering moet komen, zodat de vervangingswaarde per m² grond uitkomt op € 75.

4.5.

Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De GVW wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor het object een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar of gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die het object zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Bij de bepaling van de GVW wordt dus uitgegaan van een veronderstelde vervanging. Met inachtneming van dit een en ander moet voor de bepaling van de vervangingswaarde van de grond worden uitgegaan van bouwrijpe grond, ongeacht of de grond bij het te waarderen object feitelijk bebouwd is. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht aansluiting gezocht bij transacties met bouwrijpe grond. Een correctie voor sloopkosten is dan uit de aard van de zaak niet aan de orde. De heffingsambtenaar is dus met een prijs van € 125 per m² niet van een te hoge vervangingswaarde van de grond uitgegaan.

4.6.

Het Hof stelt voorop dat in de Taxatiewijzer richtsnoeren zijn gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde van in die taxatiewijzer bedoelde onroerende zaken. Gelet op dit uitgangspunt heeft de heffingsambtenaar voor het bepalen van de brutovervangingswaardes per m², de onderverdelingen tussen ruwbouw, afbouw en installaties en de technische correcties (levensduren en restwaarden) aansluiting mogen zoeken bij de Taxatiewijzer. Belanghebbendes stellingen dat geen sprake is van een exacte wetenschap en dat de bouwkosten daarom op basis van de ervaring van de gemachtigde voor het kantoorgedeelte moeten worden geschat op € 1.000 per m² (met een ophoging van € 30 per jaar sinds 2014) en voor de hallen op € 425 per m² (met een ophoging van € 25 per jaar sinds 2014) doen daaraan niet af, omdat belanghebbende deze geschatte bouwkosten onvoldoende heeft onderbouwd met objectieve gegevens.

4.7.

Nu belanghebbende niet heeft betwist dat de heffingsambtenaar de kengetallen uit de Taxatiewijzer op zichzelf op een juiste wijze heeft toegepast, waarbij het Hof onder meer in aanmerking neemt dat partijen het blijkens het verhandelde ter zitting erover eens zijn dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktematen niet te hoog zijn, acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar ook voor de opstallen niet van een te hoge GVW is uitgegaan.

4.8.

Belanghebbende heeft gesteld dat het in dit geval slechts gaat om een beperkt aantal vierkante meters verharding, zodat een potentiële koper in de praktijk geen waarde toekent aan de verharding. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Het Hof acht aannemelijk, zoals de heffingsambtenaar ter zitting ook heeft gesteld, dat de verharding voor de huidige gebruiker van het object onmiskenbaar waarde vertegenwoordigt. Het door belanghebbende gestelde perspectief van een onafhankelijke, potentiële koper doet daaraan niet af. Voorts heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat hij ervan is uitgegaan dat de verharding geheel uit klinkers bestaat en dat de waarde die hij aan de verharding toekent daarom lager is dan wanneer ook gedeeltelijk was uitgegaan van asfalt, zoals belanghebbende kennelijk voorstaat. Het Hof acht de aldus uit de Taxatiewijzer voor de verharding afgeleide waarde daarom niet te hoog. Belanghebbendes enkele stelling dat zowel asfalt als klinkers in algemene zin eens in de zoveel jaar moeten worden vervangen, maakt dat niet anders.

4.9.

Bij het bepalen van de functionele correctie op 33,4% is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat de waarde van de opstallen met 20% moet worden gecorrigeerd voor economische veroudering, met 10% voor ondoelmatigheid en met 7,5% voor excessieve gebruikskosten. Belanghebbende heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de functionele correctie 37,1% moet zijn. Daarbij gaat belanghebbende blijkens haar taxatierapport en anders dan de heffingsambtenaar onder meer ervan uit dat (i) een correctie voor verandering van bouwwijze van ongeveer 11% in aanmerking moet worden genomen en (ii) alle componenten van de functionele correctie elk jaar toenemen. Belanghebbende heeft over de hoogte van de functionele correctie opgemerkt dat het bepalen van de functionele correctie een kwestie is van schatten, die zich niet leent voor nadere onderbouwing.

4.10.

Het Hof acht aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde functionele correctie niet te laag is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar ter zitting geloofwaardig heeft verklaard dat van een verdere waardevermindering wegens verandering van bouwwijze in het onderhavige geval geen sprake is, mede gelet op de redenen die al ten grondslag liggen aan de correctie vanwege economische veroudering en ondoelmatigheid (zoals slechte aansluiting op de markt vanwege diversiteit aan hoogte in het gebouw en in verband met vierkante bouw). Het Hof volgt de heffingsambtenaar ook in zijn stelling dat meer in algemene zin de functionele correctie niet als geheel jaarlijks dient toe te nemen. Met de jaarlijkse veroudering van het object in algemene zin wordt naar het oordeel van het Hof namelijk al voldoende rekening gehouden door toepassing van de technische correctie. Voorts neemt het Hof bij zijn oordeel het volgende in aanmerking. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij noodzakelijkerwijs een schatting heeft moeten maken voor de overige elementen die de functionele correctie bepalen. Het Hof oordeelt dat hij ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarop die schatting berust. Daarnaast is, gelet op het taxatierapport van belanghebbende, niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie voor ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten eerder te hoog dan te laag is. Tot slot heeft de heffingsambtenaar enige speelruimte doordat de door hem getaxeerde GVW hoger ligt dan de voor het object vastgestelde waarde.

4.11.

Gelet op al het voorgaande acht het Hof aannemelijk dat de GVW op zijn minst € 10.050.000 bedraagt. Dat betekent dat de waarde van het object door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A.J. van Lint en mr. M.M. Breij, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023.

De griffier, De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband hiermee is de uitspraak ondertekend door mr. M.M. Breij,

(M.T.M. Hennevelt) (M.M. Breij)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 juni 2023

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.