Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 31 augustus 2022, nummer LEE 21/2897, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 29 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 199.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 277,01.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres1] 29 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak).

De onroerende zaak betreft een in 1972 gebouwde vrijstaande woning, met aanbouw en vrijstaande garage. De inhoud van de woning (inclusief aanbouw) bedraagt ongeveer 443 m³. De woning is gelegen op een perceel van 665 m².

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 199.000 heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgesteld op 25 oktober 2021 door taxateur [naam1] (hierna: het taxatierapport), voorzien van een matrix, waarin de waarde is getaxeerd op € 201.000. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van de onroerende zaak zelf en de volgende vier eveneens in [woonplaats] gelegen vrijstaande woningen ten grondslag gelegd:

- [adres2] 9, perceel 171 m², inhoud hoofdgebouw inclusief eventuele aanbouw circa 305 m³, bouwjaar 1910, met berging/schuur vrijstaand platdak en een tuinhuis/blokhut, op 8 april 2020 verkocht voor € 160.000;

- [adres3] 14, perceel 129 m², inhoud hoofdgebouw inclusief eventuele aanbouw circa 283 m³, bouwjaar 1930, met een berging/schuur vrijstaand platdak en twee dakkapellen, op 1 november 2019 verkocht voor € 150.000;

- [adres4] 37, perceel 165 m², inhoud hoofdgebouw inclusief eventuele aanbouw circa 285 m³, bouwjaar 1909, met dakkapel klein en tuinhuis/blokhut, op 2 oktober 2019 verkocht voor € 151.500;

- [adres5] 5, perceel 250 m², inhoud hoofdgebouw inclusief eventuele aanbouw circa 318 m³, bouwjaar 1927, met tweemaal berging/schuur aangebouwd platdak, op 6 augustus 2019 verkocht voor € 165.000.

In de matrix is een vijfde referentieobject opgenomen te weten: [adres6] 102 B te [woonplaats] , perceel 295 m² inhoud hoofdgebouw circa 370 m³, bouwjaar 1964, met garage vrijstaand platdak, op 21 maart 2019 verkocht voor € 177.000.

In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en van voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging.

Uit de matrix volgt dat de gecorrigeerde taxatiewaarde per m³ van de woning € 265,29 bedraagt. Deze waarde is tot stand gekomen door de gemiddelde waarde per m³ van de vier referentie (zie 2.3.) van € 316,02 per m³ te verminderen met 6,7% vanwege het verschil in grootte en vervolgens met 5% voor doelmatigheid en 5% vanwege de staat van het onderhoud.

De gecorrigeerde waarde per m³ voor het aanvullende referentieobject [adres6] 102B (zie 2.4.) bedraagt volgens de matrix € 355,08.

In geschil is de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 van de onroerende zaak.

Belanghebbende bepleit voor de onroerende zaak een waarde van € 176.000.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

Belanghebbende stelt dat de inhoud van de onroerende zaak ruim 38% groter is dan de gemiddelde inhoud van de vier referentieobjecten in het taxatierapport en dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden met het zogenaamde afnemend grensnut. Dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de doelmatigheid hiermee rekening heeft gehouden, acht belanghebbende niet aannemelijk nu er volgens hem geen correlatie bestaat tussen doelmatigheid en afnemend grensnut. De stelling van de heffingsambtenaar dat de taxatiesoftware ingeval de te taxeren woning 35% groter is dan het gemiddelde van de referentieobjecten automatisch een afslag van 6,7% toepast, is volgens belanghebbende een blote stelling en volgt niet uit het taxatierapport dan wel uit de matrix. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de verschillen in bouwjaren. De onroerende zaak is gebouwd in 1972 terwijl de referentieobjecten zijn gebouwd in de jaren 1900 tot 1930. De woning uit deze laatstgenoemde periode hebben naar de mening van belanghebbende extra aantrekkingskracht op kopers.

Met het taxatierapport, de daarbij behorende matrix en de daarop gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof, aannemelijk dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende de in de matrix opgenomen gegevens niet heeft betwist en dat voldoende inzichtelijk is gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van deze referentieobjecten staat. Het Hof betrekt daarbij in zijn oordeel dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof ook cijfermatig inzichtelijk heeft gemaakt dat wel degelijk rekening is gehouden met de afwijkende grootte van de onroerende zaak ten opzichte van gehanteerde referentieobjecten (zie 2.6.). Daarnaast neemt de heffingsambtenaar met het referentieobject [adres6] 102B, dat is gebouwd in 1964, de mogelijke twijfel weg omtrent het verschil in waarde als gevolg van de verschillende bouwperiode, kortgezegd het verschil tussen woningen gebouwd in de dertiger en gebouwd in de zeventiger jaren van de vorige eeuw. Tevens volgt ook uit de vergelijking met dit referentieobject dat bij de waardevaststelling rekening is gehouden met het verschil in grootte van de verschillende referentieobjecten.

Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, in die zin dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 september 2023.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,

te ondertekenen.

(T. Tanghe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 september 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.