Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 27 september 2021, nummer UTR 20/4300, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 40 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 347.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 283,15.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] en [naam2] , alsmede [naam3] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam4] .

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een rijwoning met een oppervlakte van 98 m2, een berging, een dakkapel over de volle breedte van de woning en een bij de onroerende zaak horend perceel van 136 m2.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 312.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde en de aanslag OZB 2020.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 347.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de Heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 347.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2019. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden, alle te [woonplaats] , als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met kwaliteit (Kw), onderhoud (Oh), uitstraling (Ui), doelmatigheid (Do) en voorzieningen (Vo) van de woning en de referentieobjecten. Belanghebbende heeft onderdelen van de referentieobjecten uit de taxatiematrix betwist. Ter zitting heeft de taxateur de matrix op basis van die betwisting en hetgeen ter zitting kwam vast te staan nog aangepast in die zin dat het voorzieningenniveau van referentieobject [adres2] 73 is aangepast van 2 naar 3. Daarnaast is van referentieobject [adres1] 34 ter zitting vast komen te staan dat dat object twee dakkapellen (een voor, over de volle breedte, en een kleinere aan de achterzijde) heeft. Door de taxateur is daarnaast ter zitting toegelicht dat een dakkapel over de volle breedte van een woning (zoals bij de onroerende zaak en referentieobject [adres1] 34) door hem wordt geteld als twee dakkapellen omdat de eenheidsprijs van een dakkapel uitgaat van een kleinere dakkapel. Met deze aanpassingen komt zijn taxatiematrix er daarmee als volgt uit te zien:

De gemiddelde prijs per m2 van de opstallen bedraagt in deze herziene taxatiematrix € 2.708.

Het Hof heeft ten aanzien van de taxatiematrix van de taxateur na de zitting geconstateerd dat uit de iWOZ-gegevens volgt dat ook het referentieobject [adres2] 73 een dakkapel heeft. Deze dakkapel omvat niet de gehele breedte van dat object, waarmee voor die dakkapel in beginsel een waarde van € 5.000 had moeten worden toegekend. Uitgaande van die gegevens zou de prijs per m2 opstal uitkomen op € 2.392 voor dat object. De gemiddelde prijs per m2 van de opstallen bedraagt dan € 2.693 ((€ 2.673 + € 2.392 + € 3.015)/3).

Alle ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen als de woning, hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling. Met het geven van de verkoopprijs, de geïndexeerde verkoopprijs en de datum van het voorlopig koopcontract heeft de heffingsambtenaar de indexatie, anders dan belanghebbende stelt, voldoende inzichtelijk gemaakt.

Belanghebbende heeft gesteld dat de onroerende zaak een brandgang heeft. Die brandgang is niet uit de waardering gehaald, hetgeen volgens belanghebbende wel moet op basis van jurisprudentie. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling. Belanghebbende heeft ter zitting erkend dat alle referentieobjecten, net als de onroerende zaak, een brandgang hebben. Als uitgangspunt moet daarom worden aangenomen dat het – eventuele, want niet komen vast te staan – waardedrukkende effect van een dergelijke brandgang is verdisconteerd in de verkoopprijs van alle referentieobjecten. De kavels van de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn niet dermate verschillend dat dit gevolgen heeft voor de waardebepaling van de referentieobjecten op een wijze die uiteindelijk ook de WOZ-waarde van de onroerende zaak beïnvloedt.

Belanghebbende stelt daarnaast dat de zolderverdieping van de onroerende zaak enkel bereikbaar is via een vlizotrap, en dat de onroerende zaak om die reden minder doelmatig is. Hij verwijst daarbij onder andere naar jurisprudentie van dit Hof van 7 november 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:9616). Voor zover die vlizotrap een waardeverminderende factor zou zijn, kan dit echter in dit geval niet leiden tot de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Gelet op de significant lagere prijs per m2 opstal van de onroerende zaak (€ 2.548) versus het gemiddelde van de overigens goed vergelijkbare referentieobjecten (€ 2.693) is die eventueel waardeverminderende factor, wat daar overigens ook van zij, naar het oordeel van het Hof voldoende verdisconteerd.

Het door belanghebbende in het geding gebrachte taxatierapport doet hieraan niet af. Hierbij is van belang dat het taxatierapport niet inzichtelijk maakt op welke wijze is omgegaan met de verschillen tussen de onroerende zaak en de daarin genoemde referentieobjecten. In dat rapport hebben de taxateurs namelijk enkel de kale verkoopgegevens van de referentieobjecten opgenomen.

Het voorgaande leidt het Hof naar het oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak. De waarde van de onroerende zaak is niet te hoog vastgesteld.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023

De griffier, De voorzitter,

(G.J. van de Lagemaat) (A.E. Keulemans)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 oktober 2023

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.