Wet Woz. Waardevaststelling woning.

Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 30 november 2023, nummer ZWO 22/2302, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Tubbergen (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 119 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2022, naar waardepeildatum 1 januari 2021, vastgesteld op € 447.000.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2022 de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank).

De Rechtbank heeft bij uitspraak van 30 november 2023 het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft op 29 december 2023 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.

De heffingsambtenaar heeft op 10 juli 2024 een verweerschrift bij het Hof ingediend.

Belanghebbende heeft op 5 november 2024 een nader stuk ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 november 2024. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] van [naam2] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam3] en taxateur [naam4] . Belanghebbendes gemachtigde heeft ter zitting vier foto’s ingebracht.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1958 gebouwde vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 143 m2 en een perceeloppervlakte van 1.180 m2. Tot de onroerende zaak behoren onder meer een vrijstaande garage, vrijstaande berging en een overkapping.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 399.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 447.000.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Waarde

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.

Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van WOZ-taxateur [naam4] waarin de waarde is getaxeerd op € 467.000. In deze taxatiematrix zijn drie in hetzelfde dorp gelegen vrijstaande woningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 403.000 voor het vergelijkingsobject [adres2] 31 dat in hetzelfde dorp op circa 250 meter van de onroerende zaak is gelegen. Bovendien zijn het bouwjaar (1958-1965), de woonoppervlakte (143 m2 versus 155 m2), de ligging (gemiddeld), de uitstraling (normaal), de doelmatigheid (normaal) en het voorzieningenniveau (normaal), goed vergelijkbaar. Met het verschil in kwaliteit (normaal versus goed) en staat van onderhoud (normaal versus goed) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een lagere waarde per vierkante meter (€ 1.371 versus € 1.632) in aanmerking te nemen. Daarbij wordt opgemerkt dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak een onzuinig energielabel heeft, nu op energielabel.nl is aangegeven dat voor de onroerende zaak geen energielabel is afgegeven. Met de enkele verwijzing naar een algemeen onderzoeksrapport naar asbestcement in dak- en gevelbekleding, heeft belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat bij de onroerende zaak sprake is van asbestvervuiling, zodat ook daarmee bij de waardevaststelling geen rekening hoeft te worden gehouden. Bovendien zijn de onroerende zaak en voornoemd vergelijkingsobject in dezelfde periode gebouwd, zodat gelet hierop en nu het tegendeel niet is gebleken, ervan kan worden uitgegaan dat wat betreft isolatie en eventuele asbestverwerking geen significante verschillen bestaan.

Verder heeft de heffingsambtenaar door het hanteren van een gemiddeld lagere waarde per vierkante meter perceel (€ 190 versus € 253) ook voldoende tot uiting gebracht dat de grotere perceeloppervlakte van de onroerende zaak een afnemend grensnut heeft – dit betreft het principe dat de waarde per vierkante meter perceel afneemt naarmate de perceeloppervlakte groter is – ten opzichte van het perceel van het vergelijkingsobject. Wat betreft de ligging acht het Hof aannemelijk dat een mogelijk waardedrukkend effect door geluidsoverlast vanwege nabij gelegen sportvelden, in gelijke mate geldt voor het vergelijkingsobject [adres2] 31 dat op nagenoeg dezelfde afstand tot de sportvelden is gelegen, zodat deze factor is verdisconteerd in de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject. En wat betreft de gestelde geluidsoverlast van de verkeersweg Noordegraafsingel (N746), acht het Hof, gelet op de afstand van circa 200 meter tot de onroerende zaak, niet aannemelijk dat deze overlast zodanig is dat dit een waardedrukkend effect heeft.

Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 december 2024.

De griffier, De raadsheer,

(P.W.L. van den Bersselaar) (A.J.H. van Suilen)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.