Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden · Hoger beroep · Belastingrecht

GERECHTSHOF ARNHEM- LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummers BK-ARN 25/2468, 25/2469 en 25/2470

uitspraakdatum: 8 september 2026

Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraken van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 16 september 2025, nummers LEE 24/1119, 24/3781 en 24/3785 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres1] 16 te [plaatsnaam1] (hierna: woning I), [adres2] 110 te [plaatsnaam2] (hierna: woning II) en [adres3] 33 te [plaatsnaam2] (hierna: woning III), per waardepeildatum 1 januari 2022, voor het jaar 2023 vastgesteld op respectievelijk € 400.000, € 247.000 en € 262.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd.

Op de bezwaren van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting in alle drie hogerberoepszaken heeft gezamenlijk en gelijktijdig plaatsgevonden op 14 juli 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] (taxateur) namens de heffingsambtenaar. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota overgelegd.

Belanghebbende is eigenaar van de drie woningen. Woning I is de woning, waarin hij woont. Het bouwjaar daarvan is 1976. In 2014 is daarbij een vrijstaande schuur gebouwd. Belanghebbende gebruikt woning II en woning III voor kamerverhuur aan studenten.

Voor zowel woning I als woning II en woning III geldt dat de heffingsambtenaar in hoger beroep nieuwe en andere taxatiematrices heeft ingebracht dan die in eerste aanleg. Voor woning II is in die taxatiematrix de oppervlakte van de grond aangepast van 232 m2 naar 189 m2 doordat de voortuin, die in gebruik is bij de bewoners van woning II, maar eigendom is van de gemeente [plaatsnaam2] , verwijderd is.

De drie woningen zijn niet voorzien van een energielabel. In de bezwaarfase op 17 november 2023 heeft [naam2] , destijds in dienst bij [taxatiebureau] , de drie woningen inpandig opgenomen. Belanghebbende was bij die opnamen aanwezig. Een korte rapportage van die opnamen is opgenomen in de nadere stukken in hoger beroep van de heffingsambtenaar.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd waarin woning I per waardepeildatum 1 januari 2022 aan de hand van de vergelijkingsmethode is getaxeerd op € 416.000, € 16.000 hoger dan de beschikte waarde. Bij de taxatiematrix zijn een toelichting op de waardebepaling met bijlagen, een begrippenlijst, de grondstaffel, de bouwtekening, twee foto’s en de leveringsakte van woning I gevoegd. De gegevens van de taxatiematrix (hierna: taxatiematrix I) zijn de volgende, waarbij de oppervlakte van woning I is afgeleid uit de bouwtekening en die van de vrijstaande schuur uit de door belanghebbende overgelegde offerte voor de bouw daarvan:

• [adres1] 16 te [woonplaats] , vrijstaande woning, bouwjaar 1976, oppervlakte woning 178 m2, waardering: kwaliteit ‘2’, onderhoud ‘2’, uitstraling ‘2’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘2’ (de zogenaamde KOUDV-factoren), prijs per m2 € 1.164,80, in totaal € 207.334 voor de woning(€ 1.817,84 per m2 bij waardering KOUDV-factoren op ‘3’), vermeerderd met perceel 457 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 406,15, in totaal € 185.610, inpandige garage 21 m2 € 14.560, vrijstaande schuur 18 m2 € 2.086, dakterras/balkon van 12 m2 € 3.900, aanbouw woonruimte van 4 m2 € 3.028, getaxeerde waarde € 416.000,

• [adres4] 18 te [woonplaats] , vrijstaande woning, bouwjaar 1971, verkoopprijs € 465.000 op 21 september 2021, leveringsdatum 2 december 2021, geïndexeerd naar waardepeildatum € 470.052, oppervlakte woning 147 m2, waardering KOUDV-factoren: 3, 2, 3, 3, 2, prijs per m2 € 1.708,59, in totaal € 251.162, (€ 1.843,88 per m2 bij waardering KOUDV-factoren op ‘3’), vermeerderd met perceel 606 m2, waardering ligging ‘4’, prijs per m2 € 342,72, in totaal € 207.690, aangebouwde garage van 19 m2 € 11.200,

• [adres5] 6 te [woonplaats] , vrijstaande woning, bouwjaar 1974, verkoopprijs € 451.999 op 11 februari 2022, leveringsdatum 8 maart 2022, geïndexeerd naar waardepeildatum € 449.475, oppervlakte woning 141 m2, waardering KOUDV-factoren: 3, 2, 3, 3, 2, prijs per m2 € 1.817,84, in totaal € 256.315, (€ 1.817,84 per m2 bij waardering KOUDV-factoren op ‘3’), vermeerderd met perceel 417 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 423,05, in totaal € 176.410, aangebouwde garage van 30 m2 € 16.750,

• [adres6] 20 te [woonplaats] , vrijstaande woning, bouwjaar 1971, verkoopprijs € 508.000 op 15 februari 2022, leveringsdatum 20 april 2022, geïndexeerd naar waardepeildatum € 504.888, oppervlakte woning 130 m2, waardering KOUDV-factoren: 3, 2, 3, 3, 2, prijs per m2 € 1.879,04, in totaal € 244.275, (€ 2.424,19 per m2 bij waardering KOUDV-factoren op ‘3’), vermeerderd met perceel 510 m2, waardering ligging ‘4’, prijs per m2 € 470,42, in totaal € 239.913, aangebouwde garage van 43 m2 € 20.700.

De prijs per m2 voor woning I is wegens de grootte van de woonoppervlakte ten opzichte van de gemiddelde woonoppervlakte van de vergelijkingswoningen gecorrigeerd met ongeveer -/- 1,4%.

In hoger beroep is een taxatiematrix van woning II overgelegd waarin de heffingsambtenaar die woning per waardepeildatum 1 januari 2022 aan de hand van de vergelijkingsmethode heeft getaxeerd op € 247.000. Bij die taxatiematrix met daarin een toelichting op de waardebepaling met bijlagen, een begrippenlijst en de grondstaffels zijn de bouwtekening uit 1925 en een luchtfoto van woning II gevoegd. De gegevens van die taxatiematrix (hierna: taxatiematrix II) zijn de volgende, waarbij de oppervlakte van woning II is afgeleid uit de bijgevoegde bouwtekening:

• [adres2] 110, eindwoning, bouwjaar 1920, oppervlakte woning 118 m2, waardering KOUDV-factoren: 3, 3, 3, 2 en 2, gehanteerde prijs per m2 € 1.533,34, in totaal € 180.933 voor de woning, (€ 1.847,39 per m2 bij waardering KOUDV-factoren op ‘3’), vermeerderd met perceel 189 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 332,28, in totaal € 62.800, vrijstaande schuur met bouwjaar 1920 gewaardeerd op € 1, vrijstaande schuur met bouwjaar 2004 van 30 m2 € 4.231, getaxeerde waarde van woning II € 247.000,

• [adres7] 1, hoekwoning, bouwjaar 1916, verkoopprijs € 265.000 op 7 januari 2021, leveringsdatum 15 februari 2021, geïndexeerd naar waardepeildatum € 291.022, oppervlakte woning 115 m2, waardering KOUDV-factoren: 3, 4, 3, 3, 4, prijs per m2 € 2.046,50, in totaal € 235.347, (€ 1.779,56 per m2 bij waardering KOUDV-factoren op ‘3’), vermeerderd met perceel 139 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 371,94, in totaal € 51.700, aangebouwde berging van 12 m2 € 3.975,

• [adres8] 14, rijwoning, bouwjaar 1914, verkoopprijs € 220.100 op 3 november 2020, leveringsdatum 7 juni 2021, geïndexeerd naar waardepeildatum € 233.087, oppervlakte woning 95 m2, waardering KOUDV-factoren: 3, 3, 3, 3, 4, prijs per m2 € 1.932,23, in totaal € 183.562, (€ 1.756,57 per m2 bij waardering KOUDV-factoren op ‘3’), vermeerderd met perceel 116 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 386,21, in totaal € 44.800, dakkapel van 2 m2 € 2.000, aangebouwde berging van 8 m2 € 2.725,

• [adres9] 3, rijwoning, bouwjaar 1916, verkoopprijs € 317.500 op 22 september 2021, leveringsdatum 21 oktober 2021, geïndexeerd naar waardepeildatum € 325.694, oppervlakte woning 115 m2, waardering KOUDV-factoren: 3, 4, 3, 3, 4, prijs per m2 € 2.306,96, in totaal € 265.300, (€ 2.006,04 per m2 bij waardering op KOUDV-factoren op ‘3’), vermeerderd met perceel 113 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 388,50, in totaal € 43.900, aangebouwde woonruimte van 11 m2 € 16.494, gecorrigeerd naar waardepeildatum € 14.343.

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatiematrix van woning III overgelegd waarin die woning per waardepeildatum 1 januari 2022 aan de hand van de vergelijkingsmethode is getaxeerd op € 276.000, € 14.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Bij de taxatiematrix met daarin een toelichting op de waardebepaling met bijlagen, een begrippenlijst en de grondstaffel zijn bouwtekeningen en twee luchtfoto’s gevoegd. De gegevens van de taxatiematrix (hierna: taxatiematrix III) zijn de volgende, waarbij de oppervlakte van woning III is afgeleid uit de bijgevoegde bouwtekeningen.

• [adres3] 33, rijwoning, bouwjaar 1928, oppervlakte woning 141 m2, waardering KOUDV-factoren: 2, 2, 3, 3 en 2, gehanteerde prijs per m2 € 1.483,96, in totaal € 209.238 voor de woning, (€ 1.978,62 per m2 bij waardering KOUDV-factoren op ‘3’), vermeerderd met perceel 136 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 466,91, in totaal € 63.500, aanbouw woonruimte in 1928 van 6 m2, waardering KOUDV-factoren: 1, 1, 2, 2 en 2 voor € 3.703, aan de dakkapel met alle KOUDV-factoren op ‘2’ is een waarde van € 1 toegekend, getaxeerde waarde van woning III € 276.000,

• [adres10] 20, rijwoning, bouwjaar 1930, verkoopprijs € 451.100 op 27 augustus 2021, leveringsdatum 28 december 2021, geïndexeerd naar waardepeildatum € 463.034, oppervlakte woning 130 m2, waardering KOUDV-factoren: 3, 4, 3, 3, 4, prijs per m2 € 2.765,12, in totaal € 359.465, (€ 2.390,71 per m2 bij waardering KOUDV-factoren op ‘3’) vermeerderd met, perceel 142 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 463,03, in totaal € 65.750, aanbouw woonruimte in 1930 van 9 m2, waardering KOUDV-factoren: 3,4,3,3,4 voor € 12.894, tuinhuis € 900, dakopbouw van 12 m2 uit 1930 € 19.356 en overkapping € 800,

• [adres11] 41, rijwoning, bouwjaar 1928, verkoopprijs € 350.000 op 12 oktober 2020, leveringsdatum 1 juli 2021, geïndexeerd naar waardepeildatum € 384.300, oppervlakte woning 141 m2, waardering KOUDV-factoren: 3, 3, 3, 3, 4, prijs per m2 € 2.188,11, in totaal € 308.524, (€ 1.978,62 per m2 bij waardering KOUDV-factoren op ‘3’), vermeerderd met perceel 136 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 466,91, in totaal € 63.500, aanbouw woonruimte in 1928 van 6 m2, waardering KOUDV-factoren: 3,3,3,3,3 voor € 6.076, tuinhuis € 2.200 en dakkapel van 4 m2 uit 1928 € 4.000,

• [adres12] 56, hoekwoning, bouwjaar 1930, verkoopprijs € 435.000 op 18 augustus 2021, leveringsdatum 8 november 2021, geïndexeerd naar waardepeildatum € 447.347, oppervlakte woning 151 m2, waardering KOUDV-factoren: 3, 3, 3, 3, 4, prijs per m2 € 2.377,07, in totaal € 358.937, (€ 2.159,40 per m2 bij waardering op KOUDV-factoren op ‘3’), vermeerderd met perceel 154 m2, waardering ligging ‘3’, prijs per m2 € 452,92, in totaal € 69.750, aanbouw woonruimte in 1930 van 8 m2, waardering KOUDV-factoren: 3,3,3,3,4 voor € 11.236, berging/schuur € 1.330 en dakkapel van 2 m2 uit 2007 € 2.000 en voorraadkelder € 2.971.

De energielabel van de vergelijkingswoningen is D.

In hoger beroep is in geschil of de waarden van de woningen per de waardepeildatum 1 januari 2022 te hoog zijn vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.

Ter zake van woning I, II en III

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woningen een lagere waarde.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de woningen gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.

Als belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woningen leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met taxatiematrix I en de daarop gegeven schriftelijke en mondelinge toelichting, in het licht van wat belanghebbende daartegen aanvoert, aannemelijk gemaakt dat de waarde van woning I per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Hiertoe overweegt het Hof het volgende.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrix I. Hierin is woning I op € 416.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Deze drie woningen zijn gelet op het soort object (vrijstaande woning), de locatie ( [plaatsnaam1] ), het bouwjaar (1971 of 1974), de gebruiksoppervlakte (130 m2 tot 147 m2), de kavel (417 m2 tot 606 m2) voldoende vergelijkbaar met woning I om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de vastgestelde waarde. Met zijn verwijzing naar de definitie van ‘een vrijstaande woning’ in de begrippenlijst van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, de aanvullende Fotowijzer van de Waarderingskamer, de bij taxatiematrix I gevoegde foto’s en de toelichting in het nadere stuk in hoger beroep op de ligging van woning I ten opzichte van de buurpercelen heeft de heffingsambtenaar tegenover de door belanghebbende overgelegde foto’s voldoende aannemelijk gemaakt dat woning I een vrijstaande woning is. Wat betreft de in de taxatiematrix I gehanteerde oppervlakte van de woning heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof toegelicht hoe hij de gebruiksoppervlakte heeft gemeten, namelijk volgens de NEN 2580-norm op basis van de bouwtekening van de woning. Voor de gehanteerde oppervlakte van het perceel van 457 m2 verwijst de heffingsambtenaar naar de leveringsakte van de woning van 5 augustus 1981, waarin het perceel kadastraal is aangeduid als ‘ [kadastrale aanduiding1] ’ met een oppervlakte van ongeveer 456 m2 en naar de latere gewijzigde aanduiding naar ‘ [kadastrale aanduiding2] ’ en de daarbij gewijzigde grootte naar ongeveer 457 m2, slechts één vierkante meter meer. In hetgeen belanghebbende stelt, ziet het Hof geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde grootte van het perceel of van de woning. Voor zover er geen aanbouw van woonruimte is (zie taxatiematrix I: 4 m2 aan woonruimte, in totaal € 3.028), merkt het Hof op dat taxatiematrix I een waarde onderbouwt die € 16.000 hoger is dan de beschikte waarde, zodat een eventuele afwezigheid van een aanbouw niet maakt dat de vastgestelde waarde van € 400.000 niet aannemelijk is gemaakt. Ten slotte wijst het Hof belanghebbende erop dat de in hoger beroep overgelegde taxatiematrix op bepaalde punten afwijkt van de eerdere matrix, hetgeen verklaart waarom een aanpassing van bijvoorbeeld de grootte van de vrijstaande schuur niet leidt tot een andere waarde.

Bij de herleiding van de waarde van woning I uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, is in taxatiematrix I, naar het oordeel van het Hof, gelet op de gehanteerde prijs per m2 van € 1.164,80 ten opzichte van de prijzen per m2 van de vergelijkingswoningen voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Voor zover belanghebbende stelt dat in de waardering van de KOUDV-factoren door de heffingsambtenaar in de door hem gehanteerde prijs van € 1.164,80 per m2 niet rekening is gehouden met bepaalde gebreken of omstandigheden van de woning zoals dat woning I volgens hem niet is afgebouwd, is het aan belanghebbende die gebreken en/of omstandigheden voldoende concreet te stellen, en bij betwisting te bewijzen dat dergelijke feiten en omstandigheden zich bij woning I hebben voorgedaan (zie 4.4.). Aan die bewijslast heeft belanghebbende niet of onvoldoende voldaan, zodat het Hof uitgaat van de juistheid van de gehanteerde waardering van de KOUDV-factoren. Hierbij merkt het Hof op dat anders dan belanghebbende meent gelet op de in het nadere stuk van de heffingsambtenaar opgenomen korte rapportage van de inpandige opname door [naam2] die opname niet is te duiden als een schijnvertoning. Met de daarin opgenomen aspecten van woning I is voorts voldoende rekening gehouden.

Taxatiematrix I biedt voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 400.000. Al hetgeen belanghebbende daartegen aanvoert, zoals dat [naam2] niet ter zitting van de Rechtbank aanwezig was, doet hieraan niet af. Het Hof merkt op basis van de in hoger beroep overgelegde taxatiematrix nog op dat voor een aanpassing van woning I naar een ‘3’ voor alle KOUDV-factoren en voor verduurzaming van die woning door bijvoorbeeld de aanleg van zonnepanelen, uit de taxatiematrix I is af te leiden dat daarvoor op basis van de methodiek van de taxatiematrix I en de vastgestelde waarde een bedrag van ongeveer € 140.000 is te berekenen. Anders dan belanghebbende meent, is dit bedrag dus niet uit de lucht gegrepen. Voor zover belanghebbende een hoger bedrag stelt en daarbij een beroep doet op specifieke feiten en omstandigheden, rust de bewijslast daarvan op hem (zie 4.4.). Hij heeft dit hogere bedrag zonder concrete onderbouwing niet aannemelijk gemaakt. De algemene opmerking dat volgens het Planbureau voor de Leefomgeving een bedrag van gemiddeld € 24.000 benodigd is om energielabel B te krijgen, is daartoe onvoldoende.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met taxatiematrix II en de daarop gegeven schriftelijke en mondelinge toelichting, in het licht van wat belanghebbende daartegen aanvoert, aannemelijk gemaakt dat de waarde van woning II per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Hiertoe overweegt het Hof het volgende.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrix II. Hierin is woning II op € 267.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Deze drie woningen zijn gelet op het soort object (hoek- of rijwoning, waarvan twee met een plat dak), de locatie ( [locatie1] ), het bouwjaar (1914 of 1916), de gebruiksoppervlakte (95 m2 tot 126 m2), de kavel (113 m2 tot 139 m2) goed vergelijkbaar met woning II om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de vastgestelde waarde. In belanghebbendes stelling dat woning II geen eindwoning is, ziet het Hof geen reden om de drie vergelijkingswoningen die rij- of hoekwoningen zijn als niet of onvoldoende vergelijkbaar ter zijde te schuiven. Dat de vergelijkingswoningen niet gebruikt worden voor kamerverhuur, maakt, naar het oordeel van het Hof, evenmin dat die woningen niet bruikbaar zijn als vergelijkingswoningen ter bepaling van de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, nu het daarbij gaat om de waarde in onverhuurde staat (zie 4.2). In de verkoopprijzen van de kamerverhuurwoningen, die zijn opgevoerd in taxatiematrix II, ziet het Hof overigens bevestigd dat de waarde van woning II niet te hoog is vastgesteld. Wat betreft de in taxatiematrix II gehanteerde oppervlakte van de woning heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof toegelicht hoe hij de gebruiksoppervlakte heeft gemeten, namelijk volgens de NEN 2580-norm op basis van de bouwtekening van de woning. Het per vergissing vermelden van bouwjaar 1920 in de taxatiematrix II in plaats van 1925 doet, naar het oordeel van het Hof, niet af aan de bewijskracht van taxatiematrix II. Voor zover belanghebbende met zijn stelling dat voor het opmeten van de oppervlakte van de woning of bijgebouwen alleen de huidige situatie relevant is en niet de situatie in 1925, bedoelt te stellen dat de bouwtekening niet juist is of dat er nadien wijzingen aan woning II zijn aangebracht qua oppervlakte, is het aan hem om die stelling aannemelijk te maken (zie 4.4.) Hierin slaagt hij niet. Dat de schuur van 30 m2 met twee zijmuren als gemeenschappelijke erfafscheiding volgens belanghebbende niet vrijstaand is, heeft de heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd betwist door te wijzen op de omstandigheid dat voor het begrip ‘vrijstaande schuur/berging’ bepalend is of het bijgebouw wel of niet aan de woning verbonden is. Anders dan belanghebbende stelt, rust er op het perceel van woning II geen erfdienstbaarheid, zodat daarmee in de waardevaststelling terecht geen rekening is gehouden. Ten slotte wijst het Hof belanghebbende erop dat de in hoger beroep overgelegde taxatiematrix op bepaalde punten afwijkt van de eerdere matrix (zie 2.2), hetgeen verklaart waarom een aanpassing van bijvoorbeeld de oppervlakte van de grond in hoger beroep niet leidt tot een andere waarde.

Bij de herleiding van de waarde van woning II uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de drie vergelijkingsobjecten, is in taxatiematrix II, naar het oordeel van het Hof, gelet op de gehanteerde prijs per m2 van € 1.533,34 ten opzichte van de prijzen per m2 van de drie vergelijkingswoningen voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Voor zover belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de door hem gehanteerde prijs van € 1.533,34 per m2 geen rekening heeft gehouden met bepaalde gebreken of omstandigheden van de woning, is het aan belanghebbende die gebreken en/of omstandigheden voldoende concreet te stellen, en bij betwisting te bewijzen dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan (zie 4.4.). Aan die bewijslast heeft belanghebbende niet of onvoldoende voldaan, zodat het Hof uitgaat van de juistheid van de gehanteerde waardering van de KOUDV-factoren. Hierbij merkt het Hof op dat anders dan belanghebbende meent gelet op de in het nadere stuk van de heffingsambtenaar opgenomen korte rapportage van de inpandige opname door [naam2] die opname niet is te duiden als een schijnvertoning. De waardering van de doelmatigheid en het voorzieningenniveau van de woning op ‘2’ laat zien dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met matige staat van de woning op die punten zoals de aanwezigheid van een septic tank.

Taxatiematrix II biedt voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 247.000. Al hetgeen belanghebbende daartegen aanvoert, zoals dat [naam2] niet ter zitting van de Rechtbank aanwezig was, doet hieraan niet af. Het bod van € 170.000 van [vastgoedbedrijf] van 6 augustus 2025 voor woning II met vier te verhuren kamers zegt onvoldoende over de waarde van woning in de zin van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2022, temeer omdat het slechts een bod is en niet een gerealiseerd verkoopcijfer. Bovendien ziet het bod op de staat van woning II in verhuurde staat. Het Hof merkt op basis van de in hoger beroep overgelegde taxatiematrix II op dat voor een aanpassing van woning II naar een ‘3’ voor alle KOUDV-factoren en voor verduurzaming van die woning bijvoorbeeld door de aanleg van zonnepanelen uit de taxatiematrix II is af te leiden dat daarvoor een bedrag van ongeveer € 37.000 is te berekenen. Dit bedrag heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de methodiek in de taxatiematrix II in het licht van wat belanghebbende stelt voldoende aannemelijk gemaakt. Voor zover belanghebbende een beroep doet op specifieke feiten en omstandigheden die tot een hoger bedrag leiden, rust de bewijslast daarvan op hem (zie 4.4.) De enkele algemene stelling van belanghebbende dat de aanpassing van woning II van kamerverhuur-woning naar een gewone woning meer kost, is zonder onderbouwing, onvoldoende. Hetzelfde geldt voor de algemene opmerking dat volgens het Planbureau voor de Leefomgeving een bedrag van gemiddeld € 24.000 benodigd is om energielabel B te krijgen.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met taxatiematrix III en de daarop gegeven schriftelijke en mondelinge toelichting, in het licht van wat belanghebbende daartegen aanvoert, aannemelijk gemaakt dat de waarde van woning III per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Hiertoe overweegt het Hof het volgende

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrix III. Hierin is woning III op € 276.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Deze drie woningen zijn gelet op het soort object (rij- of hoekwoning), de locatie ( [adres] te [plaatsnaam2] , het bouwjaar (bouwjaar 1928 of 1930), de gebruiksoppervlakte (woning plus aanbouw 139 m2 tot 159 m2), de kavel (152 m2 tot 154 m2) goed vergelijkbaar met woning III om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de vastgestelde waarde. Dat de vergelijkingswoningen niet gebruikt worden voor kamerverhuur, maakt naar het oordeel van het Hof evenmin dat die woningen niet bruikbaar zijn als vergelijkingswoningen ter bepaling van de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, nu het daarbij gaat om de waarde in onverhuurde staat (zie 4.2). Wat betreft de in de taxatiematrix III gehanteerde oppervlakte van de woning heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof toegelicht hoe hij de gebruiksoppervlakte heeft gemeten, namelijk volgens de NEN 2580-norm op basis van de bouwtekening van de woning. Ter zitting is evenwel gebleken dat de heffingsambtenaar een andere rijwoning in hetzelfde blok heeft gemeten. Tussen partijen is niet in geschil dat die andere rijwoning qua oppervlakte identiek is aan woning III. Belanghebbende heeft de begane grond en de eerste verdieping van woning III op totaal 130 m2 aan oppervlakte berekend en de heffingsambtenaar de zolder van de ingemeten rijwoning op 28,89 m2, in totaal dus 158,89. De in de taxatiematrix vermelde oppervlakte van 141 m2 plus 6 m2 voor een eventuele aanbouw, in totaal 147 m2, is ook om die reden niet te groot. Belanghebbende stelt dat er geen aanbouw is. Voor zover er geen aanbouw van woonruimte is (zie taxatiematrix III: 6 m2 aan aanbouw woonruimte, in totaal € 3.703), merkt het Hof op dat taxatiematrix III een waarde onderbouwt die € 14.000 hoger is dan de beschikte waarde, zodat een eventuele afwezigheid van een aanbouw niet maakt dat de vastgestelde waarde van € 262.000 niet aannemelijk is gemaakt. Anders dan belanghebbende stelt, rust er op het perceel van woning III geen erfdienstbaarheid, zodat daarmee in de waardevaststelling terecht geen rekening is gehouden.

Bij de herleiding van de waarde van woning III uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de drie vergelijkingsobjecten, is in taxatiematrix III, naar het oordeel van het Hof, gelet op de gehanteerde prijs per m2 van € 1.483,96 ten opzichte van de prijzen per m2 van de drie vergelijkingswoningen voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Voor zover belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de door hem gehanteerde prijs van € 1.483,96 per m2 geen rekening heeft gehouden met bepaalde gebreken of omstandigheden van de woning, is het aan belanghebbende die gebreken en/of omstandigheden voldoende concreet te stellen, en bij betwisting te bewijzen dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan (zie 4.4.). Aan die bewijslast heeft belanghebbende niet of onvoldoende voldaan, zodat het Hof uitgaat van de juistheid van de gehanteerde waardering van de KOUDV-factoren. Hierbij merkt het Hof op dat anders dan belanghebbende meent gelet op de in het nadere stuk van de heffingsambtenaar opgenomen korte rapportage van de inpandige opname door [naam2] die opname niet is te duiden als een schijnvertoning. De waardering van kwaliteit, onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning op ‘2’ laat zien dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de matige en/of gedateerde staat van de woning op die punten zoals de aanwezigheid van een septic tank in de tuin.

Taxatiematrix III biedt voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 262.000. Al hetgeen belanghebbende daartegen aanvoert, zoals dat [naam2] niet ter zitting van de Rechtbank aanwezig was, doet hieraan niet af. Het bod van € 170.000 van [vastgoedbedrijf] van 6 augustus 2025 voor woning II met vier te verhuren kamers zegt onvoldoende over de waarde van woning III als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2022, temeer omdat het slechts een bod is en niet een gerealiseerd verkoopcijfer. Bovendien betreft het een andere woning en ziet het bod op de staat van woning II in verhuurde staat. Het Hof merkt op basis van de in hoger beroep overgelegde taxatiematrix III voorts nog op dat voor een aanpassing van woning III naar een ‘3’ voor alle KOUDV-factoren en voor verduurzaming van die woning bijvoorbeeld door de aanleg van zonnepanelen uit de taxatiematrix III is af te leiden dat daarvoor een bedrag van ongeveer € 88.000 is te berekenen. Dit bedrag van € 88.000 heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de methodiek in de taxatiematrix III en in het licht van belanghebbende aanvoert voldoende aannemelijk gemaakt. Voor zover belanghebbende een beroep doet op specifieke feiten en omstandigheden die tot een hoger bedrag leiden, rust de bewijslast daarvan op hem (zie 4.4.) De enkele algemene stelling dat de aanpassing van woning III van kamerverhuur-woning naar een gewone woning meer kost, is zonder concrete onderbouwing, niet voldoende. Hetzelfde geldt voor de algemene opmerking dat volgens het Planbureau voor de Leefomgeving een bedrag van gemiddeld € 24.000 benodigd is om energielabel B te krijgen.

Nu de heffingsambtenaar de vastgestelde waarden voor de Wet WOZ van alle drie woningen aannemelijk heeft gemaakt, ziet het Hof voor het inschakelen van een taxateur voor een second opinion overeenkomstig het verzoek van belanghebbende geen enkele aanleiding.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2026.

De griffier De voorzitter

(K. de Jong-Braaksma) (P. van der Wal)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.