Recht van eerste koop ter zake van een deel van een perceel. Uitleg overeenkomst: de voorwaarde is niet…

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.198.121

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, 179583)

arrest van 14 mei 2019

in de zaak van

2. [appellant 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,

hierna: [appellanten] ,

advocaat: mr. C.G. Mensink,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. S.L. Geeraths.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 17 april 2018 hier over.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit het proces-verbaal van de op 30 januari 2019 gehouden meervoudige comparitie van partijen.

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het bestreden vonnis.

De rechtbank heeft bij vonnis van 1 juni 2016 de vorderingen van [appellanten] (in conventie) en de vordering van [geïntimeerde] (in reconventie) afgewezen. Omdat de vordering in reconventie is afgewezen, zijn de voorwaardelijke vorderingen van [appellanten] niet besproken. De proceskosten zijn gecompenseerd, omdat beide partijen in het ongelijk zijn gesteld.

[appellanten] vordert in hoger beroep onder aanvoering van vier grieven, samengevat, vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg, alsmede veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties en de nakosten.

[appellanten] en [geïntimeerde] zijn buren en wonen in het buitengebied van [woonplaats] . In 2013 heeft [appellanten] op de grond van [geïntimeerde] een buitenbak aangelegd. [appellanten] heeft daarna een perceel grasland van [geïntimeerde] gekocht. Dat perceel is bij akte van 13 september 2013 (hierna: de akte) aan [appellanten] geleverd. In de akte is vermeld dat [appellanten] een recht van eerste koop heeft op het deel van het perceel van [geïntimeerde] waar de buitenbak zich op bevindt (hierna: de grond onder de buitenbak) indien [geïntimeerde] voornemens is over te gaan tot vervreemding daarvan in welke zin dan ook. Het gaat in deze zaak om de uitleg van deze bepaling. Met haar grieven komt [appellanten] op tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake was van een voornemen tot vervreemding en dat de voorwaarde voor het ontstaan van het recht van eerste koop dus niet is vervuld.

De vraag wanneer sprake is van een voornemen tot vervreemding, kan in beginsel niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepaling. Het komt aan op de zin die partijen daar in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). Bij deze uitleg komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het concrete geval.

Het hof stelt vast dat partijen noch in de processtukken, noch ter zitting feiten en/of omstandigheden hebben gesteld, afgezien van de tekst van de akte, die kunnen bijdragen aan de uitleg daarvan. Bewijslevering is op dit punt dan ook niet aan de orde. Dit betekent dat het hof bij de uitleg van het recht van eerste koop zal uitgaan van de tekst van de akte.

[appellanten] heeft verder in grief II aangevoerd dat de rechtbank niet aan haar oordeel ten grondslag had mogen leggen dat het recht van eerste koop vervalt als [geïntimeerde] het onroerend goed aan haar dochter en haar vriend verkoopt, omdat deze situatie (nog) niet aan de orde was. [appellanten] heeft overweging 4.4 van het bestreden vonnis kennelijk zo begrepen dat ook al zou hij aanspraak hebben kunnen maken op het recht van eerste koop, dit om genoemde reden is komen te vervallen. Het hof merkt echter op dat de rechtbank (slechts) heeft overwogen dat als de - ter comparitie besproken - mogelijkheid van vervreemding aan de dochter zal plaatsvinden, het recht van eerste koop alsdan zal komen te vervallen. Ook deze grief faalt dus.

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat € 2.148,00 (2 punt x tarief II).

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 1 juni 2016;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 314,00 voor verschotten en op € 2.148,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, A.E.B. ter Heide en R.M. Schoo en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2019.