Artikel 17 Wet WOZ. De Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te…

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-22/01147

in het geding tussen:

en

op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 september 2022, nummer SGR 21/7597.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] , (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.755.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Noordwijk.

De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 360. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 1.590.000;

- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 1.590.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.”

De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Op 28 oktober 2022 heeft de Heffingsambtenaar een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft een stuk ingediend op 1 januari 2023, verweer gevoerd op 23 mei 2023 en op 4 juli 2023 een nader stuk ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 juli 2023. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een restaurant van 250 m² met een kantoor van 17 m², een opslag/magazijn van 117 m², een opslag/magazijn van 150 m², overige ruimte van 40 m², een terras van 280 m² en 80 parkeerplaatsen.

De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 9 augustus 2022 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 1.755.000.

Het Waarderapport bevat een Bijlage Waardeopbouw waarin huurtransacties van twee naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten de [adres 2] en de [adres 3] , beide te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Aan het Waarderapport en de Waardeopbouw ontleent het Hof de volgende gegevens:

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak verder een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd van het object [adres 4] . Uit de berekening volgt een bruto kapitalisatiefactor van 11.

In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd van de objecten [adres 3] en [adres 2] . Uit de berekeningen volgt een bruto kapitalisatiefactor van 11. Verder heeft hij in hoger beroep een “Inlichtingenformulier huurgegevens” overgelegd van het object [adres 3] en een huurovereenkomst van het object [adres 2] .

“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

In geschil is of de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak terecht heeft verminderd tot een bedrag van € 1.590.000. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend, belanghebbende bevestigend.

De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 1.755.000 en concludeert aldus tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.

Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak bij beschikking niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het navolgende, aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd doet daar niet aan af.

Ook belanghebbendes stelling dat de gehanteerde corona-aftrek op geen enkele wijze is onderbouwd doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Aangezien in de onderhavige zaken de waardepeildatum (1 januari 2020) is gelegen vóór het begin van de coronapandemie bestaat reeds om die reden geen aanleiding tot waardevermindering van de onroerende zaak voor het onderhavige kalenderjaar. Voor zover al aanleiding bestaat om rekening te houden met een corona-aftrek, ziet het Hof dan ook geen reden om een hogere corona-aftrek toe te passen dan de Heffingsambtenaar heeft gedaan.

Het hoger beroep is gegrond.

6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Gerechtshof:

Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, C.G.M. van Rijnberk en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 30 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken. Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door raadsheer Van Rijnberk.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.