Vraag of verbod op kamergewijze verhuur in splitsingsakte (tijdelijk) opzij gezet kan worden door een besluit…

Zaaknummer hof : 200.346.619/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10/666398 / HA ZA 23-851

Arrest van 27 oktober 2026

in de zaak van

[appellante] ,

wonend in [woonplaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. M.J. de Vries, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend in [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.A. Vermeulen, kantoorhoudend in Arnhem.

Het hof noemt partijen hierna [appellante] en [geïntimeerde] .

Partijen zijn appartementseigenaars. In de splitsingsakte is een verbod op kamergewijze verhuur opgenomen. Partijen verschillen van mening over de vraag of dit verbod (tijdelijk) opzij gezet kan worden door een besluit van de VvE.

Volgens de rechtbank is toestemming voor kamerverhuur niet mogelijk door een gewoon meerderheidsbesluit van de VvE. Het hof is het daarmee eens.

Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• het arrest in het incident ex artikel 351 Rv van 4 februari 2025 waarbij de tenuitvoerlegging van het vonnis van de rechtbank van 10 juli 2024 is geschorst;

• de memorie van grieven van [appellante] ;

• de memorie van antwoord van [geïntimeerde] .

Op 24 september 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaat van [geïntimeerde] heeft de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij heeft overgelegd.

Het pand aan de [adres] in [plaats] is bij akte van splitsing van 27 oktober 2005 gesplitst in drie appartementsrechten.

[geïntimeerde] is sinds 27 november 2014 appartementseigenaar van de eerste verdieping van [adres] [toevoeging 1] te [plaats] , uitmakende een/vierde aandeel in de gemeenschap. [geïntimeerde] woont niet zelf in het pand; sinds begin 2021 woont zijn zoon in het appartement.

[appellante] is sinds 28 december 2022 eigenaar van het appartement op de tweede en derde verdieping van [adres] [toevoeging 2] te [plaats] , uitmakende twee/vierde aandeel. Zij woont niet zelf in het appartement. Via een website, gericht op buitenlandse studenten, biedt zij onder ‘M2 Student Housing’ zes kamers aan met daarbij een woonkamer, keuken, twee badkamers en een balkon.

[geïntimeerde] heeft [appellante] gedagvaard en gevorderd om haar te veroordelen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om binnen twee maanden na betekening van het vonnis de kamerverhuur te beëindigen en beëindigd te houden op straffe van een dwangsom van € 1.000,- dan wel een nader in goede justitie te bepalen bedrag per dag dat [appellante] nalaat de kamerverhuur te beëindigen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten met nakosten en wettelijke rente.

Volgens [geïntimeerde] is sprake van kamerverhuur die niet is toegestaan wegens strijd met het verbod van artikel 17 lid 4 van het van toepassing verklaarde modelreglement, zoals dit is gewijzigd en aangevuld in de splitsingsakte. Deze bepaling houdt een verbod in om privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.

[appellante] heeft verweer gevoerd en op haar beurt gevorderd (in reconventie) [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan de VvE van € 1.754,50 als bijdrage in de onderhoudskosten.

De rechtbank heeft [appellante] geboden om uiterlijk 31 december 2024 de kamerverhuur in het pand aan de [adres] te [plaats] , voor zover het haar appartementsrechten betreft, te beëindigen en beëindigd te houden, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag of dagdeel, met een maximum van € 25.000,-. [appellante] is veroordeeld in de proceskosten. In reconventie heeft de rechtbank [appellante] niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering.

[appellante] wil dat het hof het vonnis vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van alles wat [appellante] ter uitvoering van het vonnis heeft betaald en tot veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten in beide instanties met rente.

De bezwaren van [appellante] zien op de overwegingen en het oordeel in de conventie en betreft het volgende. In de splitsingsakte is de mogelijkheid gegeven voor afwijkend gebruik van de bestemming van een privégedeelte. [appellante] heeft (in elk geval) bij besluit van 5 september 2024 toestemming van de VvE gekregen (grief 1). De rechtbank had [appellante] moeten toelaten tot getuigenbewijs om vast te stellen of een rechtsgeldig vergaderbesluit is genomen (grief 2). Omdat in de splitsingsakte staat dat het mogelijk is om af te wijken moeten derden zich ervan bewust zijn dat de VvE toestemming heeft verleend voor afwijkend gebruik (grief 3). [appellante] betwist dat sprake is (geweest) van overlast (grief 4). De huurovereenkomst loopt per studiejaar (van augustus tot en met juli) en is van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geworden zodat de huurders huurbescherming genieten (grief 5). Volgens [appellante] is er geen sprake van bedrijfsmatige kamerverhuur (grief 6). Tot slot klaagt [appellante] over de proceskostenveroordeling.

De vraag die partijen verdeeld houdt is of op grond van artikel 17 lid 4 van het modelreglement 1992 in de vergadering van eigenaars kan worden besloten (bij gewone meerderheid van stemmen) dat toestemming wordt gegeven voor afwijkend gebruik, met andere woorden of het in de splitsingsakte opgenomen verbod op het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf opzij kan worden gezet door een VvE-besluit.

Om deze vraag te kunnen beantwoorden moeten de bepalingen van de splitsingsakte en het daarvan deel uitmakende modelreglement 1992 worden uitgelegd. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad komt het bij die uitleg aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is gelegen in de omstandigheid dat derden moeten kunnen afgaan op wat in een - in de openbare registers ingeschreven - akte is vermeld .

Artikel 17 lid 4 van het modelreglement 1992 bepaalt dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. In de splitsingsakte zelf is onder het kopje D. Aanvullingen casu quo wijzigingen op voormeld reglement van splitsing bepaald dat de eerste zin van lid 4 wordt gewijzigd. De wijziging houdt onder meer in dat de bestemming van de privégedeelten van de appartementsrechten 1 tot en met 3 die van woning is. Verder is opgenomen dat het niet is toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.

Het hof is van oordeel dat deze bepalingen naar objectieve maatstaven en in onderlinge samenhang bezien als volgt moeten worden uitgelegd. De vergadering van eigenaars kan weliswaar op grond van het modelreglement 1992 toestemming geven voor een gebruik dat afwijkt van de in de splitsingsakte genoemde bestemming, maar deze bevoegdheid gaat niet zo ver dat kan worden afgeweken van het uitdrukkelijk in de splitsingsakte opgenomen verbod op exploiteren van een kamerverhuurbedrijf. Het gaat bij kamerverhuur niet om wijziging van de bestemming ‘woning’, die blijft immers hetzelfde. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het gebruiksverbod moet worden beschouwd als een nadere bepaling van de bestemming ‘woning’ en dat een afwijking daarvan afbreuk doet aan de goederenrechtelijke situatie. Exploitatie van twee verdiepingen in een pand door verhuur aan zes studenten zal immers wel degelijk substantiële invloed kunnen hebben op de leefomgeving in en rond het pand. Als het de bedoeling zou zijn geweest van degenen die tot splitsing zijn overgegaan om de (tijdelijke) toestemming ook te laten zien op het verbod op kamerverhuur dan had het op hun weg gelegen om dat expliciet in de tekst van de splitsingsakte op te nemen. Uit de huidige bepalingen van de splitsingsakte, inclusief het modelreglement 1992, valt die bedoeling naar objectieve maatstaven niet af te leiden. Zoals hiervoor vermeld moeten derden kunnen afgaan op de akten zoals opgenomen in de registers. Van deze derden kan in dit geval niet worden verwacht dat zij onderzoek zouden moeten doen naar de vraag of het verbod op het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf in de splitsingsakte opzij is gezet door een (rechtsgeldig) VvE-besluit.

Het voorgaande betekent dat het (bij gewone meerderheid) op grond van artikel 17 lid 4 van het modelreglement 1992 genomen besluit van de vergadering van eigenaars van 5 september 2024 waarbij aan [appellante] toestemming wordt verleend voor kamerverhuur, in strijd is met de splitsingsakte. Dat besluit is dan ook nietig.

Het betoog van [appellante] dat geen sprake is van bedrijfsmatige kamerverhuur omdat zij geen grootschalige of structurele bedrijfsvoering (in meerdere panden) heeft opgezet wordt verworpen. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het benutten van het appartementsrecht als beleggingsobject, de schaalgrootte (zes kamers), de wijze van werving via een professionele website (M2 Student Housing) en het als eigenaar niet zelf in het pand wonen wel degelijk wijzen op bedrijfsmatige kamerverhuur. Het hof verwerpt daarom ook het standpunt van [appellante] dat verhuur van een kamer aan een student van tijdelijke aard is zodat de vergadering daartoe wel mag besluiten. Het gaat immers niet om de tijdelijke verhuur aan een student maar om het voortdurend recht dat zij wenst om haar appartementen in kamers verdeeld aan studenten te verhuren.

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen met vaststelling van een nieuwe datum waarop [appellante] de kamerverhuur moet beëindigen. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Omdat [geïntimeerde] in het incident in het ongelijk is gesteld zal hij worden veroordeeld in de kosten van het incident die het hof aan de zijde van [appellante] begroot op € 1.290,-.

De proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] begroot het hof op:

Dit arrest is gewezen door mr. M.P.J. Ruijpers, mr. A.A. Muilwijk-Schaaij en mr. R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2026 in aanwezigheid van de griffier.