Huurrecht. Gebrek. Famous Club huurde vanaf 1997 bedrijfsruimte die zij gebruikte als discotheek. De…

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.346.533

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 9962694

arrest van 27 oktober 2026

in de zaak van

die beiden wonen in [woonplaats]

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de kantonrechter optraden als gedaagden in conventie, eisers in reconventie

hierna samen: Famous Club c.s. en afzonderlijk: Famous en de vennoten

advocaat: mr. S. Besli

tegen

[geïntimeerde] B.V.

die is gevestigd in [vestigingsplaats]

en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie

hierna: [verhuurder]

advocaat: mr. S.J. van Susante

Het hof heeft in zijn arrest van 8 juli 2025 een beslissing gegeven over de door Famous Club c.s. ingestelde incidentele vordering. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep

• de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep

• het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 9 september 2026 is gehouden.

Het hof verwijst voor de weergave van de kern van de zaak, van de vorderingen over en weer en van de beslissingen van de kantonrechter naar de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.4 van zijn tussenarrest. Het hof vult aan dat Famous Club principaal hoger beroep heeft ingesteld en [verhuurder] incidenteel hoger beroep tegen de vonnissen van 1 februari 2023 en 31 juli 2024 (en dus niet tegen het vonnis van 29 mei 2024). Het hof zal alvorens de grieven van partijen te bespreken de tussen partijen vaststaande feiten opnemen. Daarbij houdt het rekening met de opmerkingen die Famous Club heeft gemaakt onder grief 1. Opmerkingen zijn echter niet overgenomen, voor zover [verhuurder] deze heeft betwist of juridische stellingen betreffen.

Sinds 1997 exploiteerde Famous Club c.s. een discotheek aan de Nieuwe Stationsstraat 13-C te Ede (hierna: het gehuurde of de discotheek). [verhuurder] is de eigenaar en verhuurder van het complex waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt.

[verhuurder] wenste voor het eerst in 2005 het complex te slopen en te vervangen voor nieuwbouw. In dat kader hebben partijen met elkaar gesproken en is op 21 juni 2005 een memo van opgesteld, waarin staat:

De voorgenomen sloop en vervanging door nieuwbouw heeft in 2005 geen doorgang gevonden. In 2014-2015 heeft [verhuurder] wederom zijn wens geuit om het complex te slopen en te vervangen door nieuwbouw, waarbij een discotheek in de kelder, een horecagelegenheid op de begane grond en woningen op de eerste en tweede verdieping zouden worden gerealiseerd.

Partijen hebben overleg gevoerd over de voorgenomen sloop en de te realiseren nieuwbouw. De tussen partijen gemaakte afspraken over huurbeëindiging zijn vastgelegd in een overeenkomst van 13 september 2017. Hierin is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

Op 13 september 2017 hebben [verhuurder] en Famous Club c.s. een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De huurprijs bedraagt € 4.166,67 exclusief btw per maand. Voorts is in de huurovereenkomst het volgende opgenomen:

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW versie 17 september 2012 (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. Hierin is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

Na de sloop en nieuwbouw van het complex heeft Famous Club c.s. op 4 december 2018 de sleutel van het gehuurde ontvangen. Op 22 december 2018 is de discotheek weer geopend.

De Omgevingsdienst De Vallei (hierna: de Omgevingsdienst) heeft op 18 januari 2019 globale geluidsmetingen verricht en heeft daarover bij e-mail aan Famous Club van 21 januari 2019 onder meer als volgt bericht:

Famous Club c.s. had aanvankelijk de huur betreffende de eerste drie maanden, namelijk december 2018, januari en februari 2019, onbetaald gelaten.

Vanaf maart 2019 zijn de eerste bewoners boven het gehuurde komen wonen.

Een aantal bewoners is gaan klagen over geluidsoverlast door de discotheek. Partijen hebben samen gekeken hoe hieraan tegemoet kon worden gekomen. Er zijn wijzigingen doorgevoerd in het gebouw en er is akoestisch onderzoek verricht.

Op basis van geluidmetingen en een geluidsanalyse door SPA-WNP Ingenieurs zijn in mei 2019 geluidwerende voorzieningen aangebracht, waaronder een compleet nieuwe geluidsinstallatie en een geluidsbegrenzer die ingrijpt vanaf geluidsniveau 98 dB(C), met een maximale piek van 102 dB(C).

Het Ingenieursbureau voor Akoestiek en Geluidbeheersing heeft in opdracht van [verhuurder] in de nacht van 21 en 22 juni 2019 metingen uitgevoerd. Volgens een notitie van [de architect] , de architect van [verhuurder] , van 3 juli 2019 blijkt uit de metingen dat de geluidsdruk van Famous Club geen enkele invloed heeft op het geluidsniveau binnen in de appartementen.

In het rapport van akoestisch onderzoek door [naam2] (Geluidrapport.nl) van 3 september 2019 is onder meer het volgende opgenomen:

Famous Club heeft op 15 oktober 2019 een melding op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer bij de Omgevingsdienst gedaan en daarbij het rapport van [naam2] gevoegd. De Omgevingsdienst heeft bij besluit van 17 oktober 2019 bericht dat de melding aan de vereisten voldoet. Zij heeft in dat verband het volgende overwogen: “Op grond van deze informatie concluderen wij dat in de gemelde bedrijfssituatie wordt voldaan aan de in het Activiteitenbesluit milieubeheer gestelde geluidseisen.”

Met ingang van 15 maart 2020 was de discotheek gesloten in verband met corona. Partijen hebben in de loop van 2020 tot en met eind 2021 gecorrespondeerd over coronakorting. In deze periode is een huurachterstand ontstaan.

Famous Club heeft [verhuurder] in een brief van 15 februari 2022 gesommeerd om het gehuurde zo te isoleren dat Famous Club de ruimte als discotheek kan exploiteren:

Bij brief van 3 augustus 2022 heeft de Omgevingsdienst aan Famous Club het voornemen kenbaar gemaakt om een last onder dwangsom op te leggen , omdat er overschrijdingen van de geluidsnormen tot 25 dB(A) waren gemeten.

Na de dagvaarding heeft Famous Club op 10 oktober 2022 en op 14 november 2022 de bedragen van € 15.858,86 en € 12.766,32 aan [verhuurder] voldaan in verband met de huurachterstand.

De Omgevingsdienst heeft Famous Club bij brief van 6 februari 2023 bericht dat zij van plan was om een dwangsom bij Famous Club in te vorderen. Bij besluit van 1 maart 2023 heeft de Omgevingsdienst een bedrag van € 20.000 aan dwangsommen bij Famous Club ingevorderd. Kort daarop heeft Famous Club de exploitatie van de discotheek gestaakt.

In opdracht van Famous Club heeft Geluid Plus Adviseurs (hierna: Geluid Plus) de situatie in de discotheek onderzocht. Geluid Plus heeft hierover in haar advies van 2 juni 2023 onder meer het volgende opgemerkt:

Geluid Plus heeft in haar brief van 15 juni 2026 een samenvatting van haar eerdere rapport gegeven en een korte beoordeling van andere uitgevoerde onderzoeken en verder uitgangspunten voor geluid gegeven. Uit deze brief worden de navolgende passages geciteerd:

Recapitulatie

[verhuurder] is deze procedure begonnen en heeft in conventie in essentie gevorderd dat Famous Club wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, dat de rechter de huurovereenkomst ontbindt en dat Famous Club wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Famous Club heeft zich tegen deze vorderingen verweerd en heeft in reconventie in essentie gevorderd dat de rechter voor recht verklaart dat het gehuurde gebrekkig is en de huurprijs dienovereenkomstig verlaagt en dat [verhuurder] wordt veroordeeld tot herstel van het gebrek en tot schadevergoeding nader op te maken bij staat. De kantonrechter heeft in haar eindvonnis van 31 juli 2024, voor zover in hoger beroep nog van belang en in essentie, de vorderingen van [verhuurder] toegewezen, inclusief de vordering tot ontbinding en ontruiming, en in reconventie voor recht verklaard dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Daarnaast is een enkele (verklaring voor recht omtrent een) nakomingsvordering toegewezen.

Famous Club heeft het gehuurde ontruimd. Zij heeft hoger beroep ingesteld en aangegeven dat zij de ontbinding en ontruiming beschouwt als een fait accompli en daar niet langer verweer tegen voert, haar vordering tot herstel van het gebrek aan het gehuurde (nakoming) laat vallen en in hoger beroep schadevergoeding en huurprijsvermindering vordert. Het hof legt deze stelling aldus uit Famous Club wel de ontbinding als feit erkent, maar de wanprestatie niet. Het voorgaande brengt mee dat de door de kantonrechter uitgesproken ontbinding in onderdeel 3.2 van het dictum in het eindvonnis in stand blijft.

De eerste vraag die het hof moet onderzoeken, is of het gehuurde een gebrek bevatte. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW). De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. [verhuurder] is daartegen opgekomen in haar grief in het incidenteel hoger beroep. Voor de beantwoording van de vraag naar de aanwezigheid van een gebrek is van belang dat beide partijen ervan uitgaan dat [verhuurder] het gehuurde aan Famous Club heeft verhuurd als discotheek. In het oude gebouw had Famous Club al vanaf 1997 een discotheek in de kelder geëxploiteerd. Dat betekent dat het gehuurde geschikt moet zijn om als discotheek te exploiteren.

Uit de in 3.21-3.22 geciteerde passages uit de rapporten van Geluid Plus blijkt dat het gehuurde niet geschikt was voor een bedrijfsvoering als discotheek. Volgens Geluid Plus zou een effectieve muziekgeluidreductie alleen dan zijn te realiseren als er in de kelder van het gebouw een doos-in-doos-constructie zou worden aangelegd. De kelder is echter niet hoog genoeg om zo’n constructie te realiseren. Ten gevolge van doorgifte van het geluid in vooral de staande delen van het gebouw kan de discotheek alleen dan binnen de grenswaarden blijven die volgden uit het toenmalige Activiteitenbesluit milieubeheer, als het muziekgeluid wordt beperkt tot een niveau dat gebruikelijk is in een bruin café of een sportkantine. Dat is een beperking in de bedrijfsvoering als discotheek die Famous Club niet hoeft te accepteren, zodat er sprake is van een gebrek. [verhuurder] heeft de bevindingen van Geluid Plus niet betwist, ook niet desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling bij het hof en ook niet waar Geluid Plus toelicht dat haar bevindingen corresponderen met die van [naam2] (geciteerd in 3.14) die in opdracht van [verhuurder] in september 2019 onderzoek heeft verricht naar het muziekgeluidniveau (zie bij “Andere geluidonderzoeken”, derde bullet, in het rapport van 15 juni 2026, geciteerd in 3.22).

De omstandigheden dat [verhuurder] als vastgoedonderneming geen bijzondere kennis heeft van akoestiek binnen gebouwen en dat Famous Club als exploitant van een discotheek mogelijk meer zou weten van muziekgeluidreductie – wat Famous Club betwist – en dat zij bij de bouw van het gebouw rekening heeft gehouden met wensen van Famous Club, ontslaan haar niet van haar verplichting om aan Famous Club huurruimte ter beschikking te stellen die geschikt is voor het gebruik dat partijen zijn overeengekomen, namelijk een discotheek. Dat volgt niet alleen uit de artikelen 7:204 BW en verder, maar ook uit het memo van 21 juni 2005, waarin [verhuurder] de verantwoordelijkheid voor de geluidsisolatieproblematiek op zich neemt en welk memo op grond van artikel 14 van de huurovereenkomst toepasselijk is. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 5.20 van het tussenvonnis van 1 februari 2023 op goede gronden het verweer van [verhuurder] verworpen dat het memo niet van toepassing zou zijn, welke beslissing het hof overneemt en tot de zijne maakt. Ook niet relevant is dat het gehuurde na de verbouwing van betere kwaliteit is dan vóór de verbouwing. Vóór de verbouwing waren er immers geen appartementen boven de discotheek gerealiseerd en hoefde Famous Club daar in haar bedrijfsvoering dan ook geen rekening mee te houden. [verhuurder] heeft ten slotte aangevoerd dat zij de ruimte vanaf 1 augustus 2025 heeft verhuurd aan ClubX B.V. die er ook een discotheek in gaat exploiteren. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof bleek echter dat ClubX nog steeds niet is gestart met de exploitatie van de discotheek. Uit dit verweer kan daarom niet worden afgeleid dat het gehuurde toch wel geschikt is voor de exploitatie van een discotheek. De slotsom is daarom dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Dit brengt mee dat onderdeel 3.10 van het dictum in het eindvonnis, waarin voor recht is verklaard dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde, in beginsel in stand blijft. De veroordeling zal het hof echter opnieuw uitspreken onder vernietiging van onderdeel 3.10, omdat Famous Club in hoger beroep een aangepaste formulering heeft gekozen die beter op de problematiek van de geluidsoverlast is toegespitst (onderdeel 1 van het petitum).

De kantonrechter heeft het beroep door [verhuurder] op de exoneratieclausule in artikel 11.3 van de algemene bepalingen gehonoreerd. Famous Club bestrijdt dat oordeel met succes. Artikel 11.3 vermeldt weliswaar dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek en dat huurder in dat geval geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Deze exoneratie geldt echter op grond van artikel 11.4, derde gedachtestreepje, niet als het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet geschikt was voor het overeengekomen gebruik. Dat is hier wel aan de hand: ten gevolge van de constructie is het gebouw immers zodanig muziekgeluidgevoelig dat bedrijfsvoering als discotheek in de kelder onmogelijk is. Met dit gebrek was het gehuurde bij het ingaan van de huur al behept. Anders dan [verhuurder] aanvoert, bevat artikel 11.4, derde gedachtestreepje, niet de voorwaarde dat het gebrek bij aanvang van de huur aan de verhuurder bekend was of had moeten zijn. Dat betekent dat artikel 11.3 van de algemene bepalingen voor dit gebrek niet van toepassing is en dat [verhuurder] in beginsel aansprakelijk is voor de door Famous Club geleden schade en dat Famous Club in principe aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Het voorgaande brengt mee dat de gevorderde verklaring voor recht dat [verhuurder] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen, doordat zij het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft opgeleverd in een staat die niet voldeed aan het overeengekomen gebruik als discotheek, zal worden toegewezen. De tekortkoming kan [verhuurder] immers op grond van de in het verkeer geldende omstandigheden worden toegerekend (artikel 6:75 BW), omdat zij het gehuurde als discotheek heeft verhuurd, terwijl exploitatie van een discotheek feitelijk onmogelijk is. Bovendien had [verhuurder] grondiger onderzoek moeten doen naar de mogelijkheden van woonappartementen boven een discotheek, nu het haar plan was om het oude gebouw waarin de discotheek werd geëxploiteerd te slopen en een nieuw gebouw op te richten met woonappartementen op de eerste en tweede etage. Volgens Geluid Plus moet de combinatie van een discotheek met woonappartementen immers met “de grootste terughoudendheid” worden gerealiseerd en is de beheersing van de interne geluidsoverdracht bouwkundig en financieel gezien “extreem uitdagend” (zie het rapport van 15 juni 2026, hiervoor geciteerd in 3.22). [verhuurder] had het gebrek daarom behoren te kennen (artikel 7:208 BW). Omdat de kans op schade ten gevolge van de wanprestatie aannemelijk is, zal ook de vordering tot verwijzing naar de schadestaat worden toegewezen.

Famous Club heeft in haar conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie vermindering van de huurprijs zoals bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW gevorderd vanaf 1 maart 2019 in verband met de geluidsproblematiek. Anders dan [verhuurder] aanvoert is dat niet te laat. Uit de als productie 36 en 37 bij de memorie van grieven overgelegde whatsapp-communicatie tussen partijen blijkt dat [verhuurder] in ieder geval vanaf half februari 2019 op de hoogte was van klachten van bewoners en van het feit dat de gemeente half januari 2019 metingen had uitgevoerd naar de geluidsoverlast. Omdat het voor de bedrijfsvoering als discotheek benodigde muziekgeluidniveau bij lange niet kon worden gehaald zonder de bewoners van de bovengelegen appartementen ernstig te hinderen, is Famous Club wezenlijk beperkt in die bedrijfsvoering en heeft zij daarom aanspraak op huurprijsvermindering. Bij besluit van 1 maart 2023 heeft de Omgevingsdienst een bedrag van € 20.000 aan dwangsommen bij Famous Club ingevorderd in verband met overschrijding van het toegestane muziekgeluidniveau, waarop Famous Club zich genoodzaakt zag de exploitatie van de discotheek te staken (zie 3.20). Dit brengt mee dat Famous Club vanaf 1 april 2023 aanspraak heeft op een huurprijsvermindering van 100%. Exploitatie van de discotheek was immers feitelijk onmogelijk geworden.

Over de belemmeringen in de bedrijfsvoering in de periode daarvoor is Famous Club erg summier gebleven. Zij heeft tegenvallende bezoekersaantallen bijvoorbeeld niet proberen aan te tonen aan de hand van omzetgegevens. Wel heeft zij een overzicht van haar boekhouder overgelegd met gemiddelde omzetgegevens per maand over de jaren 2016 tot en met 2019 en over het eerste kwartaal van 2020. Dat betreft maar een relatief korte periode van de exploitatie in het nieuwe gebouw (vanaf eind december 2018). Uit dit overzicht blijkt niet dat de omzet in het nieuwe gebouw tot 1 januari 2020 lager was dan de gemiddelde maandelijkse omzet in de periode dat de discotheek werd geëxploiteerd in het oude gebouw. Omdat niettemin aannemelijk is dat Famous Club gezien de forse beperkingen van het muziekgeluidniveau hinder heeft ondervonden van teruglopende bezoekersaantallen en van lagere omzetten en toenemende kosten om bezoekers te verleiden naar de discotheek te komen, zal het hof een huurprijsvermindering van 25% toekennen over de periode van 1 maart 2019 tot en met 31 maart 2023. Het hof laat de periode conform eis beginnen op 1 maart 2019. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen, zoals hierboven weergegeven. Voor zover tussen partijen een corona-korting op de huurprijs geldt, moet de huurprijsvermindering worden toegepast over dat gekorte bedrag.

Het hof heeft onvoldoende gegevens om vast te stellen of en zo ja hoeveel huur [verhuurder] moet restitueren. Dat zullen partijen zelf moeten berekenen. Voor het geval [verhuurder] een bedrag aan huur moet restitueren, is zij daarover ook de wettelijke rente verschuldigd vanaf 31 augustus 2022 (de dag waarop de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie werd genomen) voor voordien betaalde huur en vanaf de datum van ontvangst voor nadien betaalde huur. [verhuurder] kan niet worden beschouwd als een partij te kwader trouw (zie artikel 6:205 BW), zodat er geen reden is de wettelijke rente eerder te laten ingaan. Omdat [verhuurder] in verzuim was, kon Famous Club niet meer in verzuim raken (artikel 6:61 lid 2 BW). Ook al zou Famous Club achterop zijn geraakt met betaling van de huur, ook als met de huurprijsvermindering rekening wordt gehouden, dan is zij om die reden daarover geen wettelijke rente verschuldigd. Het hof zal dus de vordering toewijzen tot terugbetaling van al hetgeen Famous Club meer aan huur heeft betaald dan volgt uit de hierboven vastgestelde huurprijsvermindering.

Uit het voorgaande volgt dat onderdeel 3.4 van het dictum (veroordeling van Famous Club tot betaling van € 4.841,91 per maand vanaf december 2022) niet in stand kan blijven.

Famous Club heeft er in grief 9 over geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte dwangsommen heeft opgelegd. De grief slaagt. Hiervoor is uiteengezet dat het gehuurde vanaf het ingaan van de huur een gebrek bezat, dat Famous Club aanspraak heeft op huurprijsvermindering die oploopt tot 100% en op schadevergoeding. Er was anderzijds geen aanspraak van [verhuurder] op ontbinding van de huurovereenkomst en dus ook niet op ontruiming van het gehuurde. In deze omstandigheid ziet het hof geen aanleiding een dwangsom te verbinden aan de verplichting tot ontruiming van het gehuurde. Het hof legt grief 9 zo uit dat Famous Club ook grieft tegen de korte duur van de ontruimingsperiode. Ook in zoverre is de grief gegrond: het hof zal de termijn verlengen tot twee maanden na dagtekening van dit arrest. Het is het hof bekend dat Famous Club het gehuurde heeft ontruimd. Door de termijn opnieuw vast te stellen en te verlengen, wordt iedere discussie over mogelijke gevolgen voor [verhuurder] wegens overschrijding van de door de kantonrechter bepaalde ontruimingstermijn voorkomen.

[verhuurder] klaagt er in incidenteel hoger beroep over dat de kantonrechter in haar tussenvonnis van 1 februari 2023 ten onrechte van oordeel was dat de tekortkomingen van Famous Club de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigden. [verhuurder] heeft bij deze grief geen belang, omdat de kantonrechter van dit oordeel is teruggekomen in haar eindvonnis van 31 juli 2024. Bovendien is hiervoor gebleken dat [verhuurder] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen, voordat de nakoming bij Famous Club hokte.

Omdat [verhuurder] de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij is, heeft zij geen aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Grief 9 is ook in dat opzicht gegrond. Onderdeel 3.5 van het dictum in het eindvonnis kan daarom niet in stand blijven.

Omdat grief 7 tegen de bewijswaardering van de extra huurkorting ongegrond is en omdat Famous Club geen grieven heeft gericht tegen de overige onderdelen van de veroordeling in onderdeel 3.1 van het dictum in het eindvonnis, blijft de veroordeling tot betaling door Famous Club van € 11.849,43, vermeerderd met de wettelijke handelsrente in dat onderdeel in stand. Deze veroordeling is toegelicht in rechtsoverweging 5.31 van het tussenvonnis van 1 februari 2023 en rechtsoverweging 2.6 van het eindvonnis. Het hof zal overigens de verklaring voor recht dat [verhuurder] aan Famous Club een bedrag van € 1.170,96 inclusief btw dient te voldoen, opgenomen in 3.9 van het dictum, eveneens in stand laten. Daartegen heeft [verhuurder] immers geen grief gericht. Het hof heeft in 4.2 overwogen dat onderdeel 3.2 van het dictum eveneens in stand blijft, en in 4.5 dat onderdeel 3.10 van het dictum in stand blijft, zij het in de aangepaste formulering die Famous Club in hoger beroep heeft gekozen.

Het principaal hoger beroep slaagt deels en het incidenteel hoger beroep niet. Omdat [verhuurder] merendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [verhuurder] tot betaling van de proceskosten zowel in principaal als incidenteel hoger beroep als bij de kantonrechter in conventie en reconventie veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

Het hof:

vernietigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 1 februari 2023 en 31 juli 2024, met uitzondering van de onderdelen 3.1, 3.2 en 3.9 van het dictum in het vonnis van 31 juli 2024 en beslist als volgt:

veroordeelt Famous Club , [vennoot1] en [vennoot2] om het gehuurde, staande en gelegen aan de Nieuwe Stationsstraat 13-C, 6711 AG, in Ede met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt binnen twee maanden na dagtekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking aan [verhuurder] te stellen,

verklaart voor recht dat [verhuurder] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen, doordat zij het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft opgeleverd in een staat die niet voldeed aan het overeengekomen gebruik als discotheek;

veroordeelt [verhuurder] tot vergoeding van de schade die Famous Club ten gevolge van de in 5.3 omschreven tekortkoming heeft geleden, nader op te maken bij staat;

verklaart voor recht dat Famous Club aanspraak heeft op huurvermindering van 25% over de periode van 1 maart 2019 tot 1 april 2023 en van 100% over de periode van 1 april 2024 tot en met 31 juni 2024, waarbij geldt dat in voorkomend geval eerst de corona-korting wordt toegepast en daarna de huurprijsvermindering in verband met de gebrekkige akoestische situatie in het gehuurde;

veroordeelt [verhuurder] tot terugbetaling van al hetgeen Famous Club op basis van de in 5.5 bepaalde huurprijsvermindering te veel aan huur heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2022 voor voordien betaalde huur en vanaf de datum van ontvangst voor nadien betaalde huur;

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.