Verkoop twee percelen landbouwgrond aan consument. Geen dwaling en geen oneerlijke handelspraktijk’

afdeling civiel recht en belastingrecht

team I (handel)

zaaknummer : 200.361.855/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/361352/HA ZA 25-46

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 augustus 2026

in de zaak van

[appellant] .,

gevestigd te [plaats 1]

appellante,

advocaat: mr. H. Knotter te 's-Hertogenbosch,

tegen

[geïntimeerde] , handelend in zijn hoedanigheid van erfgenaam van
[geïntimeerde] ,

wonend in [plaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. B. van Mieghem te Rotterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

Wijlen de echtgenote van [geïntimeerde] heeft in 2019 twee percelen landbouwgrond van [appellant] gekocht voor in totaal € 40.000,-. [geïntimeerde] heeft de koopovereenkomsten in 2024 buitengerechtelijk vernietigd. Hij stelt zich primair op het standpunt dat [appellant] zich bedient van een oneerlijke handelspraktijk en subsidiair dat de koopovereenkomsten onder invloed van dwaling tot stand zijn gekomen. De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerde] op grond van dwaling toegewezen en heeft [appellant] veroordeeld tot terugbetaling van de koopsommen. [appellant] komt daar in hoger beroep tegen op. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank en wijst de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog af.

[appellant] is bij dagvaarding van 5 november 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van
29 oktober 2025 - hersteld bij vonnis van 3 december 2025 - van de rechtbank Noord-Holland (locatie Haarlem), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

Op 3 juni 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. [appellant] heeft voorafgaand aan de zitting nog aanvullende stukken (producties 78 t/m 90) overgelegd, die aan het procesdossier zijn toegevoegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.14 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze in hoger beroep niet in geschil zijn, dienen deze ook het hof tot uitgangspunt. Met grief 1 van [appellant] , die gericht is tegen de feitenvaststelling, is in het hierna volgende - voor zover voor de beoordeling relevant - rekening gehouden. Aangevuld en enigszins aangepast, komen de feiten neer op het volgende.

[appellant] hield zich tot een aantal jaren geleden bezig met de aankoop en verkoop van grondposities in Nederland. Zij kocht landbouwgrond in, verkavelde deze in grote, middelgrote en kleine kavels en verkocht deze door aan investeerders. Volgens [appellant] zijn de kavels vanwege hun strategische ligging als potentiële ontwikkellocatie te kwalificeren, waardoor (na bestemmingswijziging) op termijn een waardevermeerdering van de grond te verwachten valt.

[bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) was een in 2018 door voormalig medewerkers van [appellant] opgerichte vennootschap, die in 2019 heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de koopovereenkomsten tussen [appellant] en investeerders. [bedrijf] heeft diverse buitendienstmedewerkers van [appellant] overgenomen, waaronder [naam 1] (hierna: [naam 1] ). [naam 1] is, na een dienstverband van vijftien jaar bij [appellant] , in 2019 bij [bedrijf] in loondienst gaan werken. [bedrijf] is inmiddels failliet.

[geïntimeerde] en wijlen zijn echtgenote (hierna: mevrouw [geïntimeerde] ) zijn begin november 2019 door [bedrijf] benaderd voor het investeren in percelen grond.

Omstreeks 6 november 2019 heeft [bedrijf] mevrouw [geïntimeerde] brochures toegezonden met betrekking tot percelen landbouwgrond in [plaats 3] , [plaats 4] ( [plaats 7] ) en [plaats 5] .

Op de website van [bedrijf] viel onder de rubriek veel gestelde vragen te lezen:

[afbeelding niet beschikbaar]

Op 12 november 2019 heeft [geïntimeerde] telefonisch een afspraak met [bedrijf] gemaakt voor een bespreking bij hen thuis op 19 november 2019. De afspraak is per e-mail aan [geïntimeerde] bevestigd. In de e-mail, waarbij een blanco koopovereenkomst was gevoegd, wordt [geïntimeerde] ter voorbereiding op het gesprek verzocht de koopovereenkomst door te lezen en eventuele vragen op te schrijven. In de blanco koopovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:
“(…)
Artikel 5.
Feitelijke levering, staat van het gekochte
(…)
6. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.

7. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.

a. de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar

b. die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven,

1. Koper heeft een aanbiedingsplicht conform de bepalingen als opgenomen in de tekst die als bijlage aan deze overeenkomst is gehecht ( bijlage 2 ). De aanbiedingsplicht zal tevens worden opgenomen in de akte van levering.

2. Koper is zich ervan bewust dat deze aanbiedingsplicht een belangrijk onderdeel is van deze overeenkomst en middels ondertekening van deze overeenkomst verklaart koper zich bekend met en akkoord met zijn verplichtingen zoals opgenomen in deze aanbiedingsplicht.

(…)”

Op 19 november 2019 heeft de bespreking bij [geïntimeerde] thuis plaatsgevonden. Daarbij waren [geïntimeerde] en mevrouw [geïntimeerde] aanwezig en namens [bedrijf] [naam 1] . Tijdens het gesprek zijn de drie proposities waarvan de brochures waren toegezonden besproken ( [plaats 3] , [plaats 4] en [plaats 5] ).

Nog diezelfde dag heeft mevrouw [geïntimeerde] twee koopovereenkomsten ondertekend die [naam 1] had meegenomen. Het gaat om een perceel landbouwgrond ter grootte van 500 m² gelegen in [plaats 5] , kadastraal bekend als gemeente [plaats 5] , [sectie 1] , [nummer 1] , voor een bedrag van € 23.000,00, en een perceel landbouwgrond ter grootte van 250 m² gelegen in [plaats 7] , kadastraal bekend als gemeente [plaats 7] , [sectie 2] , [nummer 2] , kavel 873 voor een bedrag van € 17.000,00. De koopovereenkomsten staan op naam van [appellant] , bevatten de onder 3.7 genoemde bedingen en zijn op 20 november 2019 door [appellant] getekend.

Omgerekend naar vierkante meter heeft mevrouw [geïntimeerde] voor het perceel in [plaats 5] € 46,00 per m² betaald. [appellant] kocht het perceel als onderdeel van een groter perceel voor een bedrag van € 11,20 per m² op 1 mei 2019. Voor het perceel in [plaats 7] betaalde mevrouw [geïntimeerde] € 68,00 per m². [appellant] had dat perceel zelf op 15 augustus 2019 geleverd gekregen voor een bedrag van € 20,00 per m².

In opdracht van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft het Kadaster in 2024 onderzoek gedaan naar de omvang en impact van handel in particuliere beleggingspercelen. In het rapport van april 2024 met als titel ‘Beleggingspercelen in Nederland - Een verkenning naar de omvang en impact van het fenomeen’ is als doel van het onderzoek vermeld: ‘om meer grip te krijgen op de omvang van het fenomeen beleggingspercelen, meer te weten over de ontwikkeling van de handel (…), de spreiding over Nederland en de vraag of en zo ja, in welke mate deze percelen mogelijk tot de ontwikkeling van woningen of bedrijvigheid kunnen komen, of ruimtelijke processen juist kunnen belemmeren’.
Het rapport bevat onder meer de volgende conclusies:
“(…)
- Vanuit het perspectief van projectontwikkeling lijkt het probleem van de beleggingspercelen beperkt; het fenomeen komt procentueel gezien maar heel weinig voor op planlocaties en eventuele obstakels lijken, als het voorkomt, op te lossen. Wat in die situaties overigens niet wil zeggen dat dan ook sprake is van een succes voor de beleggers (of aankopende ontwikkelaars). In genoemde voorbeelden hebben de particuliere beleggers te maken met verplichte verkoop of onteigening, waardoor de belegging minder oplevert dan verwacht. Ook duren de procedures lang om te komen tot de overdrachten.

- Iets meer dan een kwart van alle beleggingslocaties vinden we weliswaar niet direct op de planlocaties voor wonen en bedrijven, maar wel in de buurt (binnen 250 meter).

- Van de overige locaties is geconstateerd dat het merendeel nog steeds binnen 250 meter van de

- Het onderzoek laat zien dat er sinds 2009 slechts enkele locaties zijn waar beleggers met een

Vanwege het overlijden van mevrouw [geïntimeerde] (op 23 mei 2024) heeft [geïntimeerde] de door haar gekochte percelen grond onder algemene titel in eigendom.

Bij brief van 3 oktober 2024 aan [appellant] heeft de advocaat van [geïntimeerde] beide koopovereenkomsten vernietigd met een beroep op onder meer dwaling en oneerlijke handelspraktijken en [appellant] gesommeerd om binnen veertien dagen de koopsommen terug te betalen.

[appellant] heeft niet aan deze sommatie voldaan. Haar advocaat heeft bij brief van
15 november 2024 teruggeschreven dat [appellant] de deugdelijkheid van de grondslag voor de buitengerechtelijke vernietiging betwist en heeft (onder meer) een beroep op verjaring gedaan.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
1. voor recht verklaart dat de koopovereenkomsten van de percelen grond in [plaats 5] en [plaats 7] zijn vernietigd;

2. althans deze overeenkomsten bij vonnis vernietigt;

3. [appellant] veroordeelt aan [geïntimeerde] de koopsom van de kavels (€ 23.000 + € 17.000 = € 40.000) terug te betalen in het kader van ongedaanmaking, vermeerderd met de wettelijke rente daarover;

4. [appellant] gebiedt om binnen een maand na dit vonnis medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomsten bij een notaris naar keuze van [geïntimeerde] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat [appellant] daaraan niet meewerkt, met een maximum van € 40.000,00;

5. [appellant] veroordeelt in de notariskosten die in dit verband worden gemaakt;

De primaire vorderingen strekken tot vernietiging van de koopovereenkomsten. [geïntimeerde] heeft daartoe primair gesteld dat [appellant] zich bedient van een oneerlijke handelspraktijk. Volgens [geïntimeerde] is de handelspraktijk misleidend omdat (a) onjuiste dan wel misleidende informatie is verstrekt over (i) de kansen, (ii) het te behalen rendement en
(iii) de risico’s verbonden aan beleggingen in de verkochte grond. Ook is de handelspraktijk van [appellant] misleidend wat betreft de prijs van het product, de wijze waarop de prijs wordt berekend en de hoedanigheid, kenmerken en kwalificaties van de handelaar. Daarnaast is sprake van misleidende omissies omdat [appellant] de passages die zij uit overheidsdocumenten heeft gehaald onjuist en uit zijn verband heeft weergegeven. Subsidiair stelt [geïntimeerde] dat mevrouw [geïntimeerde] , vanwege het onjuiste beeld dat [appellant] haar heeft voorgespiegeld, heeft gedwaald over (i) de kwaliteit en eigenschappen van de grond, (ii) de kansen op succes en het te behalen rendement en (iii) de risico’s van beleggingen in grond. Bij een juiste voorstelling van zaken zou mevrouw [geïntimeerde] de percelen niet hebben gekocht. De vernietiging op grond van dwaling is niet gegrond op een toekomstige gebeurtenis (bestemmingsplanwijziging), maar op het ontbreken van kansen en potentie bij aanvang van de overeenkomst, waar wel door [appellant] is gesuggereerd dat deze er waren, aldus steeds [geïntimeerde] . Aan de subsidiair door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht dat [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld heeft hij geen separate stellingen ten grondslag gelegd.

[appellant] heeft verweer gevoerd. Voor zover in hoger beroep nog van belang, heeft zij zich op een schending door [geïntimeerde] van de klachtplicht en op verjaring beroepen. Inhoudelijk heeft [appellant] het beroep van [geïntimeerde] op een oneerlijke handelspraktijk en dwaling gemotiveerd betwist.

De rechtbank heeft de primaire vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. De rechtbank oordeelde daartoe dat de vordering tot vernietiging van [geïntimeerde] niet is verjaard, dat het door [geïntimeerde] gedane beroep op dwaling slaagt en dat [geïntimeerde] de koopovereenkomsten rechtsgeldig heeft vernietigd. [appellant] moest daarom de aan haar betaalde koopsommen van in totaal € 40.000,- als onverschuldigd betaald aan [geïntimeerde] terugbetalen.

[appellant] vordert dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente, en tot terugbetaling aan [appellant] van al hetgeen [appellant] [geïntimeerde] naar aanleiding van het bestreden vonnis heeft betaald.

[geïntimeerde] concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

[appellant] komt met haar zes grieven, die door [geïntimeerde] zijn bestreden, op tegen de onder 4.4 weergegeven beslissingen van de rechtbank en de daaraan ten grondslag gelegde motivering.

Met grief 3 en 5 bestrijdt [appellant] het oordeel dat de koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen onder invloed van dwaling en daarmee vernietigbaar zijn.

Op grond van artikel 6:228 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan (onder meer) een inlichting van de wederpartij (sub a) of iets waarover de wederpartij in verband met hetgeen zij over de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (sub b). De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

Het hof stelt voorop dat mevrouw [geïntimeerde] een consument was. Dat is anders dan in de zaak die heeft geleid tot het meermaals door [appellant] aangehaalde arrest van dit hof van 25 maart 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:871). Het hof bekrachtigde in die zaak, waarin [appellant] ook de verkoper was, het oordeel van de rechtbank dat het beroep op dwaling van de koper geen succes had. Zoals het hof in rov. 3.7 van dat arrest heeft overwogen, maakt het voor de beoordeling van het beroep op dwaling uit of de koper al dan niet een consument is. Omdat een consument koper meer bescherming geniet dan een professionele koper, worden aan mededelingen en waarschuwingen van de verkoper aan een consument koper hogere eisen gesteld.

Met de rechtbank en anders dan [appellant] heeft betoogd, is het hof van oordeel dat de inhoud van de brochures (en de overige mededelingen) van [bedrijf] wel degelijk aan [appellant] kunnen worden toegerekend. Vast staat immers dat [bedrijf] als bemiddelaar het hele verkoopproces voor [appellant] heeft uitgevoerd. [bedrijf] handelde dus namens verkoper [appellant] . Daar komt bij dat [appellant] zelf stelt erop te hebben toegezien dat [bedrijf] dezelfde werkwijze hanteerde als [appellant] (zoals de Q&A op de website van [bedrijf] en het voorhouden van belangrijke stukken als de locatiescan). Grief 4 slaagt dan ook niet.

Het hof is, anders dan de rechtbank, van oordeel dat het beroep op dwaling van [geïntimeerde] niet slaagt, ook niet als in aanmerking wordt genomen dat mevrouw [geïntimeerde] consument was. Ter toelichting dient het volgende.

Op zich is juist dat in de brochures een rooskleurig beeld van de te koop aangeboden percelen wordt geschetst. Er wordt met wervende teksten (en in het geval van Amsterdam: foto’s van naastgelegen bebouwde percelen) gezinspeeld op een bestemmingswijziging en op toekomstige bebouwing. Ook wordt benadrukt dat het kopen van grond een waardevaste investering is. Maar zoals [appellant] terecht heeft bepleit, bevatten de brochures ook voorzichtiger teksten en waarschuwingen. Nog los van de algemene ‘disclaimer’ aan het eind van de brochures (grondprijzen fluctueren, geen garanties toekomstige waardeontwikkelingen) waarvan volgens het hof wel degelijk een waarschuwend effect uitgaat, wordt in beide brochures gesproken van een ‘eventuele toekomstige bestemmingswijziging’ en staat bij de ‘propositie’ zelf dat het agrarische grond betreft. Verder is, anders dan [geïntimeerde] heeft aangevoerd, in de brochure [plaats 5] wel melding gemaakt van de toenmalige plannen van de gemeente [plaats 6] om woningbouw maar beperkt toe te staan. In de brochure is immers met een verwijzing naar de Structuurvisie [plaats 6] 2025, versie 2013 (waarvan het door [geïntimeerde] genoemde Landschapsontwikkelingsplan [plaats 6] uit 2012 deel uitmaakt) vermeld dat het agrarisch karakter van de gemeente moet worden behouden en versterkt en dat het een duurzaam agrarisch gebied moet worden. Voor [plaats 4] geldt dat in de brochure is opgemerkt dat de aangeboden grond vanwege de belangrijke infrastructurele ontwikkelingen interessant kan zijn.

Bovendien moet de inhoud van de brochures niet op zichzelf worden beschouwd maar in samenhang met de andere - hierna te bespreken - informatie en waarschuwingen die mevrouw [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst van [bedrijf] heeft gekregen.

Tussen partijen is in geschil wat er op 19 november 2019 is besproken en of [naam 1] mevrouw [geïntimeerde] bij die gelegenheid op risico’s heeft gewezen. In hoger beroep heeft [appellant] niet alleen het op 20 november 2019 door [naam 1] opgemaakte gespreksverslag overgelegd, maar ook een later door [naam 1] opgestelde verklaring. Uit zowel het gespreksverslag als de latere verklaring van [naam 1] blijkt dat [naam 1] tijdens het gesprek de notarisbrief heeft voorgehouden. Voor dit standpunt valt ook (indirect) steun te vinden in de ook in hoger beroep overgelegde verklaring van [naam 4] , een van de oprichters van [bedrijf] . Hij verklaart dat [naam 1] een dedicated medewerker was, die grondig was. Volgens [naam 4] nam [naam 1] altijd alle beschikbare informatie (waaronder quickscans en locatiescans) mee naar besprekingen en wees hij op de risico’s. Hij bevestigt ook dat [naam 1] regelmatig notarisbrieven voorlas en dat dit iets was waar de collega’s altijd om moesten lachen, maar dat dit wel aangeeft hoe nauwkeurig [naam 1] was. [geïntimeerde] heeft niets tegenover dit onderbouwde betoog van [appellant] gesteld en is zijn kale betwisting slechts blijven herhalen. Dit maakt dat het hof de stelling van [appellant] , dat [naam 1] de inhoud van de notarisbrief - die later nog aan haar is toegezonden - tijdens het gesprek aan mevrouw [geïntimeerde] heeft voorgehouden, voor juist houdt. Dat betekent dat ervanuit wordt gegaan dat [naam 1] mevrouw [geïntimeerde] op 19 november 2019 niet alleen heeft gewezen op de mogelijkheid dat er geen bestemmingswijziging en waardevermeerdering plaatsvindt, maar ook op de omstandigheid dat de betaalde prijs ruim boven de reële agrarische waarde van de grond ligt.

Onduidelijk is of de door Plan & Project opgestelde locatiescan met betrekking tot [plaats 5] tijdens het gesprek van 19 november 2019 aan de orde is geweest, zoals [appellant] heeft gesteld. Daarvoor zijn wel aanwijzingen te vinden in de hiervoor genoemde schriftelijke verklaringen van [naam 1] en [naam 4] , maar [geïntimeerde] heeft dit betwist en het volgt niet uit het meteen na het gesprek door [naam 1] opgemaakte verslag. Zonder nadere bewijsvoering kan daarom (nog) niet van de juistheid van de stelling van [appellant] worden uitgegaan. Het hof betrekt deze vooralsnog dan ook niet bij zijn oordeel.

Mevrouw [geïntimeerde] heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten de website van [bedrijf] niet geraadpleegd. Tussen partijen is in discussie of dat überhaupt mogelijk was. Volgens [geïntimeerde] bestond de website van [bedrijf] in 2019 nog niet althans was daarop nog niet de informatie te vinden waarop [appellant] zich nu beroept. [appellant] heeft in reactie hierop met onder meer de hiervoor genoemde verklaring van [naam 4] en een voorbeeld e-mail van 12 juli 2019 aan een potentiële klant betoogd dat de website van [bedrijf] toen wel al bestond, inclusief de onder 3.6 weergegeven veel gestelde vragen. Nu dit verder niet door [geïntimeerde] is betwist, gaat ook het hof daarvan uit. Op de website, waarnaar in ieder geval op de laatste pagina van de brochures maar ook in diverse e-mails (waaronder de onder 3.7 weergegeven e-mail aan [geïntimeerde] met de afspraakbevestiging) is verwezen, is vermeld wat de marge is van [bedrijf] op de verkochte grond. Ook waarschuwt [bedrijf] voor de mogelijkheid dat een bestemmingswijziging uitblijft, het feit dat (in dat geval) te dure grond wordt gekocht en het risico dat de grond niet met een waardevermeerdering verkocht zal worden.

Uit het voorgaande volgt dat mevrouw [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten in de brochures, de blanco koopovereenkomst en op de website is geïnformeerd over en gewaarschuwd voor de grond die zij kocht. De notariële akten waar [appellant] zich nog op beroept dateren van na het sluiten van de koopovereenkomsten en kunnen daarom niet meewegen, maar hooguit als een bevestiging van de waarschuwingen worden gezien. Dat mevrouw [geïntimeerde] de haar toegezonden informatie niet of niet goed heeft gelezen (in het geval van de blanco koopovereenkomst ondanks het uitdrukkelijke verzoek van [bedrijf] daartoe), betreft een eigen keuze en moet voor haar risico blijven. Maar bovenal is mevrouw [geïntimeerde] - zoals ingeval van een consument koper ook verwacht mag worden - tijdens het gesprek met [naam 1] mondeling op de verschillende risico’s van het kopen van speculatieve grond gewezen. Mevrouw [geïntimeerde] wist dus, althans behoorde redelijkerwijs te weten, dat zij grond kocht met een agrarische bestemming, waarvan [appellant] goede kansen op een bestemmingswijziging met bijbehorende bestemmingswijziging zag, maar dit kon niet worden gegarandeerd. [appellant] duidt dit aan met ‘lauwe’ grond (met ontwikkelpotentie), die moet worden onderscheiden van ‘warme’ grond (die al ontwikkelbaar is maar daardoor ook veel duurder).

Tijdens de zitting in hoger beroep heeft [geïntimeerde] bevestigd dat mevrouw [geïntimeerde] en hij wisten dat de grond een agrarische waarde had en dat voor de beoogde waardestijging een bestemmingswijziging nodig was. Ook heeft [geïntimeerde] verklaard dat hun is meegedeeld dat zij een ‘lange adem’ moesten hebben. [geïntimeerde] stelt dat door [naam 1] een termijn van twee tot vier jaar is genoemd, maar dit is gemotiveerd door [appellant] betwist. Volgens [appellant] is die periode tijdens een verkoopgesprek met concurrent Royaal genoemd, van wie mevrouw [geïntimeerde] een aantal maanden na het sluiten van de koopovereenkomsten met [appellant] voor ruim € 450.000,- aan speculatieve grond heeft gekocht. Zelf ging [appellant] altijd uit van een periode van tien tot vijftien jaar uit voordat een ‘waardesprong’ zou worden gemaakt. Om geen verwachtingen te wekken werd tijdens de verkoopgesprekken bewust nooit een termijn genoemd. [geïntimeerde] heeft deze nadere stellingen van [appellant] niet weersproken. [geïntimeerde] verklaarde ook dat er meerdere gesprekken met [bedrijf] zijn geweest, terwijl vast staat dat dit er maar een was, en lijkt de verschillende gesprekken door elkaar te halen. Het hof neemt daarom tot uitgangspunt dat mevrouw [geïntimeerde] is meegedeeld dat zij een lange adem moest hebben. Dit sluit ook aan bij de hiervoor onder 6.10 genoemde verklaring van [naam 1] . Hij verklaart te hebben benadrukt dat een investering in grond een minder liquide vorm van beleggen is, wat kan betekenen dat het vermogen voor onbepaalde tijd vast staat.

Met inachtneming van het voorgaande zullen achtereenvolgens de drie door [geïntimeerde] gestelde dwalingsgronden worden besproken.

[geïntimeerde] stelt dat [appellant] de grond heeft gepresenteerd als zorgvuldig door deskundigen geselecteerd en strategisch gelegen, terwijl het in werkelijkheid om willekeurige percelen zonder bijzondere potentie gaat.

Omdat dwaling geen betrekking kan hebben op een volledig toekomstige omstandigheid (zie 6.3), kan het beroep op dwaling niet gegrond worden op de omstandigheid dat er bij de gekochte percelen nu nog steeds geen zicht is op een bestemmingswijziging met bijbehorende waardestijging. Voor een geslaagd beroep op dwaling is nodig dat komt vast te staan dat de verkochte grond de door [appellant] gesuggereerde bijzondere potentie in werkelijkheid niet heeft gehad, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld.

[appellant] heeft deze stelling van [geïntimeerde] gemotiveerd betwist. Zij heeft onderbouwd met stukken en verklaringen betoogd dat zij heel kritisch grond inkocht (10% van het aanbod), dat haar selectieproces erg zorgvuldig was en dat zij daarbij wel degelijk samenwerkte met deskundigen, waaronder H. Teygeler, van wie [appellant] ook een verklaring heeft overgelegd. Teygeler werkte op zijn beurt samen met gerenommeerde bedrijven als Plan & Project, waarvan niet weersproken is dat dit planologen zijn. Ter onderbouwing hiervan heeft [appellant] met betrekking tot het perceel in [plaats 5] de locatiescan en een rapport grondexploitatie in het geding gebracht, die beide op 19 december 2018 door Plan & Project zijn opgesteld. Daaruit blijkt volgens [appellant] dat er een situationele, planologische en financiële analyse door Plan & Project is verricht en dat de percelen destijds als geschikt voor ontwikkeling zijn aangemerkt. Wat het perceel in [plaats 4] betreft, heeft [appellant] ter onderbouwing van de ontwikkelpotentie in 2019 verwezen naar twee rapporten van de gemeente [plaats 4] van januari 2017 en januari 2018 over veranderend Noord. [geïntimeerde] stelt dat deze rapporten geen betrekking hebben op het gebied waarin het perceel van [geïntimeerde] in [plaats 4] ligt, maar het hof kan de onderbouwing van zijn stelling niet terugvinden in de door hem aangehaalde bijlage en tabel en gaat er dus vanuit dat de rapporten wel op het bewuste perceel zien. Uit de rapporten valt op te maken dat Landelijk Noord, waar het perceel [plaats 4] van [geïntimeerde] is gelegen, bij de gemeente destijds al in beeld was als eventueel toekomstige bouwlocatie. Verder heeft [appellant] onder verwijzing naar een rapport van de gemeente uit 2023 over woningschaarste en diverse publicaties, betoogd dat de vraag naar woningen steeds groter wordt. In hoger beroep heeft [appellant] nog gewezen op stukken over het beleid ‘Straatje erbij’ en meer recent ‘Wijkje erbij’. Daarin valt te lezen dat als oplossing voor het woningprobleem in Nederland steeds vaker wordt geopperd dat er kleinschalig woningen moeten worden gebouwd binnen 200 meter van de bebouwde kom. Nu beide verkochte percelen binnen 200 meter van de bebouwde kom liggen, is het volgens [appellant] een kwestie van tijd dat de bestemming daarvan wijzigt.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] , in het licht van het gemotiveerde verweer van [appellant] , onvoldoende concreet en onderbouwd heeft gesteld dat de aan mevrouw [geïntimeerde] verkochte percelen in werkelijkheid geen bijzondere potentie hebben. Hij heeft volstaan met een verwijzing naar het rapport uit 2024 van het Kadaster en een update daarvan uit 2025, maar die rapporten wegen niet op tegen het goed gemotiveerde betoog van [appellant] . De rapporten zien niet op de percelen van [geïntimeerde] , maar betreffen grondhandel in het algemeen. Dit is door het Kadaster onderzocht in het kader van de ruimtelijke ordening en heeft bovendien een beperkte reikwijdte (ongeveer de helft van de beleggingspercelen is onderzocht). Uit de algemene conclusies die het Kadaster heeft getrokken, valt niet af te leiden dat een bestemmingswijziging van de specifieke percelen van [geïntimeerde] op de middellange termijn niet aannemelijk was en is. [appellant] heeft er bovendien onweersproken op gewezen dat het grootste deel van de percelen die volgens het onderzoek van het Kadaster wel succesvol zijn gebleken van haar afkomstig zijn. Daar komt nog bij dat de percelen van [geïntimeerde] zich binnen 250 meter van de bebouwde kom bevinden, waarvan het Kadaster nu juist stelt dat die vanuit beleggingsperspectief wel potentie bieden als ruimtelijke ontwikkeling nabij zou plaatsvinden.

De conclusie van het voorgaande is dat het beroep op de eerste dwalingsgrond niet slaagt. Alhoewel uit de rapporten van het Kadaster in het algemeen een negatief beeld opdoemt van de speculatieve grondhandel, kan daaruit niet worden opgemaakt dat de percelen van [geïntimeerde] in werkelijkheid geen bijzondere potentie hadden.

In het kader van zijn tweede dwalingsgrond heeft [geïntimeerde] gesteld dat [appellant] een te rooskleurig beeld heeft geschetst door te vermelden dat de percelen een strategische ligging hebben en bij uitstek een goede investering zijn, terwijl de grond niet in aanmerking komt voor een bestemmingswijziging en, als dat al anders zou zijn, de te ontvangen prijs niet substantieel hoger ligt dan de door mevrouw [geïntimeerde] betaalde koopprijs.

Ook in deze stelling volgt het hof [geïntimeerde] niet. Zoals hiervoor is overwogen, valt uit de rapporten van het Kadaster niet af te leiden dat niet aannemelijk was (en is) dat de bestemming van de aan mevrouw [geïntimeerde] verkochte grond (alsnog) op enig moment wijzigt. [appellant] is er nog steeds van overtuigd dat dit gaat gebeuren en ook dat er dan een waardesprong plaatsvindt. In dit verband heeft zij onder verwijzing naar cijfers van het Kadaster aangevoerd dat de gemiddelde prijs van bouwgrond in het vierde kwartaal van 2025 € 793,05 per m² (en dus veel hoger dan de door mevrouw [geïntimeerde] betaalde koopprijs) bedroeg. Ook uit het Grondwaardebeleid van de gemeente Amsterdam blijkt volgens [appellant] dat waarde van ruwe bouwgrond beduidend hoger is dan de aanschafprijs. Verder heeft [appellant] een beroep gedaan op een door haar overgelegd overzicht van zeven proposities van [appellant] die inmiddels volledig aan ontwikkelaars zijn verkocht. Daaruit volgt dat de verkoopprijs steeds ruimschoots hoger ligt dan de gemiddelde aanschafprijs. [geïntimeerde] heeft hier tegenin gebracht dat in geen van die gevallen de koopprijs al is uitbetaald, maar heeft met die stelling
- daargelaten of die klopt - de hoogte van die verkoopprijzen niet betwist.

Van enige onjuiste inlichting of een geschonden spreekplicht over deze aspecten is niet gebleken. De brochures bieden een overwegend positief en rooskleurig beeld, maar gelet op alle waarschuwingen die mevrouw [geïntimeerde] voor het sluiten van de koopovereenkomsten kreeg, in samenhang bezien, was dit geen té rooskleurig beeld. Mevrouw [geïntimeerde] wist dat er werd gespeculeerd op een toekomstige bestemmingswijziging en was gewaarschuwd voor het uitblijven daarvan en van het bijbehorende rendement. Daarbij heeft [appellant] er ook op gewezen dat de betaalde prijs van de grond hoger was dan de agrarische waarde en heeft zij toegelicht wat - na aftrek van alle kosten - haar marge is. [appellant] heeft mevrouw [geïntimeerde] daarmee voldoende ingelicht, anders dan [geïntimeerde] beweert ook over de prijs en de manier waarop deze berekend wordt.

Op grond van het voorgaande slaagt het beroep van [geïntimeerde] op de tweede door hem aangevoerde grond ook niet.

Zoals ter zitting in hoger beroep is bevestigd, is de kern van het verwijt dat [geïntimeerde] [appellant] maakt dat [appellant] niet heeft gewezen op het risico dat de investering verdampt. Wanneer de bestemmingswijziging zich niet voordoet, is verkoop vanwege de verkaveling volgens [geïntimeerde] praktisch uitgesloten omdat het losse snippers grond zijn.

[appellant] heeft hiertegen aangevoerd dat het door [geïntimeerde] genoemde risico niet bestaat. De grond is onder boeren zeer gewild en er bestaat volgens [appellant] 100% mogelijkheid om de grond door te verkopen ofwel via sites, ofwel rechtstreeks aan een boer. [website] kan optreden als bemiddelaar. De grond wordt ook wel als tuin gekocht en kan tevens worden verpacht. Daarnaast heeft [appellant] er tijdens de zitting op gewezen dat ook wanneer de grond niet van bestemming wijzigt de contractuele aanbiedingsplicht geldt, zodat er centraal wordt doorverkocht. Dit is slechts anders wanneer er onder de aanschafwaarde zou worden verkocht, maar die situatie heeft zich nog nooit voorgedaan.

[geïntimeerde] heeft deze stellingen van [appellant] niet gemotiveerd weersproken. Gevraagd naar de onderbouwing van zijn stelling dat de grond waardeloos en onverkoopbaar is, heeft hij opnieuw verwezen naar de hiervoor besproken rapporten van het Kadaster. Maar ook op dit punt leggen deze rapporten te weinig gewicht in de schaal. Gelet op de ligging van de percelen van [geïntimeerde] binnen 250 meter van de bebouwde kom, is een bestemmingswijziging op termijn bepaald niet uitgesloten. Als het al zo zou zijn dat er geen bestemmingswijziging plaatsvindt (op termijn), dan volgt uit de rapporten niet dat de percelen van [geïntimeerde] niet kunnen worden verkocht op een van de door [appellant] aangegeven manieren. Het hof betrekt bij zijn oordeel dat [appellant] heeft aangevoerd dat ook de waarde van agrarische grond met de tijd behoorlijk is gestegen.

Zoals uit het voorgaande blijkt, heeft [appellant] mevrouw [geïntimeerde] voor het sluiten van de koop op diverse risico’s van speculatieve grondhandel gewezen. Niet kan worden vastgesteld dat er een reëel risico bestaat dat de percelen van [geïntimeerde] zonder bestemmingswijziging vanwege de verkaveling onverkoopbaar zijn, zodat [appellant] mevrouw [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof niet specifiek op dit risico had hoeven wijzen. Van een onjuiste mededeling of het schenden van de spreekplicht is ook op dit punt niet gebleken.

De derde dwalingsgrond van [geïntimeerde] levert dus evenmin een geslaagd beroep op dwaling op.

Op grond van artikel 6:193j lid 3 BW is een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar. Het begrip handelspraktijk is in artikel 6:193a lid 1 sub d BW omschreven als iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten. Op grond van artikel 6:193b lid 2 BW is een handelspraktijk oneerlijk indien een handelaar handelt (a) in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en (b) het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Een handelspraktijk is in het bijzonder oneerlijk indien een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in (voor zover hier relevant) de artikelen 6:193c en 6:193d BW. Ingevolge artikel 6:193j lid 1 BW rust op de handelaar de bewijslast ter zake van de materiële juistheid en volledigheid van de informatie die hij heeft verstrekt.

Een handelspraktijk is misleidend indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen (artikel 6:193c lid 1 BW). Het gaat om handelspraktijken waarbij de handelaar foutieve informatie verstrekt - niet gebaseerd op de waarheid - of informatie verstrekt die door de wijze van presentatie, hoewel feitelijk gezien correct, op een of andere manier de consument bedriegt.

Artikel 6:193d BW bepaalt dat een handelspraktijk ook misleidend is indien er sprake is van een misleidende omissie, namelijk een handelspraktijk waarbij essentiële informatie welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen, wordt weggelaten, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.

[geïntimeerde] heeft aan zijn vordering op grond van een oneerlijke handelspraktijk nagenoeg dezelfde stellingen en feiten ten grondslag gelegd als aan zijn beroep op dwaling.

Het hof oordeelt dat [appellant] mevrouw [geïntimeerde] niet onjuist en misleidend heeft geïnformeerd en dat evenmin sprake is van een misleidende omissie in de informatieverstrekking door [appellant] . Weliswaar gaven de brochures een rooskleurig beeld, maar van een gemiddeld geïnformeerde, omzichtige en oplettende consument, waarvan moet worden uitgegaan, mag worden verwacht dat hij niet alleen de aanprijzende delen van de brochures bekijkt maar ook de voorzichtigere teksten daarvan en dat hij zich redelijke inspanningen getroost om de informatie op waarde te schatten. In ieder geval lag het op de weg van mevrouw [geïntimeerde] om ook de overige toegezonden informatie te lezen, waaronder de blanco koopovereenkomst, zoals [bedrijf] expliciet had gevraagd. Ook had mevrouw [geïntimeerde] de bronnen en de website van [bedrijf] kunnen raadplegen, waarnaar in de e-mail met de afspraakbevestiging en in ieder geval in de brochure is verwezen. Op basis van de mevrouw [geïntimeerde] vooraf verstrekte informatie en het gesprek met [naam 1] , was zij in staat om een geïnformeerd besluit te nemen. Het moet haar op basis daarvan duidelijk zijn geweest dat de wijziging van de bestemming met bijbehorende waardestijging niet zeker was, dat zij een lange adem moest hebben en dat de betaalde prijs voor de agrarische grond ruim hoger lag dan de marktprijs.

Nu de koopovereenkomsten niet vernietigbaar zijn op grond van dwaling of oneerlijke handelspraktijken, dienen de primaire vorderingen van [geïntimeerde] alsnog te worden afgewezen. Grieven 3 en 5 slagen mitsdien. Daarmee kan in het midden blijven of [geïntimeerde] tijdig heeft geklaagd en of zijn vordering tot vernietiging is verjaard. Bij de bespreking van grief 2 heeft [appellant] daarom geen belang.

[geïntimeerde] heeft subsidiair een verklaring voor recht gevorderd dat [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld, maar heeft daaraan geen andere stellingen ten grondslag gelegd dan die hiervoor reeds besproken zijn. Het handelen van [appellant] levert ook geen onrechtmatige daad op, zodat ook de subsidiaire vordering moet worden afgewezen.

Het hoger beroep heeft succes. Het bestreden vonnis wordt vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerde] worden alsnog afgewezen. Het hof ziet geen aanleiding om [geïntimeerde] toe te laten tot bewijslevering, omdat hij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Ook bestaat er geen aanleiding om een deskundige te benoemen, zoals door [geïntimeerde] geopperd.

[geïntimeerde] zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties. Grief 6, waarmee [appellant] opkomt tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, slaagt. Tevens zal [geïntimeerde] worden veroordeeld tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] hem op grond van het bestreden vonnis heeft betaald.

Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- explootkosten € 145,45

- griffierecht € 2.255,-

- salaris advocaat € 4.704,- (tarief € 2.352, 2 punten)

Totaal € 7.104,45

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis en doet opnieuw recht:

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog af;

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] hem naar aanleiding van het bestreden vonnis heeft betaald;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van € 5.432,- (€ 2.995,- aan verschotten en € 2.428,- aan salaris) in eerste aanleg en van € 7.104,45 van het hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest aan deze veroordeling is voldaan;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de nakosten aan deze veroordeling is voldaan;

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. van de Poel, R.L. de Graaff en S. Garben en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2026.